??????? 上海每年市場(chǎng)需求不到2000萬平方米，5年建4000萬平方米的保障性住房，對(duì)市場(chǎng)是個(gè)極大的沖擊。2005年，上海曾推出“兩個(gè)1000萬工程”，結(jié)果不了了之。
??????? 一直在保障性住房方面飽受指責(zé)的上海，終于強(qiáng)勢(shì)出擊。
??????? 近日，上海市房地局公布了《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2008年～2012年）》(征求意見稿）。在規(guī)劃中，計(jì)劃五年內(nèi)動(dòng)工的新開工面積中，新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房2000萬平方米，配套商品房近2000萬平方米。也就在規(guī)劃出來前后，相關(guān)部門也宣布，第一期160萬平方米年內(nèi)動(dòng)工。
??????? 據(jù)政府內(nèi)部的一份報(bào)告說，在上海還有3萬個(gè)馬桶，也就是說上海還有3萬戶家庭沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間，毫無居住質(zhì)量可言。如果“四千萬”計(jì)劃能夠?qū)嵤?，?duì)中低收入者來說是善莫大焉。不過，業(yè)內(nèi)有另外一種擔(dān)心。上海市每年市場(chǎng)需求量不到2000萬平方米，5年建4000萬平方米的保障性住房，對(duì)市場(chǎng)是一個(gè)極大的沖擊。
“四千萬”和“八萬五”
???????? 根據(jù)這份計(jì)劃，上海將在5年內(nèi)，在新開工面積中，新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房2000萬平方米，配套商品房近2000萬平方米。其中，在規(guī)劃期內(nèi)，竣工經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500萬平方米。規(guī)劃中，上海明確了經(jīng)濟(jì)適用住房單套面積控制在60平方米左右。
??????? 這一政策引發(fā)不少來自業(yè)界的擔(dān)憂，尤其從香港來到上海發(fā)展的地產(chǎn)界人士。某知名代理行的高層葉先生對(duì)記者說：“這讓我想起1997年香港的‘八萬五’政策。后來盡管沒有實(shí)施，卻對(duì)市場(chǎng)信心有很大打擊，加之金融危機(jī)，導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)大跌，到現(xiàn)在還沒有恢復(fù)1997年之前的高點(diǎn)?！?/font>
????? 香港房地產(chǎn)市場(chǎng)在1997年之前維持了13年的上漲，年平均增長(zhǎng)超過20%，到了1996年香港“炒房風(fēng)”達(dá)到巔峰，房?jī)r(jià)相比1985年增長(zhǎng)了9倍。因?yàn)榉績(jī)r(jià)飛漲，香港出現(xiàn)了一批瘋狂的“炒房族”，在1996年，竟出現(xiàn)價(jià)值150萬元的天價(jià)房號(hào)。
?????? 過高的房?jī)r(jià)，令民眾怨聲載道。為了平抑樓價(jià)，1997年新上任的香港特首董建華推出了“八萬五公屋計(jì)劃”。即按照香港長(zhǎng)遠(yuǎn)人口及住屋需求，供應(yīng)充足的住宅用地，由政府每年興建85000套低價(jià)住房，作為長(zhǎng)遠(yuǎn)的建屋目標(biāo)。新計(jì)劃還沒實(shí)施，就遇到金融風(fēng)暴，香港樓市崩盤。隨后，政府一直在救市，卻始終效果不大。
“盡管直接導(dǎo)致香港樓市崩盤的是金融風(fēng)暴，但是香港‘八萬五公屋計(jì)劃’，對(duì)房地產(chǎn)商及購(gòu)房者的信心都是一個(gè)極大的打擊。”葉先生對(duì)記者說，“房地產(chǎn)商感覺市場(chǎng)已無利可圖，就暗中撤資；購(gòu)房者見有低價(jià)房供應(yīng)，自然不會(huì)去買價(jià)格高的商品房，市場(chǎng)信心開始崩潰。”
????????? 香港的常住人口是650萬，以每戶4口人計(jì)。如果建85000套低價(jià)住房，可住34萬人，如果政策實(shí)施3年，將占常住人口的15%。加之原來就已經(jīng)有45%的人住保障住房，樓市能不崩潰嗎？
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???????? 目前，上海樓市也處在高點(diǎn)，并且開始趨冷。在這種情況下，再大面積增加保障性住房，是頗讓地產(chǎn)商和投資者擔(dān)憂的。
????????? 從政策面上看，如果上海5年建成3500萬平方米保障性住宅，按每套60平方米算，約60萬套，以每戶3口人計(jì)算，上海市目前的常住人口是1800萬，5年后，保障性住宅的數(shù)量是常住人口的10%。顯然，這對(duì)每年市場(chǎng)需求量不到2000萬平方米左右的市場(chǎng)，是一個(gè)極大的沖擊。
?????????記者獲得的關(guān)于上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的報(bào)告顯示，2007年上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，2%是股市貢獻(xiàn)，1%是房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)。“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不好，再大量供應(yīng)保障性住房，分流消費(fèi)者，對(duì)市場(chǎng)肯定不好。”葉先生強(qiáng)調(diào)說，“從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，樓市崩盤都會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)?！?/font>
??????? 據(jù)接近政府的專家表示，政府出臺(tái)這一保障性住房政策，借鑒了好多城市的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，當(dāng)然也包括香港的。
如何確保樓市不暴跌？
??????? 佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為：保障性住房的上市基本不會(huì)沖擊到上海商品房的總體價(jià)格，但區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)隨著保障房布局和未來城市發(fā)展的趨勢(shì)而改變。
????????不過，也有業(yè)界人士擔(dān)心，這一政策難以實(shí)施。上海市政府決策咨詢專家，同濟(jì)大學(xué)文法學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)汪宏濤對(duì)記者說：“據(jù)我所知，現(xiàn)在土地是一個(gè)很大的問題，太近沒有土地，太遠(yuǎn)的地，老百姓不愿意去。”
???????這也是上海發(fā)展保障性住房的一大障礙。在房地局出臺(tái)的這份意見稿中明確說明：將人口從中心城區(qū)向郊區(qū)疏解，城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)向中心城——新城——新市鎮(zhèn)——中心村的方向發(fā)展。那么，把保障性住房建在交通、配套都尚未跟上的區(qū)域，加之出行成本很高，中低收入人群是否愿意搬過去是一個(gè)很大的問題。
?????? 事實(shí)上，2005年上海市政府為調(diào)控房?jī)r(jià)推出了“兩個(gè)1000萬工程”，即在2005年新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品住房。當(dāng)時(shí)的目標(biāo)是，包括配套商品房在內(nèi)的中低價(jià)位普通商品住房占年內(nèi)新上市商品房的比重提高到65%，相當(dāng)于每3套新增房中就有2套是中低價(jià)房。
??????? 結(jié)果不到一年，樓市供求關(guān)系失衡，積壓的商品房難以銷售出去，“兩個(gè)1000萬”也就不了了之。尋找不到合適的土地也是這一計(jì)劃被放棄的重要原因?，F(xiàn)在，發(fā)展“四千萬”計(jì)劃，也是面臨土地問題。
?????? 不過，從上海剛剛出臺(tái)的另一項(xiàng)政策也能看出政策的走勢(shì)。近日，上海市楊浦區(qū)河間路保障性住房項(xiàng)目，作為建保障性住房、開展動(dòng)拆遷工作的一個(gè)試點(diǎn)，政府對(duì)此次的拆遷采取就近安置、原拆原建的原則。也就是說，不再拆遷到郊區(qū)，而是原拆原建。
??????? 與此同時(shí)，上海也將加速舊城改造工作。在剛剛閉幕的上海第九屆市委第四次全體會(huì)議上，上海市委書記俞正聲再次明確指出，“加快舊區(qū)改造，解決動(dòng)拆遷難題”。上海市的動(dòng)拆遷步伐在放緩了5年后再次加速，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)大大利好。
???????? 因此，分析人士認(rèn)為，上海目前的政策是，在抓保障性住房的同時(shí)，也通過各種政策，力圖確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)不暴跌。
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