??? 銀根緊縮但股市是放大器
??? 昨天的論壇上，聶梅生的演講題目是“房地產(chǎn)調(diào)控政策反思和預(yù)期”。首先，她對去年和今年國家針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策進(jìn)行了回顧?！叭ツ?月份開始，地價開始大漲，房價跟著上漲，為什么？加大供給--放松地根、銀根，并沒有穩(wěn)定房價而是房價飆升，與調(diào)控預(yù)期相違背。到后來又采取了抑制需求的辦法。比如央行提高購買非首套住房的貸款首付款比例和貸款利率，抑制住房需求增長?！甭櫭飞治稣f。有關(guān)方面的調(diào)控政策沒有帶來預(yù)期的效果，甚至“越調(diào)越高”，受到各方指責(zé)。在這種背景下，2008年有關(guān)方面更嚴(yán)厲的政策出臺了。因此，去年調(diào)控政策的誤區(qū)值得反思?！拔艺J(rèn)為，去年的調(diào)控政策，主要是忽略了資本市場、股市對房產(chǎn)市場的影響。資本市場和土地的聯(lián)動推升房價?！?
??? 她說，銀根緊縮但股市是放大器--去年，部分房地產(chǎn)上市公司市盈率高達(dá)100-200倍，1－8月房地產(chǎn)類上市公司融資總計達(dá)1149.45億元，致使它們敢于以高于底價數(shù)倍的高價拿地，結(jié)果是不可避免地拉動房價上升。但是地方政府的土地收益卻屬于類似“預(yù)算外”財政收入，土地管理和資本市場的管理錯位。外資是推動器--資金推動、全球化的金融系統(tǒng)性推動，通過多元化的渠道進(jìn)入中國?！?008年，政策制定方、開發(fā)商、購房者這三方都注定為此付出代價?！?
??? 今年，國家采取的調(diào)控手段是緊縮房貸，壓縮需求， 防止過熱和通脹。房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一個很大的變化，那就是上半年房價同比上升趨緩，交易量大幅下挫，市場預(yù)期低迷。
??? 從長期角度看房價會回歸
??? 房價到底體現(xiàn)了什么價值？到底屬于消費(fèi)價值？投資價值？還是金融價值？聶梅生說，從一般意義上理解，房子具有居住使用功能，是民生必需品，具有消費(fèi)價值，但是國際、國內(nèi)都把房地產(chǎn)按固定資產(chǎn)投資計入gdp，“國家對房地產(chǎn)按固定資產(chǎn)投資計算，居民購房為什么不能是家庭固定資產(chǎn)投資？國家提出保護(hù)老百姓財產(chǎn)性收入，房子應(yīng)該是普通老百姓最大的財產(chǎn)性收入！”
??? 她說，資本市場存在期價，當(dāng)前的房價就是受預(yù)期價格的影響，已經(jīng)不能單純用供需關(guān)系、房價收入比、成本利潤關(guān)系來解釋。土地是有長期價格的資源，正如石油價格是受期價影響一樣，土地也有期價。房價必定受期價左右。資本價值對房價的影響是短期波動，但是長周期來看，仍然要回歸到經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的基本面上來。
??? “也就是說，我們的房價受'期值'影響，房價不僅與成本等相關(guān)，還與'期價'相關(guān)，就和石油價格一樣。比如去年房產(chǎn)市場和今年房產(chǎn)市場，其供需關(guān)系是沒多大變化的。總體說來，從長期的角度看，房價是會回歸的，就像現(xiàn)在石油價格回歸一樣，房價也肯定是會回歸，回歸到它應(yīng)有的價值。只要你對蘇錫常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展抱有信心，房價肯定回歸理性、回歸正常！”
??? “中央的政策已給了我們很好的信號。當(dāng)然，也不可能出現(xiàn)中央大張旗鼓來幫扶房地產(chǎn)企業(yè)的情況，中央的政策只要保持穩(wěn)定就行。這就像剎車不能踩得太急一樣，油門也不能踩得太急！”聶梅生形象地解釋。她說，未來的態(tài)勢不必悲觀，“房價不會出現(xiàn)大幅下跌的情況，房價的漲幅到年底可能還會降低，但是一年平均下來，可能會是?%'這個數(shù)?！?/font>
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