湖東樓盤成倒掛集中區(qū)
在今年準備買房置業(yè)的小傅最近經(jīng)常去售樓出轉轉，回來還特別留意了報紙上的二手中介信息。在比較了幾處樓盤以后，小傅吃驚的發(fā)現(xiàn) 二手房的掛牌價要明顯高出售樓處給的價格。
以現(xiàn)代大道以北的星湖國際為例，93平方米的毛坯小高層二手房掛牌價格總價為81萬，加上各種稅費單價就超過9000元/平方米。而星湖國際現(xiàn)在正在銷售的精裝修小高層價格也不過9千多元/平方米，而且裝修標準將近2000元/平方米。這樣算下來，同樣一個小區(qū)，現(xiàn)在買精裝修一手房的價格和在中介買二手毛坯房的價格幾乎相同，如果剔除裝修款，也就是說一手單價和二手掛牌價要相差2000元/平方米左右。而讓小傅心動的同樣處在現(xiàn)代大道以北星灣學區(qū)的雅戈爾未來城也出現(xiàn)同樣的情況，在中介掛牌信息上，86平方米的未來城毛坯房掛牌總價在70萬，如果算上二手稅費單價要超過8200元/平方米。而未來城現(xiàn)在在售的房源均價在8000元/平方米以下，樓層戶型挑選余地很大。這樣一手樓盤價格要明顯底于二手樓盤掛牌價格的事情小傅還是第一次遇到，覺得有點困惑。
那么出現(xiàn)這樣的一二手樓盤價格倒掛現(xiàn)象究竟是個別的現(xiàn)象還是普遍現(xiàn)象呢？蘇州信義房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司張經(jīng)理分析了最近成交的一連串數(shù)據(jù)單，給了記者一個肯定的回答，“一二手樓盤出現(xiàn)價格倒掛現(xiàn)象主要集中在去年價格快速上漲的園區(qū)湖東小高層和吳中區(qū)越湖路部分樓盤，應該說，從整個二手市場來看這種價格倒掛的現(xiàn)象只是的少數(shù)樓盤才出現(xiàn)的，這種倒掛只是局部現(xiàn)象。二手樓盤價格和一手樓盤出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象主要集中在園區(qū)湖東的樓盤。去年湖東如雅戈爾、第五元素這些樓盤價格竄的比較快，而一手市場不太好的情況下開發(fā)商又開始在價格上松動促銷，這樣就出現(xiàn)了價格倒掛的現(xiàn)象其實從成交價格來看，二手房成交的價格比去年沒有出現(xiàn)大幅度的下降，有很多小業(yè)主在高位買了房子后，雖然經(jīng)歷了今年的樓市波動階段，但依然堅持以高位價格掛牌，特別一些樓盤品牌比較好的小區(qū)，比如中海半島華府的小高層在去年的銷售均價不過7500元左右，而今年在我們這里中介市場的單價都超過了萬元?！?
二手市場呈現(xiàn)“兩頭大” 特征
從名都房產(chǎn)分析機構提供的二手房成交量統(tǒng)計來看，進入8月份二手房成交有繼續(xù)走低的趨勢。名都房產(chǎn)分析機構王俊清分析到，“5月份園區(qū)二手房每周成交數(shù)量還在300套以上，而到八月中旬每周成交數(shù)量已經(jīng)跌破200套了，跌幅還是蠻大的。也就是說，園區(qū)的二手房市場還在整理。而其他區(qū)域中心城區(qū)、吳中區(qū)的二手房成交數(shù)量也有說下降，但是幅度沒有園區(qū)那么大。但有一點，目前來看，二手房的成交價格還是比較穩(wěn)定的?！?/font>
人民路上房管局二手交易處一位陳姓工作人員也證實了名都機構的分析，這位陳姓工作人員告訴記者：“現(xiàn)在我們二手房每天的成交量我們在網(wǎng)上都公布了，市民都可以查到。但是說實在的，公布的二手房價格還是有一定水分的，因為電腦里錄入的合同成交價和市場認可的成交價還是有定距離的。但可以肯定的是，目前蘇州二手市場的成交價格還是穩(wěn)定的，沒有出現(xiàn)大的起伏。”
一線中介我愛我家連鎖運營部經(jīng)理徐敏則用最近門店的成交數(shù)據(jù)向記者分析了目前二手市場的情況，徐敏認為：“目前二手房市場的交易特征呈現(xiàn)“兩頭大”的情況。從中介一線反饋的情況來看，單價在4000元左右的中低端樓盤和總價兩三萬以上的別墅反而比較好賣。如一些市區(qū)的老新村和吳中山水印象、桃花源之類的別墅在中介上就賣的很好。普通公寓樓盤的成交反而有點溫。預計如果沒有大的政策變化，這種現(xiàn)象在二手成交上會持續(xù)到年內。而從租賃市場上來看，今年的租賃情況反而比去年要更好，我愛我家的客戶平均租賃月單價從去年同期的1800元/月提高到了現(xiàn)在的2000元/月。換句話說，現(xiàn)在很多業(yè)主已經(jīng)看中良好的租賃市場開始轉換思路，改售為租來降低養(yǎng)房成本了?！?
現(xiàn)在是淘二手房的好時機
在大部分業(yè)主依然高位挺住二手房價格的同時，已經(jīng)有少部分承受不住房貸壓力的業(yè)主開始“割肉拋售”了。蘇州仲聯(lián)經(jīng)紀公司園區(qū)部經(jīng)紀人小孫在前段時間就做了一個割肉單?！坝幸粋€中海半島華府的業(yè)主，他在前年去年房產(chǎn)市場好的時候買了好幾套房子，由于股票市場賠了不少錢，貸款還不出來，就“割肉”拋了。所以當時163的小高層成交價格大概在150萬左右，比市場掛牌價低了好幾十萬。但是沒辦法，房主著急著賣，也就只好忍痛出手了?！币呀?jīng)從業(yè)四年的經(jīng)紀人小孫表示，象這樣割肉的情況其實在每個中介都有這樣的房源，房主在高位的時候追漲買了超過自己支付能力的樓盤，在現(xiàn)在市場成交不好的情況下只好降低利潤空間，甚至低于購買價格拋售。這樣的現(xiàn)象不僅在小高層公寓樓盤出現(xiàn)，部分聯(lián)別也出現(xiàn)了這樣的情況，如德邑聯(lián)別有的房主甚至掛牌單價萬把塊錢就肯賣了，比周邊的別墅價格要起碼低三到四千。
因此，業(yè)界認為現(xiàn)在也是淘二手房的好時機。蘇州信義不動產(chǎn)有限公司張經(jīng)理建議，在現(xiàn)階段的二手市場各房主由于資金壓力的不同確實出現(xiàn)了拋售和惜售的分化，對購買者來說是一個吸納性價比高的二手樓盤的好時機。當然，二手房的購買者在逢低吸納的同時，也要注意樓盤所處的地段、配套要求是否能滿足日常生活的需要，特別建議可以參考一下中介的同樓盤租賃行情，因為租金高低走勢對房價也有著舉足輕重的影響，樓盤本身內在位置、以及戶型優(yōu)秀的產(chǎn)品即使在市場波動時候，也會表現(xiàn)出較強的抗跌性。
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