????? 相對于近幾年房價的“高燒不退”，眼下樓市價格松動的跡象已現(xiàn)端倪。北京等一些城市雖屬高位微調(diào)，但深圳一則“半年新房縮水４０萬元”的新聞，已擊中一些炒房者的痛處。
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????? 開發(fā)商頻掀“折扣大戰(zhàn)”，銀行開始下調(diào)房貸利率攬生意……但市場成交仍持續(xù)著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。
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????? “十字路口”的樓市，到底是理性回歸，還是欲揚(yáng)先抑？
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????? 價滯量縮：“只漲不跌”的神話開始終結(jié)
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????? 進(jìn)入２００８年，樓市悄然發(fā)出的新信號，使得曾經(jīng)一路高歌猛進(jìn)的房價漲幅開始趨緩進(jìn)而回落，而“價滯量縮”成為當(dāng)前樓市的“標(biāo)準(zhǔn)樣式”，中國的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入高位調(diào)整期。
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?????? ——漲幅穩(wěn)步回落。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年５月份，全國７０個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落０．６和１．５個百分點。
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????? ——銷售面積下滑。來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)表明，今年１月至５月，４０個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降２４．９％、２０．９％，集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。
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????? ——促銷手段花樣翻新?！版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)中心的調(diào)查表明，目前北京在售樓盤中有七成多項目在打折銷售，送家電、送轎車、送戶口……相對于動輒一兩百萬元的總房價來說，幾萬塊錢的“打折”雖仍是不痛不癢的“噱頭”，但高房價松動現(xiàn)象日益顯現(xiàn)。
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????? ——土地拍賣頻現(xiàn)“流產(chǎn)”。受信貸緊縮政策的影響，自去年底開始，土地交易市場開始遭遇寒潮，不少開發(fā)商開始正視大量拿地的風(fēng)險，全國出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象：４月８日，廈門市掛牌出讓１０幅地塊，４幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于寶安和龍崗曾多次流拍的５塊居住用地再次掛牌出讓，最終４塊流拍、１塊以低價成交……
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????? ——銀行出招攬生意。由于樓市成交趨淡，導(dǎo)致銀行房貸增速持續(xù)下滑，一些銀行開始下調(diào)固定房貸利率。光大銀行就擬將５個檔期的房貸固定利率下調(diào)，以期刺激購房需求。而此前，深發(fā)展等一些銀行也早已發(fā)售“氣球貸”“雙周供”等變相減息的品種。顯然，房子賣不出去，銀行貸給開發(fā)商的貸款就難以收回，銀行賴以生存的貸款收入就會銳減。
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????? 種種跡象表明，“房價只漲不跌”的神話開始終結(jié)，處于艱難盤整期的中國房地產(chǎn)市場開始理性回歸。而一些城市在觀望狀態(tài)下擠壓出了樓市泡沫，理性購房需求開始平穩(wěn)釋放。
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????? 擠壓泡沫：多重調(diào)控與市場調(diào)整形成合力
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????? 樓市發(fā)生的新變化，自然是幾家歡喜幾家愁。究竟是什么原因推動房地產(chǎn)市場發(fā)生這樣的異動？
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????? “目前這種狀況可以說是多種因素綜合作用的結(jié)果?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場研究所所長任興洲分析，２００４年以來國家對房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的累積效應(yīng)，特別是２００７年對土地的調(diào)控政策和第二套住房房貸政策效應(yīng)明顯顯現(xiàn)，一定程度上改變了人們對于房市的預(yù)期，整個樓市開始變得有些理性。
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????? 近年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策從不同方向出擊，形成合力，阻擊房價飛漲的腳步——
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????? ２００７年，國土資源部加大閑置土地清理力度，對囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價不得分期發(fā)放土地證。
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????? 為抑制投機(jī)性購房，央行、銀監(jiān)會要求提高第二套以上住房的首付比例；為控制投資過猛，政府實施一系列銀根緊縮政策，半年來，央行連續(xù)５次提高存款準(zhǔn)備金率，準(zhǔn)備金率達(dá)到１７．５％的歷史高位。
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????? 增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的“雙７０％”政策（９０平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型），著力解決中等收入家庭住房問題。
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????? 國務(wù)院出臺解決低收入家庭住房困難的意見，原建設(shè)部發(fā)文要求擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，全國所有城市建立了廉租住房制度……
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????? 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示：“這些政策的逐步落實，及限價房計劃供應(yīng)量的增加都分流了部分購房需求?！?/p>
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????? 合生創(chuàng)展公司總裁陳長纓說：“去年市場情緒普遍樂觀，投資性、投機(jī)性及改善性需求亢奮異常，供需比失衡嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場存在過熱現(xiàn)象。隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實施，投機(jī)炒作現(xiàn)象得到控制，消費者觀望情緒增強(qiáng)，市場需求下降，供需比嚴(yán)重失衡狀態(tài)得到緩解。”
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????? 然而，中國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，決定了宏觀調(diào)控并不是市場變化的唯一推力，其中還有市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因。
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????? 數(shù)據(jù)顯示，２００７年７０個大中城市房價比上年上漲７．６％，部分城市甚至達(dá)到４０％至５０％的漲幅。顯然，非理性的上漲透支了房地產(chǎn)業(yè)的未來效益。
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????? 任興洲說：“房價持續(xù)大幅上漲，超過了購房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價格漲幅出現(xiàn)回落也是市場調(diào)整之必然?！?
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????? 股市大跌、ｃｐｉ上漲、油價高漲，加上年初的冰凍雨雪災(zāi)害，四川汶川地震等重大自然災(zāi)害的發(fā)生，種種市場的不確定性也讓購房者充滿猶豫。
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????? 在北京一家出版社工作的胡剛先生說：“現(xiàn)在房價的虛高成分太大，我不想成為最后一撥高位接盤的人?！彪S著國家一系列調(diào)控政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，他相信購房者挺過這個階段，房價就會回歸理性。
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????? 理性回歸：嚴(yán)防樓市大起大落
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????? 撲朔迷離的樓市，在２００８年上半年釋放出新信號后，究竟會走向何方？
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????? 一些專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場成交量低迷，正是市場步入積極調(diào)整狀態(tài)的信號；夸大調(diào)整的危害，鼓吹房地產(chǎn)“救市”則是非常危險的。
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????? 從全球房地產(chǎn)市場價格走勢曲線來看，任何一個市場都存在著一個波動周期。一般而言，越是房地產(chǎn)市場成熟的經(jīng)濟(jì)體，周期內(nèi)價格波動越平緩。而越是新興房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)體，房價波動周期時間越短，價格波動越劇烈。
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????? ｓｏｈｏ中國總裁潘石屹表示，當(dāng)前開發(fā)商確實遇到不少困境，如從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應(yīng)對需求量的變化和資金緊張；面對保障性住房，產(chǎn)品定位如何找準(zhǔn)市場需求等，但這些也恰恰表明房地產(chǎn)市場也要進(jìn)入自我調(diào)整和修復(fù)階段，從過熱向理性回歸。
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????? 對于少數(shù)房價較高的地區(qū)，不少專家認(rèn)為，房價的適當(dāng)回落是正常的。樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢。
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????? 第一季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長１０．６％；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資在今年前５個月完成４萬億余元，同比增長２５．６％；夏糧連續(xù)５年豐收已成定局……經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然總體向好，無疑為房地產(chǎn)市場逐步走向理性回歸創(chuàng)造良好的環(huán)境。
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????? 與此同時，我們也看到，國內(nèi)一系列困難和不確定因素的沖擊，給中國樓市逐步走向理性回歸帶來挑戰(zhàn)。
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????? 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說：“中國住房市場要經(jīng)歷一個相當(dāng)?shù)恼{(diào)整期，去消化前兩年形成的價格泡沫，使之回歸與經(jīng)濟(jì)基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調(diào)的水平。如果宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緩慢增長階段，這個調(diào)整期可能還會延長。”
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????? 從歷年對樓市調(diào)控的過程看，地方政府、銀行、開發(fā)商在內(nèi)的多種強(qiáng)勢利益相關(guān)群體的影響依然不可小視。特別是一些地方政府以各種理由的托市行為，將加重樓市不可預(yù)料的風(fēng)險。
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????? 進(jìn)入２００８年，受美國次貸危機(jī)影響，不少歐美國家房價回落，一部分熱錢開始尋找新的投資區(qū)域和渠道。而受奧運(yùn)會、世博會等利好因素的影響，在人民幣升值預(yù)期下，境外資金流入逐利，更是攪動了并不平靜的樓市，給中國房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新的復(fù)雜性。
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????? 盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。
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????? 對于樓市泡沫，要一點點擠出。陳長纓說：“房價的暴漲暴跌，對消費者、對行業(yè)、企業(yè)來說都是一種很大的傷害?，F(xiàn)在房價逐步穩(wěn)定，剛性需求得到有效釋放，有助于房地產(chǎn)業(yè)獲得更為穩(wěn)定健康的發(fā)展環(huán)境?！?
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????? 高房價問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上關(guān)乎數(shù)萬億元的商業(yè)貸款和個人貸款，下涉及幾十個相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬戶。這決定了任何過速的“休克療法”都是危險的，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”。專家建議通過不斷釋放調(diào)控信號來干預(yù)市場預(yù)期，切實增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、中小戶型中低價位房的有效供給，以舒緩供求關(guān)系；同時，收緊房貸，讓銀行緩釋風(fēng)險。
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????? 與此同時，隨著在整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展中支撐行業(yè)作用的日益提升，房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸不止關(guān)乎行業(yè)的健康發(fā)展，而且關(guān)乎整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，防止房市的大起大落從而成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一項重要目標(biāo)。展望２００８年下半年的樓市走勢，讓人們靜下心來考慮經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展等更深層的問題。顯然，擠出樓市多年累積的泡沫，保持健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國房地產(chǎn)市場應(yīng)有的常態(tài)。
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