本報記者 方帥
王玉光 北京報道
房企破產(chǎn)的腥風(fēng)再次飄過，寒意陣陣。
2月10日，北京西郊某賓館內(nèi)一場小型媒體見面會上，“新《破產(chǎn)法》實施后首例房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案”的當(dāng)事一方——北京興昌達(dá)博房地產(chǎn)開發(fā)公司(興昌達(dá)博）董事長王憲平自揭內(nèi)情。
他稱，早在2007年9月19日就已被北京市昌平區(qū)人民法院宣布破產(chǎn)的昌平麓鳴花園項目，系其與小股東合謀制造的破產(chǎn)假象，目的是為躲避拖延8年交房所欠下的巨額債務(wù)。
值得關(guān)注的是，從當(dāng)事方自供的破產(chǎn)內(nèi)情中，新《破產(chǎn)法》中對于房企惡意破產(chǎn)逃債的監(jiān)管疏漏隱約可見。
北京君永律師事務(wù)所尹富強(qiáng)律師據(jù)此認(rèn)為，樓市的不確定性增加了房企下一步“破產(chǎn)逃債”的風(fēng)險，這將使最易受到傷害的債權(quán)人——購房者更加謹(jǐn)慎，其態(tài)度也會相應(yīng)傳導(dǎo)至樓盤銷售環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)市場造成巨大的傷害。
破產(chǎn)玄機(jī)
麓鳴花園系興昌達(dá)博與昌平區(qū)國資委下屬的北京興昌高科技發(fā)展有限公司(興昌高科）合作開發(fā)，后者作為土地一級開發(fā)方在項目中享有10%的股權(quán)。
2001年6月，項目在未獲預(yù)售許可的情況下先行認(rèn)購，約有600人與開發(fā)商簽下房屋認(rèn)購契約，后者獲資約3億元。
但隨后由于批文延誤，工程一拖再拖，其間加之征地拆遷費用上漲、購房者要求退房、理賠以及為輸血項目的高息拆借，至2006年，各項債務(wù)已使開發(fā)商不堪重負(fù)。
據(jù)王憲平透露，僅利息一項，就累計約2億元。
為減輕債務(wù)壓力，為盤活項目贏得時間，開發(fā)商股東內(nèi)部協(xié)商，冒險走“假破產(chǎn)”之路。據(jù)王憲平當(dāng)天向本報記者出示的6份債務(wù)合同顯示，興昌達(dá)博與興昌高科聯(lián)手偽造了1.04億元的債務(wù)，并計劃由興昌高科作為債權(quán)人向法院提出破產(chǎn)申請，后由興昌達(dá)博大股東“東方達(dá)博”注資，重新接盤。
“但令人沒有想到的是，興昌高科利用這份虛構(gòu)債權(quán)一舉將我們掃地出門并取而代之?！蓖鯌椘秸f。
本報雖未采訪到當(dāng)事另一方——興昌高科對此事的解釋，但據(jù)此前的媒體報道，興昌高科法人代表王海嶺表示，6份合同到底是真是假，還有承諾函的問題，這些法院都有認(rèn)定，這不是哪個人隨便說了就能算的。
本報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然該案中大小股東利益爭奪復(fù)雜，但致使麓鳴花園項目陷入爛尾的重要原因之一，是前兩年地價過快上漲、征地拆遷成本成倍激增，“在工程進(jìn)度拖延的4年時間里，拆遷費從8000萬元上漲到4.2億元，將近翻了5倍”。
逃債隱患
在上述破產(chǎn)案之前的預(yù)售制度也起到了推波助瀾的作用，而這很可能預(yù)示著更進(jìn)一步的隱患。
北京西部一個大型地產(chǎn)項目的鄒姓副總經(jīng)理則分析：“那些用預(yù)售款去拿地的開發(fā)商，是最有可能惡意破產(chǎn)逃債的，而這類‘未批先售’的歷史遺留項目，在北京周邊城區(qū)分布較多?！?/p>
“一般惡意破產(chǎn)的開發(fā)商有三個目的：一是為了破產(chǎn)清算，變現(xiàn)后撤離地產(chǎn)行業(yè)；二是抵押型物業(yè)即將被銀行拍賣前，申請破產(chǎn)重整；三是通過破產(chǎn)逃避債務(wù)，重組后注資再獲得開發(fā)權(quán)?！鄙鲜鲟u姓副總經(jīng)理表示。
雖然沒有具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但據(jù)知情人透露，過去在昌平區(qū)先拿地、再補(bǔ)批文的開發(fā)模式頗為普遍，這催生許多“五證不全”就冒然銷售的違規(guī)項目。
該知情人表示，類似麓鳴花園有惡意破產(chǎn)逃債風(fēng)險的，“絕不止一家”。
北京市建委的統(tǒng)計結(jié)果是，北京已經(jīng)有1042家、近四分之一的房企關(guān)張。在地產(chǎn)行業(yè)普遍下行的情況下，房企會否出現(xiàn)集中破產(chǎn)倒閉潮一直受人關(guān)注。
尹富強(qiáng)律師則認(rèn)為,若樓市繼續(xù)交惡，后續(xù)房企惡意破產(chǎn)逃債的案例極有可能成倍激增。
“雖然在抵制地產(chǎn)公司惡意破產(chǎn)方面，新《破產(chǎn)法》有明確規(guī)定，為逃避債務(wù)而隱匿、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、虛構(gòu)債務(wù)、承認(rèn)不真實的債務(wù)等均無效。但值得注意的是，雖然法律明確禁止，房企申請破產(chǎn)重組的事情仍時有發(fā)生。”尹富強(qiáng)說。