??????? 房產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”的來臨，讓不少開發(fā)商開始蠢蠢欲動(dòng)，推盤放量、降價(jià)促銷的新聞層出不窮，目的只有一個(gè)，抓住08年最后一個(gè)銷售機(jī)會(huì)，打破成交量的堅(jiān)冰，實(shí)現(xiàn)資金流的回籠?？墒?，樓盤的降價(jià)促銷似乎和退房總是形影不離，一邊開發(fā)商的降價(jià)廣告還沒打響，另一邊業(yè)主退房的呼聲就一浪高過一浪。
??????? 萬科金色雅筑遭遇集體退房
??????? 萬科金色
??????? 雅筑無疑是近期房產(chǎn)市場(chǎng)討論最激烈的話題之一，這不僅與其接二連三的大幅降價(jià)有關(guān)，更因?yàn)樵摫P由此引發(fā)的退房事件。
??????? 8月30日，萬科一期50多名業(yè)主來到了位于三林的售樓處，對(duì)萬科銷售人員施壓，要求退房?，F(xiàn)場(chǎng)，一位業(yè)主表示，“我們買房的時(shí)候，售樓人員一再強(qiáng)調(diào)作為高品質(zhì)小區(qū)，價(jià)格自然比周邊的樓盤高出很多，但是如今18000元/平方米的房價(jià)突然下調(diào)到12000-13000元/平方米，實(shí)在讓人接受不了?！?/p>
??????? 另有業(yè)主表示，自己幾天前買房時(shí)參加了關(guān)于易居會(huì)員的活動(dòng)，在0.2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠基礎(chǔ)上總價(jià)減去10萬，即購入一套90平米的三房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是131萬?？墒遣坏揭恢苓@個(gè)價(jià)格再度被刷新至122萬左右，幾天9萬元的縮水幅度，讓他感到很難接受。
??????? 據(jù)悉類似要求退房的業(yè)主很多，大多是一期“高價(jià)”買入金色雅筑的業(yè)主，他們不僅紛紛強(qiáng)烈表示要求退房的意愿，更是鼓動(dòng)當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的看房人不要買房。
??????? 中秋促銷暫不受影響
??????? 據(jù)悉，此次退房的導(dǎo)火線是萬科上周推出的中秋促銷活動(dòng)，該活動(dòng)聲稱旗下金色雅筑、新里程、燕南園、白馬花園、花園小城、四季花城等8個(gè)樓盤集中參加“限時(shí)認(rèn)購”活動(dòng)，平均優(yōu)惠幅度為9.5折。其中，金色雅筑的銷售人員表示活動(dòng)期間售價(jià)將較前期價(jià)格打8折，還可享受總價(jià)10萬元的優(yōu)惠，折算下來起價(jià)12000元/平方米左右，房源仍以90平米三房為主。僅僅一周時(shí)間，萬科的優(yōu)惠幅度再度下調(diào)，這讓許多業(yè)主感覺買房缺乏了保障。
??????? 在業(yè)主們的強(qiáng)烈呼聲下，萬科停止了中秋對(duì)金色雅筑的促銷活動(dòng)，僅僅保留了易居會(huì)員升級(jí)，即優(yōu)惠0.2個(gè)百分點(diǎn)上升至0.5個(gè)百分點(diǎn)。近日，當(dāng)記者再次致電金色雅筑售樓處的時(shí)候，銷售人員仍表示，金色雅筑沒有參加過此次中秋促銷活動(dòng)，但如果愿意到現(xiàn)場(chǎng)看房，價(jià)格可以談。
??????? 萬科相關(guān)人員在接受記者采訪時(shí)表示，金色雅筑并沒有取消中秋促銷活動(dòng)，因?yàn)樵谇捌诖虺龅恼w促銷活動(dòng)廣告中就包含了金色雅筑。
??????? 金色雅筑累計(jì)降幅超30%
??????? 早在7月末，萬科金色雅筑以不同裝修標(biāo)準(zhǔn)為由，將開盤不久的90平米房源的總價(jià)下調(diào)了20萬元，降價(jià)幅度達(dá)到了10%，這讓許多曾經(jīng)以18000左右單價(jià)買入房子的業(yè)主感到憤慨，并表示萬科的售樓合同上顯示“所有的90+均是a級(jí)標(biāo)準(zhǔn)精裝修”，而開發(fā)商居然可以擅自改動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，而且更令他們疑惑的是，90+的房源，裝修標(biāo)準(zhǔn)可以減免20萬元，因此紛紛以開發(fā)商“欺騙業(yè)主”要求退房。
??????? 不到半個(gè)月，萬科再次大手筆降價(jià)，表示加入易居會(huì)的會(huì)員不僅可以減免0.2個(gè)百分點(diǎn)，購買指定房源還能再享受10萬元的讓利。這樣，金色雅筑一套“90+”的房源總價(jià)已經(jīng)徘徊在了131-141萬元左右，一個(gè)月不到，萬科金色雅筑的累計(jì)降價(jià)幅度達(dá)到了30%。
??????? 如今早已降價(jià)的萬科金色雅筑再次參與中秋促銷活動(dòng)，如果算上這次的優(yōu)惠，金色雅筑的單價(jià)已經(jīng)逼近了12000元/平方米，累計(jì)降幅必將超過30%，這引起了前期業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。
??????? 業(yè)內(nèi)人士表示，萬科金色雅筑的屢次降價(jià)是因?yàn)槿f科對(duì)該盤的定位發(fā)生了轉(zhuǎn)變。
??????? 降價(jià)構(gòu)不構(gòu)成退房理由？
??????? 金色雅筑業(yè)主在要求退房時(shí)紛紛表示，自己買高了房價(jià)是受到欺騙，那這種欺騙究竟是他們自己理解錯(cuò)誤還是萬科的售樓人員給予了暗示？
??????? 現(xiàn)場(chǎng)，我們可以看到萬科發(fā)了一則聲明“由于業(yè)務(wù)人員口頭傳遞信息的不準(zhǔn)確性，最終以本公司提供的資料為準(zhǔn)?！币晃粯I(yè)主指著這塊公告表示，“這豈不此地?zé)o銀地說明該業(yè)務(wù)人員又向消費(fèi)者表示過樓盤不會(huì)再降價(jià)的言語嗎？”
??????? 對(duì)此，匯盛律師事務(wù)所俞杰明律師表示如果業(yè)主能證明開發(fā)商承諾短時(shí)間內(nèi)不會(huì)降價(jià)的證據(jù)，那可以構(gòu)成退房的條件，但是這個(gè)承諾是不是事實(shí)，有沒有證據(jù)是關(guān)鍵，這類取證比較困難。
??????? 至于業(yè)務(wù)人員是否做出過短時(shí)間內(nèi)有無降價(jià)的明示或暗示，也取決于他們是簽訂購房合同前說還是后說，如果前說的確是構(gòu)成了誤導(dǎo)，如果后說沒有任何意義。至于萬科方面發(fā)出的業(yè)務(wù)人員不代表公司立場(chǎng)的聲明，俞律師表示業(yè)務(wù)人員在工作時(shí)候有職務(wù)代表性，消費(fèi)者有權(quán)相信業(yè)務(wù)員的言行是代表公司的立場(chǎng)。
??????? 還有業(yè)主提出，萬科方面有一則關(guān)于“三天無理由退房”的聲明，能否作為退房理由。俞律師表示，在法律上無理由退房是不具備法律效應(yīng)的，但是既然萬科單方面愿意做出讓步，但3天內(nèi)毀約，消費(fèi)者可以不承擔(dān)法律責(zé)任，但3天之后，這個(gè)承諾就不再具備法律效應(yīng)。
??????? 退房并非是良策
??????? 說到退房，不能不讓人聯(lián)想到當(dāng)年大華旗下水岸藍(lán)庭的集體退房事件，最后業(yè)主們的確是贏了，可是一輪樓市的調(diào)整后，房價(jià)從退房時(shí)12000元的單價(jià)一路上揚(yáng)到17000元，這讓許多業(yè)主特別是當(dāng)年扮演退房主角的溫州投資客懊悔不已。這次，歷史似乎又在重演，但結(jié)局如何，退房究竟值不值還是引發(fā)了不少思考。
??????? 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，退房表現(xiàn)出了業(yè)主對(duì)樓市判斷的悲觀，加上置業(yè)的投入過大，這讓許多業(yè)主一旦聽聞風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)促發(fā)他們的情緒波動(dòng)。
??????? 他表示之前深圳也傳聞過樓市大跌造成大量業(yè)主斷供的消息，但事實(shí)證明斷供只是個(gè)別現(xiàn)象。這反映出在風(fēng)聲鶴唳的樓市，置業(yè)者的恐慌情緒很嚴(yán)重，稍有不利消息傳出就會(huì)弄假成真，顯示對(duì)未來缺乏信心。華偉表示，他認(rèn)為目前開發(fā)商的降價(jià)和他們資金緊縮有關(guān)，政府目前持續(xù)了相當(dāng)時(shí)間的宏觀緊縮，對(duì)房價(jià)已形成了影響，適當(dāng)?shù)乃山壷T如減稅等政策不久就會(huì)出臺(tái)，但這需要一段時(shí)間，當(dāng)開發(fā)商熬過了這個(gè)周期，房價(jià)還會(huì)出現(xiàn)反彈。
??????? 因此，當(dāng)退房不退房成為一種困惑的時(shí)候，不妨退一步看看市場(chǎng)，而且華偉表示三林是世博輻射板塊，隨著2010世博的臨近這里的優(yōu)勢(shì)還會(huì)進(jìn)一步得到體現(xiàn)。
??????? 房價(jià)或進(jìn)一步下調(diào)
??????? 華東師范大學(xué)亞歐研究中心余南平表示，退房事件背后折射出買房者置業(yè)前對(duì)市場(chǎng)的分析不充分。
??????? 他表示無論從人均收入比、租金回報(bào)率還是國際均價(jià)等數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)價(jià)格都處于一個(gè)非理性的高度，而開發(fā)商的屢次降價(jià)也印證了房地產(chǎn)的暴利，它可以打9折、8折甚至更低來出售，就說明它的利潤很高，買房者在房價(jià)如此非理性的時(shí)候買房，類似于證券市場(chǎng)的盲目追漲行為，因此下跌的損失也由自己承擔(dān)。對(duì)于后市，他依然表示房產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)早在年中就已顯現(xiàn)，這個(gè)趨勢(shì)仍將繼續(xù)，因此對(duì)于未來想要買房的人必須做好房價(jià)下跌的準(zhǔn)備。
??????? 對(duì)于樓市未來的走勢(shì)，財(cái)經(jīng)大學(xué)姚玲珍教授發(fā)表了不同的看法，她表示目前樓市處于調(diào)整期已經(jīng)成了公認(rèn)的事實(shí)，但調(diào)整的時(shí)間卻分歧很大，從她的角度來看，時(shí)間不會(huì)很長。
??????? 首先，上海對(duì)住房的需求還充足，不僅剛性的消費(fèi)需求多，投資需求也旺盛，這些日子隨著政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮，居民銀行的存款額上升迅速，一旦政府出臺(tái)利好政策，這部分需求將得到釋放。此外，政府持續(xù)的緊縮政策刺激了增量供給，使得一些處于項(xiàng)目開發(fā)中的開發(fā)商不得不迫于資金壓力而加快銷售回籠資金，但一個(gè)樓盤的市場(chǎng)消化期最多2年，當(dāng)這些供給被消化后，市場(chǎng)的矛盾又會(huì)出現(xiàn)。
??????? 如今房產(chǎn)市場(chǎng)的利潤與社會(huì)的平均利潤的差距逐漸縮小，再加上緊縮的地根和銀根，許多開發(fā)商可能就開始淡出地產(chǎn)行業(yè)，這就會(huì)影響新增供給量，這樣供需矛盾會(huì)進(jìn)一步激化，樓市也會(huì)隨之上升。最后，房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有不可磨滅的功效，當(dāng)政策緊縮的效應(yīng)得到充分體現(xiàn)后，樓市的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一輪快速反彈。
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