進(jìn)入6月，上海房?jī)r(jià)陡然走高，頗給人逆市攻堅(jiān)的假象。
據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，6月第一周，上海商品住宅成交均價(jià)升至17000元/平方米，第二周成交均價(jià)雖回落到16448元/平方米，但較前5個(gè)月水平依舊偏高。
但一些跡象表明，上海諸多先期捂盤(pán)頻頻的高檔樓盤(pán)正緊急套現(xiàn)。6月12日，和記黃埔旗下的御翠豪庭項(xiàng)目銷(xiāo)售164套房源，每平方米降價(jià)近萬(wàn)元，套現(xiàn)近9億元。
與此同時(shí)，剛剛開(kāi)盤(pán)的瑞安旗下翠湖天地，價(jià)格在7萬(wàn)~10萬(wàn)/平方米，目前成交42套，套現(xiàn)約4億元；仁恒旗下的仁恒河濱城銷(xiāo)售均價(jià)為3.7萬(wàn)元/平方米，成交170套，套現(xiàn)9.05億元。
分析人士認(rèn)為:“近段時(shí)間，上海一些高端樓盤(pán)快速套現(xiàn)，其成交放量拉高了樓市的整體成交均價(jià)。但這種明漲暗跌的現(xiàn)象，必將影響后市，可能會(huì)帶動(dòng)打折銷(xiāo)售的頻繁出現(xiàn)?！?/p>
降價(jià)套現(xiàn)
據(jù)佑威機(jī)構(gòu)分析師薛建雄稱(chēng)，6月第一周出現(xiàn)的歷史最高價(jià)，是被高達(dá)9.2億元的尚海灣項(xiàng)目收購(gòu)案所帶動(dòng)，第二周御翠豪庭和仁恒河濱城兩個(gè)豪宅項(xiàng)目的成交額均超過(guò)9億元，支撐了樓市成交均價(jià)的高位運(yùn)行。
該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在6月第一周大量上市新盤(pán)成交的帶動(dòng)下，第二周上海樓市商品房成交量保持了上升之勢(shì)，共計(jì)7.17萬(wàn)平方米，環(huán)比上升2%；平均成交價(jià)格則下跌3%，為15551元/平方米。其中，商品住宅成交量為28.73萬(wàn)平方米，環(huán)比上升7%；成交均價(jià)為16648元/平方米，環(huán)比下跌4%。
上海高檔樓盤(pán)能夠快速套現(xiàn)，緣于其降價(jià)銷(xiāo)售。據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告顯示，今年1月1日至6月5日，御翠豪庭售出的128套房源均價(jià)為44734元/平方米，而自6月6日起新推出的房源共成交162套，均價(jià)為33806元/平方米，較上批房源下跌10928元/平方米，跌幅達(dá)24.4%。
“現(xiàn)在均價(jià)被拉動(dòng)完全是正常的，因?yàn)槌山坏那叭欢际歉邫n樓盤(pán)，價(jià)格均在30000元/平方米之上。”薛建雄表示，高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售速度較普通住宅慢，開(kāi)發(fā)商需要后備大量的流動(dòng)資金，在市場(chǎng)走勢(shì)不被看好的情況下必然會(huì)拋售套現(xiàn)，以避免被過(guò)長(zhǎng)的銷(xiāo)售周期拖累。
或生價(jià)格戰(zhàn)
薛建雄認(rèn)為，御翠豪庭成交均價(jià)下滑萬(wàn)元的消息，必將帶來(lái)整個(gè)高端市場(chǎng)的價(jià)格連鎖反應(yīng)，可能會(huì)改變目前豪宅價(jià)格過(guò)高的局面。他預(yù)計(jì)，今年下半年上海房?jī)r(jià)可能進(jìn)入調(diào)整期，多數(shù)樓盤(pán)售價(jià)可能下跌30%。“但在國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，一年后可能會(huì)恢復(fù)到理性增長(zhǎng)階段?！?/p>
事實(shí)上，目前上海某些樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始打折銷(xiāo)售。
近日，上海奧林匹克花園三期啟動(dòng)了一次較大幅度的優(yōu)惠活動(dòng)，單套優(yōu)惠價(jià)格高達(dá)十余萬(wàn)元，使得該盤(pán)開(kāi)盤(pán)數(shù)天便成交百余套房源。位于浦東三林的浦發(fā)博園，首批推出的樓盤(pán)報(bào)價(jià)12000元/平方米，明顯低于三林地區(qū)其他新盤(pán)價(jià)格。唐鎮(zhèn)板塊的盛唐福邸，首批推出的房源報(bào)價(jià)9000元/平方米，也明顯低于區(qū)域內(nèi)新盤(pán)均價(jià)。
“明折暗降”目前充斥著整個(gè)上海樓市，而且隨著時(shí)間的推移，價(jià)格松動(dòng)的幅度也會(huì)進(jìn)一步加大。”一位業(yè)內(nèi)人士如此判斷。如今年4月開(kāi)盤(pán)的上?？党琼?xiàng)目將售價(jià)下調(diào)25%，顯然已經(jīng)和今年年初萬(wàn)科的5%的折扣率拉開(kāi)了差距。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀認(rèn)為，未來(lái)上海房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)愈加明顯的兩極分化態(tài)勢(shì)?！坝捎谑兄行膮^(qū)商業(yè)價(jià)值的提升，房?jī)r(jià)也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定；而外圍區(qū)域的住宅價(jià)格壓力會(huì)越來(lái)越大，不排除會(huì)有更大范圍和更大幅度的價(jià)格松動(dòng)?！?/p>
薛建雄則認(rèn)為，當(dāng)前樓盤(pán)的降價(jià)促銷(xiāo)對(duì)購(gòu)房者心理價(jià)位的底線觸及，還只是停留在部分關(guān)注度較高的品牌樓盤(pán)?！皩?duì)一些由于自身產(chǎn)品品質(zhì)原因形成的滯銷(xiāo)樓盤(pán)，目前的降價(jià)幅度還很難奏效?！?/p>
上述業(yè)內(nèi)人士指出，接下來(lái)的三四個(gè)月將是上海推盤(pán)量的高峰。上半年開(kāi)發(fā)商普遍存在觀望心態(tài)，隨著市場(chǎng)行情進(jìn)一步明朗，開(kāi)發(fā)商將把主要精力放在如何加快銷(xiāo)售的問(wèn)題上，這“勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)更多打折降價(jià)的樓盤(pán)”。