????? 近日位于青劍湖板塊的旭輝芭堤蘭灣打出了聯(lián)排別墅8666元/平米起，總價168萬起的宣傳語，緊接著觀瀾麗宮(社區(qū)）打出“首付35萬起”低首付口號，震動整個蘇州別墅市場，級別不亞于８級，由此引發(fā)了該區(qū)域連番別墅之戰(zhàn)。
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????? 震感一：高端別墅價格和普通住宅差不多
????? 蘇州樓市進(jìn)入2008年不慍不火，低迷似乎成了代名詞，但目前為止并未出現(xiàn)極端的走高走低，不妨以‘四平八穩(wěn)’加以形容。對于07年風(fēng)光無限的青劍湖板塊，由于多為高端別墅產(chǎn)品主導(dǎo)，受到各方影響向來不大，如今“8666價格”拋出，貼著成本價銷售的措施讓不少得著實惠的購房人開心不已，也震的周邊的項目心驚肉跳。
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????? 近兩年來，園區(qū)一直是蘇州商品住宅均價最高的區(qū)域，2007年度工業(yè)園區(qū)商品住宅成交均價為7356.98元/平方米。
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????? 結(jié)合園區(qū)各個項目的價格分布來看，8666元/平米是園區(qū)不少普通住宅的銷售價格。
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????? 震感二：開發(fā)商促銷是好但更要謹(jǐn)防次貸危機(jī)隱患
????? 筆者再獲悉，同樣位于青劍湖板塊的華城房地產(chǎn)旗下觀瀾麗宮(社區(qū)）似乎坐不住了，搞出更大的噱頭“首付35萬起”，據(jù)網(wǎng)友反映，根據(jù)觀瀾麗宮現(xiàn)場售樓處目前報價總價170萬起，對應(yīng)國家相關(guān)政策要求“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對于已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。”，那么購買一套這樣的別墅至少首付51萬，打出35萬起的廣告則又從何說起的？
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????? 另有人士分析，觀瀾麗宮別墅面積大概在180-300平米之間，根據(jù)目前一萬元左右的均價，整體總價應(yīng)在180-300萬之間，首付應(yīng)在54-90萬之間，打出35萬的首付賣點難免有特價房炒作抑或墊付首付的嫌疑。
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????? 據(jù)此，本站咨詢了華城地產(chǎn)，據(jù)銷售部程經(jīng)理解釋，購房首付分貸款首付和分期首付，觀瀾麗宮的首付不是指銀行首付，如果有客戶要貸款的就按照國家政策辦，如果一次性付款，可以先期付35萬，剩余部分根據(jù)不同付款程度限定不同期限歸還。
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????? 震感三：全面競爭催熱青劍湖板塊別墅升溫
????? 青劍湖板塊別墅花樣紛呈之戰(zhàn)，催熱了整個青劍湖板塊在市場上的熱度。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，首先，青劍湖板塊完善的區(qū)域規(guī)劃初現(xiàn)端倪。隨著環(huán)青劍湖景觀工程全面竣工，總部經(jīng)濟(jì)島、青劍湖商業(yè)廣場等的投入使用，唯亭新行政中心即將主體封頂，該板塊所具有的城市配套潛力和景觀資源初步呈現(xiàn)在人們面前。其次，該區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品吸引買家。幾家產(chǎn)品都有各自特色，將魅力之戰(zhàn)進(jìn)行到底。再次，高性價比。
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????? 青劍湖板塊的芭堤蘭灣、君地上郡(社區(qū)）、觀瀾麗宮三個別墅項目，總體均價保持在聯(lián)排12000元/m2，小獨棟 13000元 /m2，獨棟20000元/m2，與金雞湖板塊相比，顯現(xiàn)出較高的性價比，此外，產(chǎn)品類型豐富，可供選擇余地大，這些對成熟而理性的別墅置業(yè)人群而言均極富吸引力。
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????? 但業(yè)內(nèi)人士同時指出，買漲不買跌，高端物業(yè)的競爭最終是靠產(chǎn)品制勝，別墅產(chǎn)品一味打價格戰(zhàn)會削弱高端客戶群對項目的信任感。
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????? 后記：房價不是在跳水 只是在做俯臥撐，近來“‘俯臥撐’一詞在網(wǎng)絡(luò)中迅速流傳，而今天，“俯臥撐”已被開發(fā)商當(dāng)成廣告語標(biāo)榜在大牌之上。在樓市低迷，信心不足的市場下，開發(fā)商也只有吆喝著給自己壯膽。
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????? 相關(guān)新聞解讀
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????? 廣州叫停墊付首付 開發(fā)商促銷行為蘊含次貸高風(fēng)險
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????? 據(jù)了解，去年以來，美國發(fā)生的次貸危機(jī)表明，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產(chǎn)業(yè)本身。前幾年美國住房市場繁榮，次貸市場迅速發(fā)展。在住房市場降溫后，房價下跌和利率上升使很多借款人無法按期償還借款，很多金融機(jī)構(gòu)遭遇財務(wù)困難甚至破產(chǎn)。
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????? 慘淡樓市中開發(fā)商如何吸引購房者？自2月份起富力首先在廣州市場推出首期免息月供計劃，購房者只需支付相當(dāng)于房屋總價16%的首付款便可入住。業(yè)內(nèi)人士稱“緊接著有很多樓盤推出了類似計劃，有的樓盤銷售還對外表示銀行默許開發(fā)商的類似做法，但據(jù)其了解銀行方面并沒有降低銀監(jiān)會對于個人房貸的要求，所謂的首付分期其實是開發(fā)商墊款的行為。”該人士表示。廣州樓市頻現(xiàn)分期首付的做法，通過開發(fā)商墊款的形式令購房者首付款可低至兩成或以下。廣東銀監(jiān)局已經(jīng)正式開始摸底銀行是否存在個人住房貸款分期首付的情況，以強(qiáng)調(diào)銀行的風(fēng)險防范意識。
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????? 而據(jù)記者的了解，銀監(jiān)局下發(fā)到各銀行的調(diào)查文件也主要包括四項內(nèi)容：是否存在開發(fā)商分期首付的情況；涉及分期首付的金額和戶數(shù)；目前住房按揭貸款涉及的戶數(shù)和不良貸款的金額；以及給樓盤開發(fā)商貸款的情況。
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????? 根據(jù)《中國人民銀行中國銀行(行情股吧）業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號），對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對于已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
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????? 很顯然，目前市場上出現(xiàn)以分期首付形式促銷樓盤的情況引起了監(jiān)管部門對銀行個人住房信貸資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂。
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