???????雖然傳統(tǒng)樓市旺季已經(jīng)到來，但是隨著政策的頻繁露面，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入不小的觀望局面中。特別是眾多普通購房者最為關(guān)心的房貸問題，一時(shí)間出現(xiàn)了新產(chǎn)品雨后春筍般涌現(xiàn)的新局面，不少購房者面臨著選擇難題而無所適從。
??? 貸款到底幾成難倒購房者
??? “早先加息政策出臺(tái)時(shí)，許多客戶主動(dòng)要求提高首付成數(shù)，以減少后期利息支出；現(xiàn)在聽說首付成數(shù)可能會(huì)提高，又有客戶趕來擠末班車，竭力要求能夠降低首付成數(shù)，爭(zhēng)取貸八成最好?！币晃毁J款服務(wù)公司的工作人員向記者介紹這一新情景。
??? 陳先生準(zhǔn)備趕在今年結(jié)婚，他和未婚妻兩人是大學(xué)同學(xué)，畢業(yè)之后雖然找工作都比較順利，但兩人的存儲(chǔ)并不豐厚。好在雙方家長對(duì)居所問題表示支持和理解，愿意分擔(dān)小倆口的負(fù)擔(dān)?！把胄姓{(diào)息政策出來之后，我們合計(jì)了一下。在一定范圍內(nèi)，雙方家庭給的錢用在首付上綽綽有余。但目前兩人的工作發(fā)展都沒有完全穩(wěn)定下來，不想為了房子弄得太累。因此就想在首付成數(shù)上提高一點(diǎn)，這樣也好減少后期支出?！彼嬖V記者其打算。而另一個(gè)打算買房出租來投資的王先生想法正好相反，聽到首付成數(shù)可能會(huì)提高的消息，立馬趕來要求盡快辦理貸款手續(xù)。對(duì)他而言，出于盡量降低投資資金壓力考慮，當(dāng)然是選擇低成數(shù)首付更適合。從王先生的談話中，他的“小九九”就是：“后期的房款支付可以通過以房養(yǎng)房來應(yīng)付，但前期的首付肯定是必須先支出的，在這方面我當(dāng)然認(rèn)為付出越少越好?！???
??? 房貸新品眾多難以選擇
??? 就購房者而言，個(gè)人貸款計(jì)劃是需要在簽訂購房合同之前便要考慮周全的。但作為頗具吸引力的金融業(yè)務(wù)，目前市場(chǎng)上各家銀行爭(zhēng)搶這塊業(yè)務(wù)“大蛋糕”，層出不窮的房貸產(chǎn)品不免讓購房者犯了迷糊。
??? 上海代書投資咨詢有限公司副總經(jīng)理趙曉霞表示，自去年開始，各大銀行便在搶占房貸市場(chǎng)有著積極表現(xiàn)?！坝绕湓?005年下半年以來，各個(gè)銀行的新產(chǎn)品新服務(wù)紛紛推出。如農(nóng)行的年繳型房貸險(xiǎn)，工行的綜合授信個(gè)人房貸，光大、浦發(fā)、建行的固定利率房貸等金融產(chǎn)品的陸續(xù)推出。”
??? 上海建言投資咨詢有限公司區(qū)域經(jīng)理張威介紹說，在優(yōu)惠利率執(zhí)行上各個(gè)銀行有所不同。“根據(jù)各家的相關(guān)規(guī)定，有些銀行第一、二套房可以享受優(yōu)惠利率，第三套房就只能使用基準(zhǔn)利率；還有一些銀行以第一次貸款享受優(yōu)惠利率，第二次貸款使用基準(zhǔn)利率。根據(jù)申請(qǐng)銀行的不同，優(yōu)惠利率享受的標(biāo)準(zhǔn)也是不同的?！?/p>
??? 政策影響波及房貸新品
??? 固定利率房貸產(chǎn)品受央行加息政策影響，一下子成了“香餑餑”。但記者從各方了解下來，發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)?jiān)摦a(chǎn)品的人數(shù)幅度只是比加息前略有上漲。據(jù)趙曉霞介紹，由于該產(chǎn)品剛剛推出，因此顯得比較保守，只是采用的5年期，5年之后會(huì)重新協(xié)商一個(gè)固定利率，因此固定利率實(shí)際上僅僅局限在“階段性不變化”而已。
??? “是否選擇固定利率產(chǎn)品主要看借款人對(duì)以后利率的預(yù)期性如何。如果認(rèn)為預(yù)期利率仍會(huì)上調(diào)，簽訂了固定利率之后，在規(guī)定期限之內(nèi)是固定的。預(yù)期上浮如果超過了固定利率，當(dāng)然相較于沒有享受固定利率的客戶要來得合算?！睆埻f。但他指出，對(duì)于計(jì)劃提前還款的客戶而言，固定利率并不適合。這主要還是由于該產(chǎn)品的提前還款違約數(shù)額相當(dāng)高?！叭绻刑崆斑€款要求的話，違約金算下來和你付的利率差不多，就沒有必要考慮選擇固定利率了?！?/p>
??? 有意思的是，調(diào)息政策出來之后，還款期數(shù)較多的“雙周供”卻由于利率顯得較低而開始受到青睞。一家貸款服務(wù)公司的相關(guān)人士告訴記者，由于目前只有深圳發(fā)展銀行在推行，因此現(xiàn)在有許多其他銀行的貸款客戶詢問能否改成“雙周供”。
??? 不可忽視的“小問題”
??? 業(yè)內(nèi)人士指出，在簽訂正式貸款合同文本之前，就必須先對(duì)自身的貸款情況、交易時(shí)間、放款時(shí)間均需有所了解，而貸款方式和自有資金總量應(yīng)該在購房之前便考慮成熟，同時(shí)還要考慮到將來申請(qǐng)貸款成功的可能性有多大?！靶枰獜?qiáng)調(diào)的是，并不是說客戶要求貸多少就能貸多少。銀行貸款有一個(gè)審核過程，能否申請(qǐng)成功并不肯定。在考慮細(xì)則方面就需要將這些因素包括進(jìn)去?！?/p>
??? 在貸款過程中需要注意一些事項(xiàng)。以二手房為例，期間會(huì)產(chǎn)生成交價(jià)和評(píng)估價(jià)兩種不同的衡量價(jià)格，銀行往往取低價(jià)進(jìn)行放貸，客戶應(yīng)及時(shí)了解具體的放貸房價(jià)，這樣才能規(guī)避多支出成本的窘境?！叭缬行┏山坏亩址恐邪搜b修、家具、電器，但是評(píng)估價(jià)僅僅針對(duì)了房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，裝修、電器、家具并不包含其內(nèi)。這樣就會(huì)形成差額，這就是多支出成本的由來。”張威分析說。
??? 其次，資信狀況已成為銀行放貸與否的重要參考因素，所謂資信就是指歷史信貸狀況的記錄，即綜合資信記錄。以往容易忽視的信用卡消費(fèi)記錄、手機(jī)繳費(fèi)情況等問題，都會(huì)成為主要影響因素。業(yè)內(nèi)人士指出，成功辦妥貸款，在諸項(xiàng)事宜上皆不可忽視。