??????? 當大多數(shù)人對當前樓市持續(xù)低迷感到手足無措之時，已有人另辟蹊徑，選擇以設(shè)立房地產(chǎn)合伙私募基金的形式投資房地產(chǎn)市場。
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近日，《第一財經(jīng)日報》從相關(guān)渠道獲悉，首期規(guī)模約為7億元的房地產(chǎn)有限合伙制私募基金目前正在上海募集，下個月將正式進入實際運作。
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而該基金的gp（普通合伙人）與lp（有限合伙人）均為國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)老板，投資風向直指二級市場的房產(chǎn)項目。
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無獨有偶，首華創(chuàng)投董事長林阿信昨告訴記者，他一直在醞釀的“爛尾樓”基金已進入最后的募集階段，計劃用一級市場基金管理的經(jīng)驗來盤活“爛尾樓”項目。目前，他手里已握有了一批這樣的項目。
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“當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊張的窘境，正在尋求融資的多元化手段。同時伴隨著資本市場的低迷，這對pe來說，是一個進入的絕佳機會?！被喼薷笨偛泌w約翰表示。
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先找項目后募資金
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據(jù)參與7億元私募基金設(shè)立的一位知情人士表示，上述基金將成立一個基金管理公司，由兩位內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)老板作為gp發(fā)起人，其余l(xiāng)p均為房地產(chǎn)圈內(nèi)人士。
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據(jù)介紹，該基金的操作模式不同于有限合伙制企業(yè)常規(guī)采用的先募集資金再找項目的做法，而是反其道而行之，以項目為主導(dǎo)。由gp尋找二級市場的房產(chǎn)項目，如“爛尾樓”項目或由法院拍賣的房地產(chǎn)項目，在鎖定投資項目后，確定投資數(shù)額，再與lp溝通，以一個項目募集一個基金的做法買下項目。在實際操作中，以參股或控股的形式參與項目運作，通過規(guī)劃、建設(shè)、出售后獲取回報，并按一定的收益率分配。
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上述知情人士說，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這樣的做法規(guī)避了先募集資金再找項目可能存在的風險。同時，選擇介入房地產(chǎn)中后期項目也能規(guī)避房地產(chǎn)前期開發(fā)的諸多變數(shù)。
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據(jù)了解，該基金初期不設(shè)限投資金額和收益率，按單個項目的具體情況而定。目前已聚集了至少7億元資金。
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外資基金結(jié)盟開發(fā)商
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上海東方華銀律師事務(wù)所私募股權(quán)專業(yè)律師李磊表示，由于受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要尋找資金渠道。
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在李磊看來，上述形式的房地產(chǎn)基金從模式上來講等同于外資基金收購國內(nèi)房地產(chǎn)的方式。據(jù)他介紹，早在幾年前，外資基金已頻繁地出沒于國內(nèi)房地產(chǎn)市場，眾多外資房地產(chǎn)投資基金，如ubs、ing、hi、摩根士丹利、澳大利亞麥格理等紛紛出現(xiàn)在國內(nèi)開發(fā)商的合作名單中，以pe形式投入房地產(chǎn)市場。
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“他們多在收購內(nèi)地房產(chǎn)后進行改造，通過引進先進管理機制、管理意識以及物業(yè)管理等手段，使地產(chǎn)價值得到上升。但對于國內(nèi)基金，目前鮮有這樣的做法。上述基金可以說是房地產(chǎn)企業(yè)曲線獲取資金的一種方式。”李磊說。
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國泰君安研究報告顯示：2008年整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口高達7100億元，今年上半年外資投資已達249.3億美元，約占缺口1/4。
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據(jù)了解，今年，瑞銀集團與金地集團簽訂協(xié)議，在境外共同發(fā)起成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，為中國房地產(chǎn)市場注入10億美元的資金；7月，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司（03383.hk）出售旗下公司冠金公司30%股權(quán)，獲得買方摩根士丹利52.8億元的轉(zhuǎn)讓款；恒大地產(chǎn)增資擴股６億美元，入股者包括香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤、中東某國家投資局、德意志銀行、美林銀行等外資個人及機構(gòu)。
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目前，海外機構(gòu)收購的模式主要有兩種，一是在建工程轉(zhuǎn)讓，二是收購現(xiàn)成物業(yè)。對此，某外資房地產(chǎn)投資基金公司經(jīng)理告訴記者，目前外資機構(gòu)主要通過收購國內(nèi)外資項目公司的方式進入中國市場，此舉能在最大程度上把握項目開發(fā)權(quán)。
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“目前，房地產(chǎn)企業(yè)最大的問題就是缺錢，只要解決了錢的問題，中國房地產(chǎn)從長期來講還是持續(xù)看好。”李磊強調(diào)。