????? 今年上半年，中國整個房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)了自1998年以來銷售面積和銷售額雙下降的局面，近年持續(xù)火爆的樓市大幅降溫，而在中國樓市中舉足輕重的廣東房地產(chǎn)市場也面臨著挑戰(zhàn)。樓市走向?qū)⑷绾?？樓市變局又有何深層原因?
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????? 昨日，在廣州日報社、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合主辦的“房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展高峰論壇”上，顧云昌、董藩、蔡穗聲等知名專家學者作出了深刻闡述，普遍從宏觀經(jīng)濟、金融安全等深層次分析樓市局面并提出解決之道。其中，董藩認為：“估計調(diào)整要持續(xù)8個月以上市場才能逐漸恢復?！?/p>
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???????顧云昌???? 中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長
????? “目前樓市情形有人說是俯臥撐，但我認為是柔道?！?
?????? 董藩???? 北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導師
????? “需求受抑制，供應在增加，土地價格上漲，房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結(jié)束了?！?
?????? 房價反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會太大。
????? 蔡穗聲???? 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長
????? “房價反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會太大。”
????? 董藩：
????? 深圳最困難日子已過
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????? “目前全國住房供應量不到7000萬平方米，相當于不到70萬套房子，按地級市300個計算，每個城市只有2000套房子，現(xiàn)在是賣房賣不動，但當市場反過來時，馬上又會出現(xiàn)買不到房子的情況”。
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????? 董藩繼續(xù)說：“未來兩年住房供應量將會明顯增加，因為現(xiàn)在控制中小戶型，而且施工面積很大，加上保障房供應量明顯增加以及目前購買能力和欲望都下降、各項調(diào)控措施的后續(xù)影響等”，“此前對樓市調(diào)整的預期變化明顯，恢復需要較長時間，汶川大地震令樓市雪上加霜，估計調(diào)整要持續(xù)8個月以上市場才能逐漸恢復”。
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????? 董藩出示的5月份全國8個典型城市數(shù)據(jù)顯示，全國的樓價均值還沒有下跌，都在上漲，但是增長幅度明顯受到抑制，其中，“深圳從交易量來看有好轉(zhuǎn)的跡象，深圳最困難的日子可能過去了”。
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????? 董藩認為，“房地產(chǎn)業(yè)仍然有發(fā)展空間，大家要堅定信心”，“但是房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結(jié)束了，因為需求受到抑制，供應正在增加，土地價格漲幅比較大，建材成本在不斷增加，利潤空間大大削減，同時，增值稅嚴格征收，稅收壓力大大增加，輿論壓力大大增加”。
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????? 董藩建議，當前形勢下中小開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整，是高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，“工業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷市場化的過程，未來一段時間工業(yè)地產(chǎn)將會上漲”，工業(yè)地產(chǎn)價格有回報，要選好位置，研究好模式，“在未來60年當中，你能獲得上百倍的回報，研究不好的話，就是十幾倍的回報”。董藩推薦了4個區(qū)域：天津濱海新區(qū)、長興島、北部灣、曹妃甸，“長興島是最值得去的，因為這個地方將來很可能變成自由港”。
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????? “還有一個對策是到北方沿海發(fā)展，重點是遼寧半島、環(huán)渤海、膠東半島和江蘇區(qū)域，北方城市受調(diào)控政策影響較小，有的地方還上漲得比較厲害”。?
????? 顧云昌：樓市平穩(wěn)關(guān)鍵在土地供應?
????? “有人認為下一步可能會跳水，但我不希望跳水，希望柔道繼續(xù)下去?！?
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????? 顧云昌從分析近兩年房地產(chǎn)市場走勢背后的原因說起：“去年房價、地價之所以出現(xiàn)大幅上漲，與金融環(huán)境有關(guān)，金融是決定樓市冷熱的主要因素”，“因為2006年金融改革取得了突破，銀行股份制改革后上市要提高效率，他們認準在個人住房貸款是很好的產(chǎn)品，所以據(jù)我所知去年各家商業(yè)銀行拼命增加個貸、發(fā)行個貸，去年個人住房抵押貸款新增額度同比增加了88.4%，而去年以前每年增加10%、最多20%”，“而且去年出現(xiàn)大牛市，開發(fā)商在樓市、股市當中大量融資，有大量資金可以囤地，必然導致地價上升，所以去年出現(xiàn)天價地是必然的”。
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????? 銷量明顯下降應引起警醒
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????? 顧云昌指出，樓市平穩(wěn)關(guān)鍵還在于土地供應，“相對于土地緊張情況下，如何保持有節(jié)奏供應土地，對于每個城市來講是非常重要的”，“需要滾動性的土地供應計劃，通過預計需要多少樓盤量來推地，保持相對穩(wěn)定的供應節(jié)奏，而有的時候城市沒有掌握好供應的節(jié)奏，比如說廣州在2003年、2004年以前土地供應量大，華南板塊便是案例，但是之后一兩年土地供應少了，到2007年顯得不夠了，上海也是這樣的情況”。
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????? 顧云昌認為，自去年下半年以來，政府調(diào)控有效，現(xiàn)在像是400米沖刺后的階段，中國樓市正處于供求關(guān)系重要調(diào)整期和房價高位盤整期，今天上半年房地產(chǎn)價格是理性的回歸。但“現(xiàn)在有許多不確定性，正處在一個重要的關(guān)頭，硬著陸還是軟著陸”，因為已經(jīng)出現(xiàn)了1998年以來的首次銷售面積和銷售額雙下降，“預計6月份的情況會更加嚴重”，尤其是銷量明顯下降應該引起警醒。
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????? 房地產(chǎn)大波動影響就業(yè)?
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????? 對此，顧云昌提出，實現(xiàn)軟著陸有兩個方法：第一，中央政府通過預見性、準確性和靈活性的調(diào)控求平穩(wěn)；第二，地方因地制宜找平穩(wěn)，比如深圳和廣州的樓市是有差別的，廣州的樓市和梅州樓市也是兩個概念，梅州現(xiàn)在的房價1700元/平方米左右。同時，顧云昌強調(diào)，樓市穩(wěn)定首先要各方面努力保證交易量沒有大起大落，“如果銷售量明顯下降，必然會影響供應量的下降，會影響整個開發(fā)投資的規(guī)模，會影響整個投資規(guī)模，房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè)，影響幾十個行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動，對就業(yè)首先產(chǎn)生影響”；其次，政府控制土地供應節(jié)奏，開發(fā)商通過調(diào)整價格保持銷售量，媒體則要唱穩(wěn)。
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?????? 蔡穗聲：房價回調(diào)已懲罰投機者?
????? 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認為，眼下討論房地產(chǎn)市場，不是單純地看一個行業(yè)，而是要考慮整個國家的金融安危，國家的宏觀經(jīng)濟形勢的發(fā)展。
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????? 蔡穗聲指出，最近房地產(chǎn)銷售額不高，必然影響資金回籠，加上銀行嚴格限制放貸，對房地產(chǎn)企業(yè)放貸少了，一旦開發(fā)商企業(yè)資金鏈條斷裂，上世紀90年代中期爛尾樓的歷史就會重演，“所以我認為當前重要的不是懲罰投機者，現(xiàn)在市場房價回調(diào)，已經(jīng)對投機者有所懲罰了”。
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????? 保持銷量最值得關(guān)注?
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????? 蔡穗聲披露，今年1~5月份廣東商品房銷售面積同比下降23.4%，其中廣州商品房銷售面積同比下降29.3%，深圳商品房銷售面積下降了55.6%，下降了一半多，“確實是因為去年上漲太快了，賣得太多了，有所回調(diào)，但是市場連續(xù)大量的下跌就會破壞整個市場的穩(wěn)定性，也危及金融安全”。
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????? 他認為，當前更應該關(guān)心怎么樣保持銷售量的穩(wěn)定，這對避免對宏觀經(jīng)濟，對銀行金融的危害，避免出現(xiàn)爛尾樓、空置房有利。?
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????? 蔡穗聲認為，房價反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會太大，“可以說這一輪房地產(chǎn)高潮也接近尾聲了”，資金的流動性大量減少，股市大挫又蒸發(fā)大量民間資本，今年國內(nèi)外經(jīng)濟形勢和前兩年不可同日而語。
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