????市場(chǎng)人士稱，“售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象加劇，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)成交不活躍，可能使銀行房貸增量面臨考驗(yàn)。今年以來，銀行房貸增長(zhǎng)對(duì)二 手房貸的依賴明顯增強(qiáng)。上海市銀監(jiān)局此前公布的一份報(bào)告稱，上半年，二手住房貸款成為拉動(dòng)滬上個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)的重要因素。新房和二手房貸款增量分別為3.0億元和83.4億元，而新房成交量卻高于二手房，兩者形成鮮明反差。即便在3月份房貸總體萎縮之時(shí)，二手房貸款減少2.2億元，也小于新建房貸7.5億元的下降幅度。
????據(jù)分析，這顯示了新房貸款的需求度降低，二手房對(duì)商業(yè)性貸款需求更強(qiáng)。由于上海的新房成交趨于主要集中于中外環(huán)、外環(huán)外區(qū)域，住房總價(jià)較低，有的新開樓盤超過一半以上的購買者是一次性付款，即便需要商業(yè)性貸款，也大多搭配住房公積金貸款和裝修貸款。
????不過，二手房市場(chǎng)并不爭(zhēng)氣。上海、北京等地的二手房市場(chǎng)成交呈持續(xù)下跌。其中，上海自從3-4月份出現(xiàn)“小陽春”后，逐月成交量環(huán)比下降，8月份已較最高峰時(shí)的成交量下跌了六成左右。
????美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉告訴記者，近期股票跌幅很大，很多想買房的客戶都被套住，導(dǎo)致客源減少。這使得一部分業(yè)主紛紛把預(yù)售房源帶入租賃市場(chǎng)，以緩解壓力。據(jù)美聯(lián)物業(yè)調(diào)查，上海長(zhǎng)寧古北地區(qū)的業(yè)主大多為擁有2-3套房源的投資客，由于還貸壓力較大，部分業(yè)主認(rèn)為先租賃還款壓力會(huì)減小。該地區(qū)有15%的業(yè)主選擇邊租邊賣，20%的業(yè)主不考慮出售便直接售轉(zhuǎn)租，把房源帶入租賃市場(chǎng)。
????“二手房市場(chǎng)成交萎縮，觀望氣氛濃厚，對(duì)房貸業(yè)務(wù)有一定影響”，滬上某中資銀行人士稱。他介紹，房貸是個(gè)貸業(yè)務(wù)的“重頭戲”。以7月份為例，上海中資銀行新增人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款32.1億元。按貸款用途分，當(dāng)月中資銀行個(gè)人住房貸款增加28億元。一旦房貸增長(zhǎng)難，勢(shì)必連累個(gè)貸業(yè)務(wù)。而且，增量房貸的萎縮，對(duì)房貸業(yè)務(wù)的整體風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成影響，容易導(dǎo)致不良率上升。
????不過，也有銀行人士認(rèn)為，業(yè)務(wù)難做不意味著銀行應(yīng)該大幅降低放貸門檻。尤其對(duì)二手房貸款要謹(jǐn)慎，該業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)往往遠(yuǎn)高于新建房貸。在上海，二手房貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率是新房的3倍左右。6月底，上海本地居民二手房貸款不良率為1.64%，遠(yuǎn)高于個(gè)人房貸0.64%的不良率。
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