????? 各地房地產(chǎn)業(yè)正面臨"地震"：
????? 股市跌了，樓市冷了，更有消息稱，中小開發(fā)商資金鏈空前告急，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨"地震"。真實(shí)狀況究竟如何？記者連日來走訪省內(nèi)地產(chǎn)、證券研究人士及宏觀經(jīng)濟(jì)專家，細(xì)細(xì)分析當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下，江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng)及走向。
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????? 量縮價(jià)滯、量縮價(jià)漲成為普遍現(xiàn)象
????? 在我省經(jīng)濟(jì)最為活躍的蘇州，住宅成交正呈現(xiàn)大幅萎縮的狀況。"去年底以來，每個(gè)月的成交都在降。4月底的房交會(huì)和'五一'的住博會(huì)短暫拉動(dòng)市場(chǎng)成交回暖，但此后成交繼續(xù)節(jié)節(jié)下滑，現(xiàn)在住宅周成交量?jī)H在600套左右，而在去年高峰平穩(wěn)期時(shí)，每周的成交量是1000多套。"蘇州地產(chǎn)研究人士陳潔告訴記者。來自蘇州官方的數(shù)據(jù)也表明，5月份當(dāng)?shù)刈≌山幻娣e同比下降了40%左右。
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????? 與住宅成交相適應(yīng)，蘇州土地市場(chǎng)也異常冷清。"今年只有四五次零星的土地拍賣，而在往年，到年中的時(shí)候都會(huì)有集中的土地放量。今年推出的住宅用地集中在工業(yè)園區(qū)，共12塊，基本都是底價(jià)成交。有消息說，有個(gè)區(qū)近日本來準(zhǔn)備進(jìn)行土地拍賣，但覺得目前市場(chǎng)還是冷，不得已將拍賣延期了。"陳潔說。
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????? 據(jù)了解，由于二手房流動(dòng)性很差，現(xiàn)在蘇州普通公寓投資客已銷聲匿跡，而在去年七八月份時(shí)，普通公寓的投資比例占到15%－20%，有些高檔盤的投資比例更是高達(dá)40%。
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????? "開發(fā)商心里相當(dāng)沒底，想降，但又怕降了還是沒人響應(yīng)，如果再降就會(huì)一瀉千里，壓力很大。但購(gòu)房人還在寄希望于開發(fā)商再降降。買賣雙方基本都在等政策。"
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????? 成交量下降的情況，在南京、揚(yáng)州、南通、鹽城、宿遷等我省中心城市正普遍上演。
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????? "南京房地產(chǎn)市場(chǎng)目前兩極分化比較明顯。去年以來，一些片區(qū)銷售較穩(wěn)定，像江寧片區(qū)價(jià)格仍小幅上漲，河西基本也穩(wěn)定在1萬元/平方米左右。但是江北、仙林等片區(qū)的銷售壓力很大，這是因?yàn)閰^(qū)域不成熟、推出量太大，再加上去年價(jià)格透支所致，這些區(qū)域已存在價(jià)格下跌的情況。" 南京網(wǎng)尚市場(chǎng)研究部總監(jiān)金濤分析說。
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????? 數(shù)據(jù)顯示，1－5月，南京住宅成交不足2萬套，較去年同期減少1.7萬套，成交下滑明顯；南通1－5月住宅成交面積同比減少70.1%，銷售總量下降50%以上……
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????? 不過，從整體成交均價(jià)來看，南京、蘇州、揚(yáng)州、南通、鹽城等市均未出現(xiàn)下跌的變化，揚(yáng)州、鹽城房?jī)r(jià)甚至不降反升，其中揚(yáng)州5月房?jī)r(jià)同比上漲了6.3%。
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????? 開發(fā)商資金突圍：民間拆借、賣地風(fēng)行
????? 據(jù)了解，在銀行貸款困難且不能通過ipo、增發(fā)等手段融資的情況下，已有相當(dāng)部分開發(fā)商出現(xiàn)資金困難。去年開發(fā)量曾占到南京江寧半壁江山的一家開發(fā)企業(yè)，手上的一些項(xiàng)目已經(jīng)被迫停工。
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????? 與此同時(shí)，江浙一帶民間資金的實(shí)力非常強(qiáng)，一些民營(yíng)企業(yè)手上資金雄厚，還有一些長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄苦于沒有資金出口，在這種情況下，民間融資暗中活躍。據(jù)金濤介紹，這種民間融資主要表現(xiàn)在公司之間的短期資金拆借或者幾家公司的相互合作上。"前段時(shí)間就有南京的開發(fā)商出讓一定百分比的股份拆借資金。還有的是采用信貸的方式，類似于典當(dāng)，以固定資產(chǎn)作抵，如果項(xiàng)目獲利，大家分成，一旦操作不善，作抵的固定資產(chǎn)則作價(jià)處理。"
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????? 短期資本拆借利率遠(yuǎn)高于銀行利率，目前在南京市面上，有的周息甚至達(dá)到了6%！
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????? 賣地也是一種生存方式。一些開發(fā)商有土地在手上，而且一些早期獲取的土地價(jià)格低，開發(fā)商在尋求資本合作時(shí)會(huì)做一個(gè)成本上的衡量，如果把握不大，就會(huì)賣地。"從2007年下半年開始我接觸到的一些開發(fā)商，拿的地就是從小開發(fā)商手上買來的。"金濤說。
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????? 還有一些多元化投資的企業(yè)，會(huì)將其它行業(yè)的獲利"輸血"到房地產(chǎn)開發(fā)上。
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????? 而連以上融資渠道也沒有的小開發(fā)商或者前期過于"冒進(jìn)"的開發(fā)企業(yè)，目前資金鏈繃得很緊。而在南京，已有小開發(fā)商被擠出市場(chǎng)的情況。
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????? "2007年時(shí)不管價(jià)格多高，開發(fā)商都要拿到地，甚至于拿地前都不知道將來要做什么，那時(shí)有高增長(zhǎng)預(yù)期?，F(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)存在不確定性，所以開發(fā)商普遍采取謹(jǐn)慎的規(guī)避措施，土地拍賣要么底價(jià)出讓，要么流拍的局面出現(xiàn)了。"金濤這樣描述開發(fā)商心態(tài)的變化。
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?????股市跌了，樓市為何也冷了
?????長(zhǎng)期致力于宏觀經(jīng)濟(jì)研究的光大證券研究員孫青洲對(duì)記者說，股市是"經(jīng)濟(jì)晴雨表"，水、電、氣、油上漲，人民幣升值導(dǎo)致的出口利差小等，都直接反映到了股市上。而經(jīng)濟(jì)滑坡、股市大跌，同樣會(huì)傳導(dǎo)到樓市。
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?????不少人都認(rèn)為樓市與股市存在"蹺蹺板效應(yīng)"，即股市不好，投資者應(yīng)把資金抽離到樓市，從而助推樓市紅火。但孫青洲說，并不能簡(jiǎn)單地這樣理解。從股市和樓市的特點(diǎn)來看，股市流動(dòng)性較大，而樓市流動(dòng)性較小，如果要發(fā)生像人們所說的那種"蹺蹺板效應(yīng)"的話，市場(chǎng)上必須有足夠的資金支持。此次股市嚴(yán)重下跌，從6000點(diǎn)一路狂瀉到2800多點(diǎn)，這意味著有一半的資產(chǎn)縮水，很多人已經(jīng)深陷股市不能自拔，根本就不可能再有資金往樓市上投。
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?????而從目前中國(guó)乃至世界的資本市場(chǎng)來看，由于受美國(guó)次貸危機(jī)影響，已經(jīng)處于嚴(yán)重的流動(dòng)性不足，投資者也無財(cái)力再涉足房地產(chǎn)。另外，央行最近出臺(tái)的一系列政策已經(jīng)牢牢地遏制住了國(guó)內(nèi)游資，這不僅減少了流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，更重要的是在心理上給予了投資者警示。顯然，目前股市與樓市已成為唇亡齒寒的關(guān)系。
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?????穩(wěn)中有漲應(yīng)是調(diào)控基本出發(fā)點(diǎn)
?????毫無疑問，當(dāng)前房?jī)r(jià)的走向與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)密切相關(guān)。
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?????孫青洲說，江蘇樓市的基本局面依然是穩(wěn)定的。個(gè)別區(qū)域穩(wěn)中有降，但降幅有限。他將此種情況視為樓市的"高位盤整"，而這樣的高位盤整會(huì)持續(xù)1－2年，因?yàn)檫€有大批銀行貸款未收回來。
?????"我們預(yù)計(jì)在2－3年的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)會(huì)處于一個(gè)'懷疑期'，人們大多會(huì)懷疑房?jī)r(jià)是跌還是漲，兩三年后會(huì)出現(xiàn)一些變化。"
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?????他認(rèn)為，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)依然是擴(kuò)大內(nèi)需比較好的方法。從這個(gè)意義上說，國(guó)家會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。"一旦通脹失控，對(duì)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)影響很大，越南已提供前車之鑒，胡志明市的房?jī)r(jià)下跌了50%。我們預(yù)計(jì)接下來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將會(huì)'有保有壓'，對(duì)于信譽(yù)好、工程質(zhì)量好、規(guī)模大的企業(yè)，將來可能會(huì)憑藉信用度貸款，而小開發(fā)商會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中自生自亡。"
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?????南京財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授王家琪也認(rèn)為，穩(wěn)中有漲應(yīng)是樓市調(diào)控最基本的出發(fā)點(diǎn)，決策層并不希望出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的局面。"目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)還需要房地產(chǎn)拉動(dòng)。某一階段發(fā)展過猛，出現(xiàn)通脹，國(guó)家暫時(shí)打壓；如果出現(xiàn)崩盤危險(xiǎn)，也會(huì)救市，否則一旦形成銀行壞賬、呆賬，會(huì)嚴(yán)重?fù)p毀國(guó)家利益。如果說房?jī)r(jià)整體均價(jià)從一萬跌到八千是正常的話，那么從一萬跌到六千，可能性并不大。"?
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