“《華盛頓郵報(bào)》后面厚厚的一沓都是拍賣(mài)房產(chǎn)的公告。從姓氏分辨，前幾個(gè)月還主要集中在黑人區(qū)，但現(xiàn)在已出現(xiàn)了白人區(qū)房產(chǎn)被拍賣(mài)的公告。這意味著，美國(guó)的次級(jí)貸款危機(jī)已經(jīng)波及到了‘好級(jí)貸款’。” ???
6月14日，現(xiàn)身2008博鰲房地產(chǎn)論壇的央行貨幣政策委員會(huì)委員、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱指出，美國(guó)的次貸危機(jī)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的破裂，而時(shí)下，這種破裂仍在繼續(xù)中，次貸危機(jī)、房產(chǎn)泡沫破裂的危害還沒(méi)有完全表現(xiàn)出來(lái)。由此反觀國(guó)內(nèi)，樓市調(diào)整相對(duì)及時(shí)，避免了樓市奔向一個(gè)更大的泡沫。
避免美國(guó)悲劇 次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)已下降了30%，但樊綱認(rèn)為美次貸的危害遠(yuǎn)沒(méi)有完全體現(xiàn)，如果今年夏天美國(guó)商品住宅的銷售量仍沒(méi)有上漲跡象，那么2008年美國(guó)樓市、整體經(jīng)濟(jì)的日子會(huì)更難。實(shí)際上，伴隨著美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)向“好級(jí)”貸款的波及，美國(guó)信貸萎縮仍一路加劇，信用卡的呆賬壞賬也越來(lái)越多。
美國(guó)信貸信托的發(fā)達(dá)源于美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的創(chuàng)造，他們通過(guò)一種債務(wù)重組的模式，能讓市民直接提取現(xiàn)金進(jìn)行消費(fèi)，這也刺激了美國(guó)房?jī)r(jià)的一路上漲。在1995年到2005年的房地產(chǎn)高漲時(shí)期，房產(chǎn)信貸金額相當(dāng)于美國(guó)每年10%的gdp，這即意味著，美國(guó)70%由信貸產(chǎn)生的房地產(chǎn)銷售中，是用提前預(yù)支的10%的gdp來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
這種模式刺激著美國(guó)市民對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)，而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的預(yù)期也使美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫越來(lái)越大。當(dāng)泡沫破滅時(shí)，次貸危機(jī)就一發(fā)不可收拾。按照美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的習(xí)慣，每年夏天是銷售量最旺盛的季節(jié)，如果這個(gè)夏天房子的銷售量仍沒(méi)有回升，那么今年一年的銷售都將非常困難。按照樊綱的判斷，美國(guó)次貸危機(jī)、房地產(chǎn)泡沫破裂的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有終止，而另一個(gè)不確定性因素是，美國(guó)次貸危機(jī)及整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)下滑都將或多或少影響到中國(guó)市場(chǎng)。
樓市調(diào)整及時(shí)
目前樓市、股市的調(diào)整有效避免了美國(guó)式由房?jī)r(jià)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。樊綱指出，比起在泡沫變得更大時(shí)調(diào)整，相對(duì)及時(shí)的調(diào)整是好事。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯銷售萎縮。前四月全國(guó)商品住房竣工面積8448萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.2%，增幅同比提高10.3個(gè)百分點(diǎn)，而銷售總面積僅為13664平方米，同比下降4.0%。
事實(shí)上，深圳、廣州等珠三角部分城市的房?jī)r(jià)自去年底以來(lái)已縮水30%以上，如果國(guó)內(nèi)其他城市銷售困境狀況繼續(xù)延續(xù)，則價(jià)格上的深度調(diào)整將從深圳向全國(guó)其他區(qū)域蔓延。樊綱表示，他依然相信有些區(qū)域的房?jī)r(jià)不會(huì)跌，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐氖杖胫瘟水?dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，但有些收入與房?jī)r(jià)不成比、房?jī)r(jià)畸高的城市就一定要調(diào)整。
“正如股市一樣，當(dāng)股市60、70倍市盈率不調(diào)什么時(shí)候調(diào)？六千點(diǎn)不調(diào)還要等到八千點(diǎn)、九千點(diǎn)？”樊綱指出，樓市與股市是同樣的道理，矯枉過(guò)正的調(diào)整將非常可怕，而適時(shí)調(diào)整后的市場(chǎng)則是健康的。
同時(shí)，樊綱建議，在保證18億畝耕地的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的是思考如何增加供給，怎樣在有限的土地上增加供給，是房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。