??????? 了擴大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟增長，中央出臺了一系列鼓勵住房消費的政策。而備受關(guān)注的“二套房貸”限制，則始終沒有開閘。隨著樓市調(diào)整深入發(fā)展，以及近期中央對樓市調(diào)控方式的改變，關(guān)于“二套房貸”去留之爭也進(jìn)一步升級?！岸追抠J”政策，是堅持到底還是選擇性松綁？
“二套房貸”去留之爭
上海某公司文員金黎黎想把現(xiàn)在住的８０多平方米的房子換成一套小三居房，好給即將上中學(xué)的兒子布置一個書房?？墒前凑宅F(xiàn)在的房貸政策，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于４０％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的１．１倍。?
這就是去年９月２７日出臺的“二套房貸”政策相關(guān)內(nèi)容。隨著樓市趨冷，以及近期中央對樓市調(diào)控方式的改變，關(guān)于“二套房貸”政策去留之爭也進(jìn)一步升級。
１０月２２日，央行宣布，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的０．７倍；最低首付款比例調(diào)整為２０％。這被視為房貸政策放松的信號。?
但緊隨其后，銀監(jiān)會緊急發(fā)布通知，要求各商業(yè)銀行辦理個人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行以前的規(guī)定。這直接導(dǎo)致多數(shù)商業(yè)銀行在出臺房貸細(xì)則的時候持觀望態(tài)度。?
事實上，在此前地方政府出臺的一系列“救市”政策中，已有部分變相突破了“二套房貸”限制。如被市場稱為“杭州２４條”的《杭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》明確，對一戶家庭中年滿１８周歲的子女購買第二套住房比照首套住房貸款政策執(zhí)行。?
政策爭論的背后，是房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了深刻變化。國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，１０月當(dāng)月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為９９．６８點，比９月回落１．４７點，這是今年以來該指數(shù)的連續(xù)第十個月下滑。而國家發(fā)改委發(fā)布的全國房價調(diào)查結(jié)果顯示，１０月份全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲１．６％，漲幅比９月低１．９個百分點，環(huán)比下降０．３％。值得注意的是，繼深圳、廣州之后，樓市“風(fēng)向標(biāo)”上海的新房價格也跌破去年同期水平，同比下降０．３％。“這表明我國房價開始從快速增長、漲幅回落，轉(zhuǎn)向小幅下跌，市場有進(jìn)一步趨冷的可能。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭說。
保護(hù)正常改善性居住需求
隨著宏觀經(jīng)濟形勢的變化，國務(wù)院出臺了進(jìn)一步擴大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟增長的十項措施，其中第一條就是“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度”。隨后，國務(wù)院總理溫家寶在部署落實中央政策措施的會議上進(jìn)一步指出，要認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢。?
“在相當(dāng)長一段時間里，房地產(chǎn)行業(yè)仍會是中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，對拉動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟增長有很強的帶動力。為了避免我國經(jīng)濟增速過快下滑，有必要及時調(diào)整樓市政策，刺激住房消費，并可視情況變化，改變包括‘二套房貸’在內(nèi)的一系列調(diào)控政策?！敝袊康禺a(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟說。?
中國住宅房地產(chǎn)研究會副會長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，在樓市過熱的時候，提高第二套房的首付比例及利率，能有效打擊投機炒作行為，但它也抑制了正常的改善性居住需求?，F(xiàn)在不僅是樓市下滑，經(jīng)濟增長也面臨減速，這一政策就有必要適時作出調(diào)整。?
但仍有眾多專家對調(diào)整“二套房貸”限制心存顧慮。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，２００７年我國房價飛漲，投機炒作起了很大推動作用，投資客“瘋狂性”入市，帶動自住者“恐慌性”入市?！岸追抠J”政策增加了借用金融杠桿炒房的成本，提高了投資門檻，有效打擊了市場投機需求。?
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他說：“如果此時松綁‘二套房貸’政策，投資需求會不會東山再起、給房地產(chǎn)和金融行業(yè)帶來更大潛在風(fēng)險？”
適當(dāng)調(diào)整可刺激消費
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭認(rèn)為，樓市帶有部分資本市場的性質(zhì)，會形成追漲殺跌的“羊群效應(yīng)”，政策調(diào)控應(yīng)該具有提前量，應(yīng)當(dāng)擇機對“二套房貸”政策作出適當(dāng)調(diào)整，保護(hù)正常的升級換代居住需求。?
建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光認(rèn)為，二套住房有相當(dāng)部分都是小換大、舊換新的改善性需求，給這部分貸款松綁，并不會刺激投機行為抬頭、制造新的泡沫，因為市場預(yù)期已經(jīng)從“上漲”轉(zhuǎn)為“下跌”，投機風(fēng)險大大增加，而心理預(yù)期的扭轉(zhuǎn)需要相當(dāng)長時間，不可能因為局部信貸政策的調(diào)整而一朝改變。?
一位不愿意透露姓名的銀行界人士表示，目前的信貸政策更多地鼓勵首次置業(yè)者購買普通房，但事實上，二次置業(yè)者比首次置業(yè)者購買力更強，其貸款風(fēng)險也更低，應(yīng)該支持改善性居住需求的正常釋放。?
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從活躍市場、刺激消費出發(fā)，可以擇機調(diào)整“二套房貸”政策。如對第一套房貸已經(jīng)還清的購房者，“二套房貸”可按首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；或者取消對“二套房貸”的限制，但第三套以上住房貸款仍從嚴(yán)控制。