房地產市場大“洗牌”
與以往國內房地產市場經歷的“寒冬”不同，此次房地產市場將隨著中國經濟周期步入拐點而面臨大“洗牌”。目前大部分國有商業(yè)銀行都看淡房地產開發(fā)貸款，中國銀行(601988行情,股吧）戰(zhàn)略規(guī)劃部高級分析師溫彬認為，這個市場將步入“滯脹”時期。
數據顯示，今年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1%，漲幅比3月低0.6個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月低0.1個百分點。然而，價格持續(xù)上揚的風光背后，房地產開發(fā)商面臨銷售難的困境。銀監(jiān)會主席劉明康在談到這個問題時，特別提到越來越泛濫的房屋銷售短信。他說，這在一定程度上暴露出房屋銷售困境，中國的房地產市場很可能進入“寒冬”時代。
德意志銀行大中華區(qū)首席經濟學家馬駿擔心，緊縮的貨幣政策將導致相當一部分房產商的資金鏈斷裂。他說，從政策層面分析，隨著房價增速放緩，宏觀層面推出新的緊縮政策的可能性不大?！暗y行的自動緊縮機制，讓宏觀調控的影響對房地產的影響較大。目前，開發(fā)商房地產貸款增速已經低于貸款增速?！?/p>
但調查表明，銀行對于房地產商并非采取一刀切，一些優(yōu)質客戶仍然享有貸款額度保證，馬駿分析，這將導致房地產行業(yè)將在今明兩年經歷一場大洗牌。
警惕銀行系統性風險
溫彬認為，整個經濟周期到了拐點時期。作為一個趨勢性改變，銀行業(yè)要高度警惕房地產市場步入下行通道可能引發(fā)的系統性風險。根據中行針對1998年至今的數據分析，gdp每下降一個百分點，不良貸款率將相應上升2.4%，其中房地產貸款對于不良率的“貢獻度”最大。
他說：“凡是商業(yè)銀行出現系統風險都源于房地產?！苯鼉赡陙?，房地產投資平均增速高過固定資產投資的平均增速。統計數據表明，去年5-10月，房地產價格上升主要為銀行個人按揭貸款增長推動。為了拉動利潤，商業(yè)銀行控制企業(yè)公司貸款，增加個人房貸，隨著央行出臺二套房貸政策，個人房貸收縮，房價下跌，商業(yè)銀行普遍擔心房地產市場回落后會導致風險。房地產商方面，由于銷售不力，資金不能迅速回籠，開發(fā)商資金鏈比較緊張。
但是，歷次房地產市場調控中，銀行往往限制開發(fā)商貸款，對個人按揭貸款仍然看好。一些商業(yè)銀行業(yè)務人員說，大家的判斷是，銀行個人按揭貸款風險較低，所以就出現光壓開發(fā)商貸款，不動個人按揭貸款的情況。
銀監(jiān)會主席劉明康對于當前個人貸款按揭存在的問題表示擔憂。尤其是美國次貸危機爆發(fā)后，商業(yè)銀行在經濟處于上行周期時，降低個人住房貸款標準給銀行帶來的重創(chuàng)教訓深刻。他說，經濟上行周期中金融機構風險意識弱化。近年來，在美國房地產市場持續(xù)上漲的形勢下，一些金融機構簡單解讀市場信號，紛紛降低貸款標準，貸款質量大幅下降。隨著美國房地產泡沫的破滅，這些由于非審慎借款而造成的巨大風險暴露無遺。
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