未來10年，中國25至34歲年齡段人口將出現(xiàn)30%的下降，城市化進(jìn)程已經(jīng)放慢，未來10年城鎮(zhèn)真實(shí)住房需求增長也將放緩。過去幾年房地產(chǎn)高達(dá)20%以上的投資增長在未來難以維持，商品房新開工面積可能出現(xiàn)較大回落。房地產(chǎn)是目前中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)需增長的核心動(dòng)力，其漫長的投資鏈條和巨大的財(cái)富效應(yīng)，對投資和需求都將產(chǎn)生舉足輕 重的影響。
????李嘉圖認(rèn)為城市住宅（或土地）租金歷史增長原因可以歸結(jié)為多種因素共同作用的結(jié)果，其中人口增長是最重要的因素。城市人口的增長帶動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)張、住宅需求和租金上升，租金上升又推動(dòng)房價(jià)上漲。
????從1998年到2007年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10年高速發(fā)展。在住房體制改革、經(jīng)濟(jì)高增長低通脹和人口紅利等多重利好因素推動(dòng)下，住宅年銷售量增長了7倍，年銷售金額增長了13.6倍。
????但人口年齡結(jié)構(gòu)顯示，我國房地產(chǎn)高速增長的時(shí)代已經(jīng)過去，未來10年我國住房消費(fèi)真實(shí)需求增速將放緩，房地產(chǎn)市場需要經(jīng)歷2年左右或更長時(shí)間的調(diào)整，然后進(jìn)入平穩(wěn)增長階段。
????首次置業(yè)集中在25至39歲間
????根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，首次置業(yè)的年齡主要集中在25至39歲之間。這一年齡段人口增長較快的國家，其房地產(chǎn)投資和消費(fèi)都處在相對旺盛的階段，比如日本在1980年至1990年，韓國在1980年至1990年以及中國在1998年至2007年，都出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資和消費(fèi)高峰。
????這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和我們的生命周期有密切的關(guān)系。根據(jù)美國的調(diào)查數(shù)據(jù)，美國人會(huì)在一生中非常接近的時(shí)間點(diǎn)上做類似的事情，比如20歲左右參加工作、26歲左右選擇結(jié)婚以及31歲左右購買第一套房產(chǎn)。他們首次置業(yè)的年齡段一般在25至39歲之間。
????日本人口分組住宅自有率數(shù)據(jù)也印證了人口統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，在1978年到1998年的20年里，25歲以下人口組平均住宅自有率為5.6%，而35至39歲人口組平均住宅自有率達(dá)到55%。這表明有50%的人口選擇在25至39歲之間購買房產(chǎn)，只有23%的人口選擇在40至60歲之間購買房產(chǎn)。
????日本和美國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都顯示購買房產(chǎn)的消費(fèi)行為主要發(fā)生在25至39歲之間，這一年齡段的人口才是房產(chǎn)消費(fèi)的中堅(jiān)力量，相信上述規(guī)律在中國同樣適用。
????日本經(jīng)驗(yàn)
????日本房地產(chǎn)市場在1980年到1990年期間大幅上漲，住宅土地價(jià)格在10年中上升了3倍左右，之后大幅下跌。在后來的17年里，住宅土地價(jià)格下跌50%。
????日本房地產(chǎn)大崩盤必然是眾多因素共同作用的結(jié)果，住房真實(shí)需求的下降是非常重要的因素之一。日本人口在1990年左右出現(xiàn)的斷層現(xiàn)象和目前中國的情況非常類似。從人口分年齡組結(jié)構(gòu)來看，1990年日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%，人口斷層導(dǎo)致日本房地產(chǎn)市場真實(shí)需求下降，加速房地產(chǎn)價(jià)格下跌。
????中國人口出現(xiàn)斷層
????中國是全世界人口最多的國家，但人口結(jié)構(gòu)非常不合理，存在許多隱患，其中之一就是計(jì)劃生育導(dǎo)致的人口斷層現(xiàn)象。1950年到1978年間，我國平均人口出生率每年達(dá)到31.4％。，之后人口就進(jìn)入緩慢增長期。1979年到2000年之間，平均人口出生率每年只有18.81％。，比28年前下降40%左右，到2005年我國人口自然增長率只有5.9％。，遠(yuǎn)低于世界平均水平11.9％。。
????出生率大幅度波動(dòng)的后果之一就是人口年齡分布不均衡，2003年我國人口年齡結(jié)構(gòu)圖顯示30只至39歲之間的人口比例最大，數(shù)量大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數(shù)量只有1.74億，驟然下降30%。這種人口結(jié)構(gòu)對住宅消費(fèi)和投資的中期趨勢有深遠(yuǎn)影響，由于25至39歲之間的人口是最主要的購房群體，在2008年到2017年之間，這部分購房群體絕對數(shù)量的下降將直接影響住宅的真實(shí)需求。
????城市化進(jìn)程放緩
????城市化率快速提升是人口對城市住宅需求集中釋放的過程。在過去的10年里，我國城市化率從33.35%提升到44.9%，2億人口從農(nóng)村進(jìn)入城市，為住宅市場帶來旺盛的需求。動(dòng)態(tài)來看，我國的城市化水平還存在較高的提升空間，這也是投資者和開發(fā)商對于未來房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持樂觀預(yù)期的主要原因。但下圖顯示，最近幾年城鎮(zhèn)新增人口在減少，新增人口的住宅需求可能下降。
????中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
????未來10年住宅真實(shí)需求平均增長緩慢
????根據(jù)我們的預(yù)測，未來10年住宅新增需求量5320萬套，較上一個(gè)10年新增需求4860萬套，需求總量增長約10%。如果按照戶均面積90平米計(jì)算，未來10年住宅需求的總建筑面積47.7億平米，年均銷售面積4.7億平米，較2007年住宅銷售面積6.9億平米下降32%。我們認(rèn)為未來住宅銷售將呈現(xiàn)均值回復(fù)式的下降過程，某些年度的銷售量應(yīng)該比4.7億平米更低。
????住宅供給過剩
????住宅的供給方地產(chǎn)開發(fā)商似乎完全沒有感覺到住房需求萎縮趨勢的嚴(yán)重性，他們對未來依舊相當(dāng)樂觀。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年商品房新開工面積9.4億平米，2008年1至4月，商品房新開工面積同比增長20.5%。如果商品房新開工面積全年保持20%的增速，2008年將達(dá)到11.16億平米，兩年合計(jì)新開工20.56億平米（預(yù)計(jì)住宅面積在18億平米左右）。根據(jù)我們的測算，住宅市場未來10年的需求量也只有47億平米左右，2007和2008年兩年新建住宅基本能夠滿足未來4年住宅的需求量?；蛘哒f，如果未來10年商品房新開工面積保持在每年10億平米，總共100億平米的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過47億平米的真實(shí)需求。
????我們預(yù)期，2008年住宅投資將維持高位增長，2009年后住宅投資出現(xiàn)拐點(diǎn)，并持續(xù)2年的負(fù)增長，然后恢復(fù)平穩(wěn)增長。從房地產(chǎn)投資總量上看，2007年我國房地產(chǎn)投資2.52萬億，占gdp的比重達(dá)到10%左右，今年以后可能逐漸回落到5%左右的國際平均水平。
????土地未必稀缺
????根據(jù)《全國土地利用總體綱要》，到2020年我國耕地面積保有量要確保在18億畝以上。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計(jì)，2005年我國耕地面積在18.31億畝左右，那么，從2006年至2020年可利用開發(fā)的耕地面積約3000萬畝。
????從1998年到2007年，全國完成土地開發(fā)面積16.54億平米，地產(chǎn)公司購置土地面積27.07億平米，約合244萬畝和399萬畝。根據(jù)我們的測算，350萬畝的土地已經(jīng)能夠滿足未來10年商品房建設(shè)的需求，占未來可供土地總量不到15%，土地供應(yīng)比較充足。
????房價(jià)和收入水平
????到底有多少人能夠承擔(dān)得起目前的房價(jià)呢？我們想通過基尼系數(shù)來推斷不同收入層次的人群對房價(jià)的承受能力。根據(jù)世界銀行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2004年我國城鎮(zhèn)基尼系數(shù)33.98%，收入排名靠前的30%人口擁有城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的53.79%，我們預(yù)測到2007年這個(gè)比例將上升到55.79%。表二中的數(shù)據(jù)顯示，收入前10%的人群能夠承受目前的房價(jià)，按揭貸款年還款額占家庭可支配收入的19%左右，這部分的人口數(shù)量約6000萬人，相當(dāng)于2000萬個(gè)家庭；收入在前10%至20%的家庭也能夠承受現(xiàn)在的房價(jià)，但年還款壓力明顯超過第一組人群；而第三組以下的人群對目前的房價(jià)只有短期的承受能力，假定未來收入不增長，將家庭一半以上的可支配收入用于支付按揭貸款的購房行為是不能長期維持的。
????現(xiàn)實(shí)情況和我們的推斷類似，從1998年到2007年間，我國住宅銷售總面積32.17億平米，大約銷售2550萬套，同第一組和部分第二組人口的住房需求相當(dāng)。組間收入差距顯示，第三組人口收入需要增長36%才能達(dá)到第二組人口的收入水平。按照人均可支配收入年均增長10%計(jì)算，大約需要3至4年時(shí)間住宅市場才能形成新的購買力。
????結(jié)束語
????未來10年，中國25至34歲年齡段人口將出現(xiàn)30%的下降，城市化進(jìn)程已經(jīng)放慢，未來10年城鎮(zhèn)真實(shí)住房需求增長也將放緩。過去幾年房地產(chǎn)高達(dá)20%以上的投資增長在未來難以維持，商品房新開工面積可能出現(xiàn)較大回落。房地產(chǎn)是目前中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)需增長的核心動(dòng)力，其漫長的投資鏈條和巨大的財(cái)富效應(yīng)，對投資和需求都將產(chǎn)生舉足輕重的影響。