????? 熱錢正在成為與房?jī)r(jià)密切相關(guān)的一個(gè)話題。
????? 上海某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的分析師日前向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》透露，上周六，一個(gè)臺(tái)灣的看房團(tuán)來到上海，相關(guān)組織者表示，看房團(tuán)的成員對(duì)徐匯及濱江區(qū)域的幾個(gè)樓盤都很感興趣。但他們此行并沒有真正出手購房。
????? 戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，外資在滬大宗交易額大約97億元人民幣，其中包括英國基金高富諾、韓國的未來資本及總部設(shè)于日本的亞太置地，近期剛剛完成交易的黑石集團(tuán)等等外資。但另一宗于5月底6月初成交的整體收購尚海灣豪庭一幢住宅樓的案子，并未列入其中，且該收購案的收購方至今尚未浮出水面。
????? 戴德梁行分析認(rèn)為，今年上海樓市整體的收購交易總額將在200億元人民幣左右。戴德梁行投資部董事葉建成表示，雖然有外資在拋盤，但是接貨的也是外資，“事實(shí)上，外資仍然在不斷進(jìn)入上海市場(chǎng)”。
????? 新華社日前援引中國社科院出具的一份報(bào)告稱，“報(bào)告測(cè)算出五年來流入中國的熱錢規(guī)模約為1.75萬億美元，刷新了此前關(guān)于中國有8000億美元熱錢的判斷?！?
????? 眼下正陷于為深圳房?jī)r(jià)下跌而公開道歉一事的北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶(徐滇慶博客,徐滇慶新聞,徐滇慶說吧）在道歉信中表示，當(dāng)前推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的力量不僅來自于供求關(guān)系，更重要的是不僅國內(nèi)流動(dòng)性過剩，境外資金還大量涌入境內(nèi)，帶來很大的通貨膨脹壓力。
????? 徐滇慶認(rèn)為，在負(fù)利率的驅(qū)使下，一旦市場(chǎng)信心恢復(fù)，這些資金遲早要尋找保值、升值的渠道。如果這些資金流入商品市場(chǎng)，有可能推高物價(jià)；如果流入證券市場(chǎng)，可能導(dǎo)致股市大起大落；如果流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。
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葉建成的觀點(diǎn)則與之不同，境外資金，尤其是機(jī)構(gòu)投資者，主要投資于商業(yè)及辦公樓物業(yè)，“只有少數(shù)地段較好，物業(yè)品質(zhì)不錯(cuò)，可以改裝成酒店式公寓出租的住宅物業(yè)，境外基金才會(huì)出手”，因此，這些資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，對(duì)普通住宅的價(jià)格影響非常有限。
記者注意到，翠湖天地御苑被收購的三幢住宅樓，最終的成交價(jià)均較當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)售價(jià)偏低20%~30%左右。目前已被公開的住宅收購案例中，因收購價(jià)偏低而最終拉低了該樓盤的成交均價(jià)。這意味著，外資對(duì)住宅的大宗收購對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響是拉低房?jī)r(jià)。
此外，2003~2004年在上海隨處可尋的境外游資炒賣住宅的案例，在歷經(jīng)2005年上海樓市的大幅調(diào)整之后，這些投資者大部分都已悄然退出。葉建成表示，樓市中的買進(jìn)賣出，至少需要6個(gè)月的時(shí)間，對(duì)于希望快進(jìn)快出的熱錢來說，并不是一個(gè)“很好”的投資途徑。
事實(shí)上，市場(chǎng)對(duì)外資的態(tài)度，也早已由之前的“好奇”加“恐懼”，變成了現(xiàn)在的坦然接受。在此之前，與外資經(jīng)常打交道的多位地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人曾多次對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，外資在整個(gè)境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的份額非常小，他們不可能成為境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，因此對(duì)市場(chǎng)的影響也是非常有限的。
事實(shí)上，一直以來，外資在境內(nèi)所展開的大宗房產(chǎn)收購案，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響僅限于心理層面。此前市場(chǎng)還擔(dān)心大量外資進(jìn)入境內(nèi)樓市后，一旦大量集中抽逃可能會(huì)引發(fā)危機(jī)，但從目前的情況看，雖然已有部分早期進(jìn)入市場(chǎng)的外資撤出，但接盤的仍然是外資，即使樓市調(diào)整，眼下承擔(dān)這種市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的仍然是外資。
即便如此，外資涌入樓市，仍然是一個(gè)不容被忽視的問題。歐洲非上市房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)與亞洲私人房地產(chǎn)協(xié)會(huì)日前共同組織了一次面向歐洲、美國和亞洲數(shù)十位基金管理人的投資意向調(diào)查，結(jié)果顯示，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資占全球總房地產(chǎn)投資額的37.8%，這一比例在未來將會(huì)上升至39.3%.
兼任亞洲私人房地產(chǎn)協(xié)會(huì)聯(lián)席總監(jiān)的高富諾亞太區(qū)常務(wù)董事陸德智表示，今年，在最具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)排名中，日本辦公樓和中國的住宅項(xiàng)目分列第一、二位。眾多房地產(chǎn)投資者已明確將亞洲作為其未來市場(chǎng)?！捌渲?，日本市場(chǎng)較為成熟，擁有大量的機(jī)構(gòu)投資者；而中國市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展之中，特別是其私營(yíng)房地產(chǎn)板塊。”
顯然，中國的住宅項(xiàng)目正在成為境外基金新的投資目標(biāo)。這對(duì)境內(nèi)住宅價(jià)格將產(chǎn)生何種影響，仍取決于這些基金將以何種方式來投資境內(nèi)的住宅項(xiàng)目。葉建成表示，境外基金不大可能整棟收購住宅項(xiàng)目，然后再拆零出售。眼下可以看到的方式是，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)，正在將部分項(xiàng)目的股權(quán)售予境外基金，這種合作方式雖然此前也多有嘗試，但在今年地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況下，這種合作已經(jīng)有深入的跡象。
這對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的非常間接的影響是，開發(fā)商獲得可周轉(zhuǎn)的資金后，在市場(chǎng)淡季可支撐的時(shí)間將因此延長(zhǎng)，或者價(jià)格下調(diào)的幅度將因此縮減。
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