區(qū)域供應(yīng)看似稀缺 未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)已顯現(xiàn)
??? 距上一批房源推出不到２個(gè)月，位于閘北區(qū)大寧國(guó)際社區(qū)西北角的大華陽(yáng)城貴都的新一批房源最近推出，均價(jià)下調(diào)２０００元／平方米。
??? 一個(gè)樓盤報(bào)價(jià)的漲跌，在行情陰晴不定的當(dāng)下樓市本無(wú)可厚非，但在區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)量看似稀缺的情況下，陽(yáng)城貴都此番降價(jià)，則為當(dāng)?shù)睾罄m(xù)供應(yīng)的房?jī)r(jià)回調(diào)帶來(lái)了可能性。
??? 時(shí)隔兩月 降價(jià)２０００元
??? 雖然不是雙休日，但陽(yáng)城貴都售樓處內(nèi)依然有三三兩兩的詢盤者探盤?，F(xiàn)場(chǎng)一位王先生告訴記者，他在附近開公司，想為住在寶山的父母就近買房，以方便照顧老人。與周邊大寧、萬(wàn)里、大華的樓盤比較后，還是覺得陽(yáng)城貴都的性價(jià)比較高——新開的報(bào)價(jià)比上一批房源降了２０００元／平方米，于是，“打算買一套兩房?jī)蓮d”。
??? 據(jù)銷售潘峰介紹，７月２５日開盤的２９０余套，是陽(yáng)城貴都東區(qū)的二期房源——６幢１１層的小高層毛坯電梯房，主力房型為８５－１０６平方米的兩房?jī)蓮d和１３０平方米左右的三房?jī)蓮d，平均報(bào)價(jià)１５０００元／平方米，單價(jià)范圍１２０００－１８０００元／平方米。開盤至今，不到兩周已銷售了８０余套，購(gòu)房者多為生活在閘北、普陀、寶山的當(dāng)?shù)厥忻瘛?/p>
??? 然而， ５月２９日，該案所推的１４０套房源均價(jià)為１７０００元／平方米，且同為１１層小高層，戶型也差別不大，為何短短２個(gè)月不到，均價(jià)下浮逾１０％？潘峰稱：“５月底所推的房源位于小區(qū)的西區(qū)，屬于一期，已在６月交房，還剩約２０套房源可售。而此次推的則是期房，要于明年９月底才能交鑰匙，現(xiàn)房貴于期房也是正常的?！?/p>
??? 但是，據(jù)記者觀察，整個(gè)陽(yáng)城貴都被天然水系分割為東西兩塊，此番開盤的樓棟，從位置和觀景而言，反而略優(yōu)于前批“準(zhǔn)現(xiàn)房”，且由于此次開盤棟數(shù)較多，購(gòu)房者選擇余地更大。雖然交房時(shí)間相差一年多，但均價(jià)下調(diào)２０００元，使得多數(shù)購(gòu)房者“棄準(zhǔn)現(xiàn)房”而選新推出的期房。
??? 區(qū)域市場(chǎng) 供應(yīng)偏緊
??? 雖說(shuō)大華集團(tuán)的有關(guān)單位以期房和“準(zhǔn)現(xiàn)房”的借口來(lái)做降價(jià)理由，但相比有些樓盤的“裝修成本調(diào)整”，以及許多開發(fā)商習(xí)慣使用的“送裝修”、“返訂金”、“送汽車”等等做法，陽(yáng)城貴都的做法已經(jīng)是相當(dāng)?shù)氐轿弧績(jī)r(jià)在前一期的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上實(shí)實(shí)在在地降了下來(lái)，而且，這一房?jī)r(jià)降幅之大，在上海浦西中環(huán)附近的任何板塊，目前來(lái)看也是絕無(wú)僅有的。
??? 陽(yáng)城貴都位于閘北中環(huán)內(nèi)側(cè)的余慶橋地區(qū)——在滬太支路、陽(yáng)城路、高平路合圍中，中環(huán)線汶水路、原平路上下匝道離小區(qū)約３００米，門口即是在建中的ｍ７線行知路站，附近約１．５公里范圍內(nèi)還有ｍ１線汶水路站，所以交通十分便捷。
??? 陽(yáng)城貴都為超級(jí)大盤大華陽(yáng)城的七期，也是該大型社區(qū)的收官之作。陽(yáng)城貴都占地約８萬(wàn)多平方米，總建筑面積約１８萬(wàn)平方米，總計(jì)１３００多套房源。由于地處大華陽(yáng)城社區(qū)的中心位置，通過(guò)十多年的發(fā)展，周邊配套已十分成熟，附近有易初蓮花、九百家居、大潤(rùn)發(fā)、百安居等大型商場(chǎng)和賣場(chǎng)，滬太支路上餐飲、酒店、娛樂場(chǎng)所林立，生活、購(gòu)物相當(dāng)方便。值得一提的是，陽(yáng)城貴都周邊有豐富齊全的名校資源，這是大華陽(yáng)城作為“成長(zhǎng)型”社區(qū)的賣點(diǎn)之一.以網(wǎng)上房地產(chǎn)的客觀數(shù)據(jù)而言，陽(yáng)城貴都所在地區(qū)周邊的新盤可售量并不多，與其相距最近的永和家園僅剩約３０套可售房源，且均價(jià)高達(dá)１８０００元／平方米；而其西側(cè)約２公里普陀萬(wàn)里社區(qū)已基本處于無(wú)新房可售的狀態(tài)，即便剩余幾套房源，均價(jià)也約在１７０００元／平方米以上。
??? 而在其東南約２公里范圍內(nèi)的大寧國(guó)際社區(qū)中，在售房源早已告缺：慧之湖花園和明園森林都市一期早已交房入??；而在去年屢創(chuàng)大寧房?jī)r(jià)新高的寶華現(xiàn)代城在去年多次引來(lái)爭(zhēng)購(gòu)的同時(shí)，亦已基本售罄。整個(gè)大寧地區(qū)的在售房源屈指可數(shù)。僅閘北中部的柳營(yíng)路西端，盛源家豪城在６月初推出３００余套住宅房源，均價(jià)約２１０００－２２０００元／平方米，由于該盤為首個(gè)解地區(qū)內(nèi)經(jīng)年久無(wú)新房供應(yīng)之渴的樓盤，因此開盤兩個(gè)月來(lái)，共銷售約１００套房源，以這一均價(jià)，其業(yè)績(jī)已算不差。而另一個(gè)位于老滬太路上的新弘國(guó)際公寓６月中旬也新推１９５套住宅，均價(jià)達(dá)２００００元／平方米。
??? 降價(jià)有理 未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)
??? 照理說(shuō)，普陀、閘北中環(huán)周邊新房供應(yīng)量偏緊，且陽(yáng)城貴都為整個(gè)陽(yáng)城社區(qū)內(nèi)最后一期地塊，即便是在觀望氣氛濃重的時(shí)下，占有一定地利和“稀缺性”優(yōu)勢(shì)的陽(yáng)城貴都也應(yīng)該是手中有房，心中不慌，但它為何主動(dòng)降價(jià)呢？
??? 實(shí)際上，本來(lái)處于全市中環(huán)線內(nèi)側(cè)房?jī)r(jià)低谷的北區(qū)中環(huán)房?jī)r(jià)，經(jīng)過(guò)去年一輪急劇上漲，基本都達(dá)到２００００元／平方米。以大寧地區(qū)的寶華現(xiàn)代城為例，在去年連續(xù)上演房?jī)r(jià)三級(jí)跳，在短短一年間，該盤均價(jià)從去年初的報(bào)價(jià)１３０００元／平方米一下跳至２２０００元／平方米，而整個(gè)地區(qū)的新房?jī)r(jià)格亦推高到２萬(wàn)以上。而另一個(gè)大盤慧芝湖花園在２００６年底推一期時(shí)，均價(jià)僅１２０００元／平方米，大部分房源被排隊(duì)搶購(gòu)后整盤未趕上去年的一波好行情，類似的情況發(fā)生在明園森林都市等大寧地區(qū)內(nèi)的樓盤。因此，在去年房?jī)r(jià)上漲的高峰期，這些樓盤的開發(fā)商多選擇減慢推盤節(jié)奏，以求“捂”到更好的價(jià)格才出手。
??? 然而，面對(duì)今年開始的成交低迷、觀望情緒濃厚行情，即便地區(qū)內(nèi)現(xiàn)在供應(yīng)量偏緊是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，但作為一個(gè)新興國(guó)際化社區(qū)，大寧地區(qū)的新盤仍以各區(qū)導(dǎo)入人口為主，且慧芝湖花園二期開盤雖然從今年３月一直拖到至今未開，但不管怎樣都拖不過(guò)今年第３季度，而明園森林都市二期雖然有低密度差異化產(chǎn)品“托底”，但三期公寓也已開建。此外，北方集團(tuán)拿下的大寧６３丘也已動(dòng)工。因此，地區(qū)內(nèi)住宅后續(xù)供應(yīng)量相當(dāng)驚人，兩年內(nèi)該地區(qū)的樓盤競(jìng)爭(zhēng)必將趨于激烈，而面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，其供求關(guān)系很可能難繼去年一房難求的風(fēng)光。
??? 因此，大華陽(yáng)城貴都此番降價(jià)看似一種試探性策略，但規(guī)避地區(qū)內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的意圖相當(dāng)明顯——開發(fā)商讓利，趁鄰盤尚未開盤之前，加快銷售進(jìn)度。
??? 不過(guò)，盡管陽(yáng)城貴都均價(jià)比前期回調(diào)２０００元／平方米，但與去年４月該盤僅１１０００元／平方米均價(jià)相比，這一報(bào)價(jià)回調(diào)的幅度絕不算大。