??????? 昨日一篇《萬科松山湖會議紀(jì)要》的文章在網(wǎng)上瘋傳，文章以萬科高管的語氣探討目前房地產(chǎn)市場的形勢以及萬科下一步的對策和行動。講話強調(diào)萬科要“敢于降價，勇于降價”，并預(yù)計“半月后北京公司開始大降價”。
??????? 就此搜房網(wǎng)記者第一時間聯(lián)系了萬科，萬科針對上述言論做出澄清：
??????? 萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁肖莉針對目前網(wǎng)上流傳的《萬科松山湖會議紀(jì)要》一文作出澄清，此文系偽造，萬科集團近期沒有在松山湖召開過任何會議，文中的觀點系作者臆造，與萬科無關(guān)。萬科尚不知道該文作者是誰，以及其偽造此文的動機，但萬科保留對此文作者追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。
??????? 萬科是在對上海的八個盤集中優(yōu)惠促銷后，于9月初加入杭州樓市“價格戰(zhàn)”的，9月3日至14日，萬科對杭州白鷺郡南、白鷺郡東、逸品閣和魅力之城4個樓盤的剩余436套房源進行打折促銷。雖然促銷成績良好，但也引發(fā)了前期高價購房者的不滿情緒，部分購房者集聚至萬科杭州辦公場所和魅力之城銷售現(xiàn)場要求退房。【精彩專題：“漲降”之爭 九月樓市誰比誰狠？ 】
??????? 除了杭州，萬科在上海和南京的部分樓盤也同樣遭遇退房風(fēng)波。萬科公開回應(yīng)稱，市場進入調(diào)整期后，一段時間內(nèi)開發(fā)商和客戶之間的關(guān)系確實容易出現(xiàn)緊張局面。萬科表示：“企業(yè)確實需要盡力去做工作，爭取減少雙方的損失。從萬科的歷史經(jīng)驗來看，面對跟老業(yè)主之間的矛盾，關(guān)鍵在于：第一，要積極、誠懇、友善地和他們溝通；第二，要努力改善產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，營造良好的居住氛圍和生活品質(zhì)，我們相信最終能贏得絕大多數(shù)老業(yè)主的認可?！?/p>
??????? 萬科降價引發(fā)定價難 原定9月開盤樓盤將延期(中財網(wǎng)）
??????? 在經(jīng)歷了從上周三開始的連續(xù)三天的打折熱賣后，萬科"青年置業(yè)計劃"預(yù)期中的熱賣態(tài)勢并沒有延續(xù)到周末，據(jù)悉，由于部分老業(yè)主聚集到萬科售樓部要求退房，從周六下午開始萬科關(guān)閉了兩個售樓部，正常的銷售被影響，萬科的打折房銷售也處于停滯狀態(tài)。【聲音：八成網(wǎng)友力挺萬科降價 對北京萬科降價抱期望】
??????? 其實，受此影響的不止是萬科在杭州的樓盤，據(jù)一些有房源在售的開發(fā)商表示，上周末看房的客戶明顯少了很多，萬科打折在一定程度上影響了購房者的心態(tài)；而不少原來準(zhǔn)備開盤的樓盤放緩了開盤節(jié)奏，開始重新考慮定價問題。
??????? 萬科打折房銷售處于停滯狀態(tài)
??????? 周末，本該是房源銷售的好時機，特別是對于最低7.5折優(yōu)惠的萬科兩大郊區(qū)樓盤--魅力之城和良渚文化村來說，周末本該是看房銷售的好時機，然而據(jù)萬科杭州公司相關(guān)人士介紹，由于部分客戶集聚至萬科辦公場所和魅力之城、良渚文化村銷售現(xiàn)場，要求退房，嚴(yán)重影響到了正常的銷售，從上周六下午兩點開始，萬科就關(guān)閉了兩個售樓部，因此打折銷售也處于被迫停滯狀態(tài)，透明售房網(wǎng)顯示，昨天除了良渚文化村白鷺郡東和白鷺郡南各有一套成交外，包括魅力之城在內(nèi)沒有其他的成交和預(yù)定量，而且從時間來看，這兩套的成交量也都是晚上七點以后才上網(wǎng)的。
??????? 對于部分業(yè)主的退房要求，萬科方面表示："等待市場重新活躍的過程對市場的參與各方都是一種煎熬，對客戶來說尤其如此，萬科完全能夠體諒客戶的心情。但對于沒有法律、合同依據(jù)的補償、退房要求，萬科作為上市公司不可能接受。這是一個讓我們深感遺憾、又無法回避的現(xiàn)實。在此問題上，我們只能懇求相關(guān)客戶的諒解。"
??????? 不少開發(fā)商重新考慮定價問題
??????? 處于停滯狀態(tài)的不僅是萬科樓盤的銷售，還影響了部分樓盤的開盤節(jié)奏，不少開發(fā)商暫緩了宣傳節(jié)奏，重新考慮定價問題。
??????? 九堡區(qū)域的某大盤三期的房源原本打算9月20日左右開盤，最近打算將開盤節(jié)奏延遲一個星期，原因是公司對定價上出現(xiàn)分歧。"以前我們樓盤的定價都是杭州公司自己定的，但是對這批房源的開盤特別慎重，已經(jīng)寫好方案拿到總部去報批了。定價方面，主要還是要看總公司對我們銷售節(jié)奏的要求來定。"該公司相關(guān)人員表示。
??????? 不僅是相關(guān)區(qū)域的開發(fā)商出現(xiàn)了定價難問題，萬科的打折甚至也影響到了一些風(fēng)馬牛不相及的區(qū)域的定價。"對于閑林板塊來說，我們一直很關(guān)注良渚的銷售，并把良渚板塊視為競爭板塊，對于我們接下來的項目，我們會觀望一段時間，并商量接下來的定價策略。"閑林某樓盤開發(fā)商表示。
??????? 樓市暗降風(fēng)更加洶涌
??????? 雖然不少開發(fā)商表示面對萬科的降價，絕對不會跟降，但樓市的暗降風(fēng)已經(jīng)刮得更加洶涌。除了平常的9.5折左右的優(yōu)惠外，一些樓盤也開始考慮推出買房送抵價券、送車位、送精裝修甚至送物管費等"買就送"活動。
??????? "現(xiàn)在市場上打暗折的開發(fā)商是很多的，但是絕對不會撕破這個臉，但是萬科這次打折是明著來的，對市場的沖擊比暗降要激烈得多。"杭州一位不愿意透露姓名的開發(fā)商這樣說。
??????? 媒體評論
??????? 開發(fā)商：降價能否催生樓市“金九銀十”？（經(jīng)濟參考報）
??????? 一舉一動都牽動業(yè)界神經(jīng)的地產(chǎn)巨頭萬科，中秋前夕在長三角地區(qū)再度祭出降價大旗，部分樓盤單套降價幅度達到10萬元。在樓市傳統(tǒng)銷售旺季到來之時，此舉無疑是先燃戰(zhàn)火。是扭轉(zhuǎn)頹勢絕地上演“金九銀十”，還是延續(xù)地量成交、重蹈去年“銅九鐵十”的覆轍，成為此刻開發(fā)商最關(guān)心的問題。
??????? “鯰魚”萬科再掀降價風(fēng)暴
??????? 元宵節(jié)率先在上海豎起“降價”大旗、攪亂樓市一池春水的業(yè)界大佬萬科，又一次吹響了打折的號角。
??????? 8月28日，萬科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告，宣稱在8月30日至9月14日期間，旗下八個樓盤限時推出特價房源，更有精彩禮包和驚喜大獎。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同，此番萬科喊出“直降10萬元”的口號，令業(yè)界備受震動。
??????? 在位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤，聞聲而來的看房者絡(luò)繹不絕。銷售人員向記者介紹，此次共推出60套特價房源，都是90平方米的精裝小三房，原來總價在130萬元至155萬元之間，如果當(dāng)天簽約并在三日內(nèi)付清三成房款，那么就可以享受總價10萬元的優(yōu)惠。如果一次性付清房款，那么還可以在這個基礎(chǔ)上打9.9折。
??????? 另一個位于松江區(qū)的樓盤白馬花園，銷售人員常小慧介紹說，這次共有80套房源參加特惠活動，最高折扣達8.5折，50平方米左右的“螞蟻工房”原來總價最低約為60萬元，現(xiàn)在最低50萬元就能買到；86平方米的迷你情景花園洋房，最低價從95萬元降至88萬元。
??????? 事實上，早在8月16日，萬科金色雅筑就將兩幢靠近馬路的房源以總價降低10萬元的優(yōu)惠推出。業(yè)內(nèi)人士認為，由于臨近2010年上海世博會址，三林板塊去年漲勢過猛，今年價格出現(xiàn)回落是理性回歸。但總價高達10萬元的降幅，即使是少量房源，對上海樓市也是一記重磅炸彈，在這個敏感的時點，必將加劇樓市分化。
??????? 無獨有偶，在長三角另一個城市杭州，萬科也啟動了為期12天的“青年置業(yè)計劃”，旗下“白鷺郡東”、“白鷺郡南”、“魅力之城”和“逸品閣”四個樓盤共226套房源價格做出下調(diào)，針對青年置業(yè)者和首次置業(yè)家庭，最低折扣達到罕見的7.5折。
??????? 試探市場 “敲打”對手
??????? 作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的長三角地區(qū)，上海樓市今年走出了異于全國的逆勢上漲、高位盤整格局，杭州房價也一直居高不下。盡管成交量不斷萎縮，但價格松動并不大。
??????? 記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)“特價房”，上海大部分樓盤并未出現(xiàn)傳說中單價直跌數(shù)千元的情況。各新開樓盤盡管打出送車、送裝修等眼花繚亂的促銷手段，實質(zhì)性折扣也只是在5%左右。前述萬科金色雅筑，139平方米的大三房平均單價在1.7萬元至1.9萬元之間，花園洋房每平方米價格也仍在1.7萬元至2.2萬元不等。其他著名樓盤如金地“灣流域”、大華錦繡華城、中遠兩灣城，盡管價格與前期相比有所下跌，但降幅并不明顯。一度被視為上海高檔樓盤降價標(biāo)志的李嘉誠旗下“御翠豪庭”項目，在把靠近高壓線的房源降價出售、成功回籠近10億元資金后，每平方米售價重又回到4.5萬元左右。
??????? 復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，萬科拿出幾十套房源促銷并不能說明其資金鏈出現(xiàn)問題，“試探市場”的意味更濃一點：如果銷售良好，表明市場已能接受這個價格；如果市場仍無動于衷，則可能繼續(xù)降價。
??????? “萬科降價是順應(yīng)大勢的聰明之舉，它將進一步分化市場?！币烧f，“實力較弱的開發(fā)商將受到較大沖擊，而實力雄厚的大開發(fā)商通過快速銷售、回籠資金，甚至可能騰出手來并購無力支撐的小開發(fā)商?！?
??????? 萬科8月5日公布的半年報顯示，去年底到今年上半年，萬科斥資超過25億元，在武漢、青島、寧波、東莞、天津、蘇州、上海等城市共收購10個地產(chǎn)公司部分或全部股權(quán)。其中最新的一份協(xié)議簽署于5月份，受讓深圳易理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%的股權(quán)。
9月2日，萬科發(fā)布公告稱，公司已獲證監(jiān)會核準(zhǔn)，將發(fā)行總額不超過59億元的公司債券，并于9月4日舉行網(wǎng)上路演。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭表示，從萬科半年報披露的資金負債率和現(xiàn)金流狀況來看，很明顯，萬科并不缺錢。
??????? 降價得到回應(yīng) 博弈仍將繼續(xù)
??????? 現(xiàn)階段，對現(xiàn)金流日益緊張的開發(fā)商來說，能否有效刺激成交、回籠資金，或許是決定他們能否安然“過冬”的關(guān)鍵。
??????? 數(shù)據(jù)顯示，上半年上海房地產(chǎn)銷售面積1228.91萬平方米，環(huán)比下降18.5%；其中商品房銷售面積為1070.32萬平方米，環(huán)比下降22.4%。但房價仍然維持在高位，上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市商品房銷售均價環(huán)比微漲0.4%。
??????? 國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份國房景氣指數(shù)為102.36，比6月份環(huán)比回落0.72點，比去年同月回落1.64點，連續(xù)8個月出現(xiàn)回落。全國房地產(chǎn)市場陷入深度博弈階段。
??????? 上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭認為，在市場普遍產(chǎn)生下跌預(yù)期后，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市，除非有實質(zhì)性的價格下降刺激剛性需求入市，“金九銀十”將很難上演。
??????? 事實證明，萬科降價得到了購房者響應(yīng)，有效地刺激了購買力。9月1日，記者再次致電萬科位于上海外環(huán)的白馬花園售樓處，銷售人員表示，80套優(yōu)惠房源已全部賣光，現(xiàn)在只能享受9.5折優(yōu)惠。
??????? 上海房地局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，自啟動促銷以來，萬科金色雅筑的銷量迅速回升，8月份簽約次數(shù)為150套(有2套撤銷），比7月份增加61套；截至9月5日晨，當(dāng)月簽約次數(shù)已達54套，在一手房近七日銷售排行榜上居第六位。
??????? 而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，杭州萬科促銷活動首日，就有約130套房源被認購，表明剛性需求仍然很大，關(guān)鍵在于博弈雙方能否在價格這個問題上找到一個平衡點。
??????? 隨著9、10月份的到來，各大城市新增樓盤供應(yīng)量都有所增加。尹伯成說：“世界上只有賣不掉的價格，沒有賣不掉的商品。開發(fā)商只有給出實際的價格優(yōu)惠，才能真正刺激銷售。今年樓市價格的回調(diào)，是對去年過快上漲的修正，泡沫的釋放有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展。但房子不是股票，不會出現(xiàn)暴跌，當(dāng)價格回調(diào)到一定幅度就會得到剛性需求的有力支撐。”