近日，一個(gè)住房保障新概念——經(jīng)濟(jì)租用房正在逐步升溫。經(jīng)濟(jì)租用房是政府在推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房之后，針對(duì)住房困難的中等收入者的一項(xiàng)新的保障政策。它的主要受益群體是所謂的城市收入“夾心層”。
據(jù)透露，目前福州、廈門(mén)、天津、北京等城市已經(jīng)開(kāi)始嘗試經(jīng)濟(jì)租賃房的保障方式。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部密切關(guān)注這些城市的實(shí)踐過(guò)程，其經(jīng)驗(yàn)將成為制定政策的重要依據(jù)。
分析人士指出，租房居住的消費(fèi)模式在西方國(guó)家早已司空見(jiàn)慣，但受住房制度改革起步較晚和人們傳統(tǒng)“買(mǎi)房”觀念的影響，中國(guó)在經(jīng)濟(jì)租用房的探索與推行方面除了要解決土地、房屋來(lái)源這兩個(gè)最主要的問(wèn)題，其他例如如何界定和審查符合租住條件的中等收入家庭的收入情況、當(dāng)?shù)卣?cái)政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺(tái)以及監(jiān)管等諸多難題，也尚待解決。
經(jīng)濟(jì)租用房即將破題
所謂“經(jīng)濟(jì)租用房”又稱“經(jīng)濟(jì)性租房”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。這些房屋租金低于同等條件下的市場(chǎng)租金價(jià)格，居住條件好于廉租房，是專為解決特定人群居住問(wèn)題設(shè)定的。
據(jù)稱，既買(mǎi)不起商品房，又超出經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”，在2009年有望看到一種名為“經(jīng)濟(jì)租用房”的住房保障新產(chǎn)品。
2009年初，當(dāng)全國(guó)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議首次更名為全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部耗時(shí)一年的一項(xiàng)專題調(diào)研結(jié)束，并形成專題報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院。而依據(jù)這項(xiàng)報(bào)告，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將制定專門(mén)文件，在全國(guó)推廣經(jīng)濟(jì)租用房，用以解決處在各類(lèi)保障性住房產(chǎn)品銜接空白地帶的“夾心層”的住房需求，而這份文件將在2009年內(nèi)下發(fā)。
自2008年開(kāi)始，“經(jīng)濟(jì)租用房”保障方式開(kāi)始被天津、青島、北京等城市借鑒和嘗試。就成功推行“經(jīng)濟(jì)租用房”的廈門(mén)市而言，經(jīng)濟(jì)租用房主要用于解決沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房的低中收入家庭住房問(wèn)題，這部分人群是居于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給人群之間的“夾心層”。
有關(guān)專家指出，住房經(jīng)濟(jì)本身就是一種地區(qū)性很重的經(jīng)濟(jì)形式?！敖?jīng)濟(jì)租用房”是部分地區(qū)政府剛剛開(kāi)始醞釀的一種保障用房類(lèi)型，建設(shè)部對(duì)此保持關(guān)注。
隨著多級(jí)住房保障體系的推行，“夾心層”的住房問(wèn)題開(kāi)始得到政府的高度關(guān)注。2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新提出，要有針對(duì)性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件，又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的“夾心層”群體的住房問(wèn)題。
解決“夾心層”住房問(wèn)題
經(jīng)濟(jì)租用房的誕生無(wú)疑讓人們眼前一亮，雖然有限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房，但是動(dòng)輒幾十萬(wàn)元房款的支出以及層層購(gòu)買(mǎi)限制還是令不少家庭對(duì)其望而興嘆。
據(jù)稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年初便開(kāi)始研究的經(jīng)濟(jì)租賃房政策，主要針對(duì)保障房申請(qǐng)條件不具備，又買(mǎi)不起商品房的“夾心層”，推出一個(gè)以無(wú)產(chǎn)權(quán)租賃為主的保障方式。
如果經(jīng)濟(jì)租用房能夠探索出一條成功的道路，將成為幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題的突破點(diǎn)，也是解決整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)許多問(wèn)題的突破點(diǎn)。
所謂的城市“夾心層”，可能因?yàn)槭杖敫哂诹夥繕?biāo)準(zhǔn)，也可能因?yàn)閼艏拗贫鵁o(wú)法購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，也可能因?yàn)橘I(mǎi)不起高價(jià)的商品房等原因，不能穩(wěn)定、長(zhǎng)久地居住是他們需要面對(duì)的難題。求助于市場(chǎng)化的出租房是他們唯一的選擇。而經(jīng)濟(jì)租用房以政府的名義出租，穩(wěn)定性得到了相應(yīng)的保障，解決了這一部分居民的心頭大患。一些分析人士相信，這一新名詞代表了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在住房保障問(wèn)題上“無(wú)縫隙保障”的理念。
至此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)現(xiàn)階段中國(guó)住房政策基本上有了一個(gè)比較明朗的政策取向：低收入家庭主要通過(guò)廉租住房解決，外加經(jīng)濟(jì)適用住房；中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)踐可以采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過(guò)市場(chǎng)解決。
當(dāng)耗時(shí)一年的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專題調(diào)研結(jié)束后，經(jīng)濟(jì)租用房被認(rèn)為具有解決“夾心層”住房問(wèn)題的可行性。其原因在于，采取租賃的保障方式，既解決了保障家庭無(wú)力購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)際困難，也便于動(dòng)態(tài)退出保證保障房的有效利用。而且市場(chǎng)上低價(jià)小 戶型租賃住房短缺的情況下，政府主導(dǎo)的投資建設(shè)非常必要，也有助于調(diào)控市場(chǎng)租金。
對(duì)于需求來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)租用房的存在給予了租住房屋人群相對(duì)穩(wěn)定的住處，正如網(wǎng)絡(luò)上某著名“房奴”帖所說(shuō)的那樣：“如果租房不用搬家，買(mǎi)房干什么?”這樣，他們對(duì)自有房屋的需求就可能會(huì)下降或延緩。難怪有學(xué)者說(shuō)，經(jīng)濟(jì)租用房的推出不僅不會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，反而是針對(duì)現(xiàn)在過(guò)高房?jī)r(jià)的一劑降溫“靈藥”。
經(jīng)濟(jì)租用房推廣瓶頸
有關(guān)專家表示，租房居住的消費(fèi)模式在西方國(guó)家早司空見(jiàn)慣，但受住房制度改革起步較晚和人們傳統(tǒng)“買(mǎi)房”觀念的影響，中國(guó)在經(jīng)濟(jì)租用房的探索與推行方面需突破諸多難題。
對(duì)政府部門(mén)而言，經(jīng)濟(jì)租用房相當(dāng)于政府把應(yīng)得的土地收益作為補(bǔ)貼，一次性地轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房者，在這一過(guò)程中政府積累為零。在國(guó)有土地早已成為各地政府的生財(cái)之道的今天，地方政府在推廣經(jīng)濟(jì)租用房時(shí)積極性不會(huì)太高。
據(jù)稱，經(jīng)濟(jì)租用房房源包括政府從市場(chǎng)上收購(gòu)的房屋或開(kāi)發(fā)商自有的房屋等。在沒(méi)有相應(yīng)的稅收和金融優(yōu)惠支撐的前提下，地方政府和開(kāi)發(fā)商不想也沒(méi)能力大量持有并出租經(jīng)濟(jì)適用房。
分析人士指出，如何界定和審查符合租住條件的中等收入家庭的收入情況、當(dāng)?shù)卣?cái)政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺(tái)以及監(jiān)管等諸多難題，也尚待解決。
事實(shí)上，人群界定也是制約經(jīng)濟(jì)租用房推廣的不利因素。由于中國(guó)的金融信用體系還不完善，所以中國(guó)居民的收入也并非十分透明。在這樣的情況下，對(duì)于如何根據(jù)收入和資產(chǎn)來(lái)享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策，將會(huì)是新模式要跨過(guò)的一個(gè)“藩籬”。
同時(shí)，由于投資收益期長(zhǎng)，利潤(rùn)低，大面積推行經(jīng)濟(jì)租用房將面臨巨大的財(cái)力困難。一些城市在針對(duì)低收入者的廉租房建設(shè)上就已是捉襟見(jiàn)肘，更無(wú)力顧及針對(duì)中等收入階層的經(jīng)濟(jì)租用房了。
問(wèn)題還不止這些，配套政策滯后更是一大難題。長(zhǎng)期以來(lái)，許多城市在政策層面鼓勵(lì)人們購(gòu)房多，貨幣化分房、銀行按揭貸款、購(gòu)房退稅、契稅優(yōu)惠等，可謂一應(yīng)俱全，但在租房方面，卻鮮有政策關(guān)注和扶持。
另外，建設(shè)政策性租賃房還涉及到后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理的問(wèn)題，如果由政府來(lái)做管理，不僅需要投入大量的監(jiān)管成本，同時(shí)也容易給滋生腐敗制造空間。