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均價變化非樓市晴雨表

2009/2/24 10:07:13    http://www.18kuo.com

日前，一則深圳房價均價首次跌破20000元/平米的新聞，讓全國的購房者歡呼了一下。一直處于今年樓市交易價格動蕩風(fēng)口浪尖的深圳樓市，在一定程度上成為全國人民評價樓市是否降價的風(fēng)向標(biāo)。因此有媒體報道深圳房價一月均價跌破20000元/平米后，讓全國盼望房價下降的購房者看到了希望，尤其是近期在全國房地產(chǎn)市場交易放緩局面下，不斷出現(xiàn)諸如廣州、上海、深圳等城市近期均價下降的新聞，全國人民在均價下降的指引下，不停歡呼和持續(xù)憧憬地觀望著。

　　據(jù)某媒體報道，深圳中原地產(chǎn)深港研究中心研究報告指出，今年1月深圳全市一手商品住宅成交2264套，20.9萬平方米，與去年12月相比，分別減少4%和7%，與去年同期相比，分別下降73%和74%，成交量進(jìn)一步減少。深圳全市一手住宅成交均價為14737元/平方米，深圳特區(qū)內(nèi)成交均價自去年6月以來首次跌破2萬元，深圳樓市低迷局面持續(xù)。此外，近期還有包括廣州、上海等城市的銷售均價同比下降的報道，“成交均價”下降成為近期中國樓市中最具有眼球效應(yīng)的詞語，這在一定程度上也影響著購買者的購買行為。

　　事實(shí)上，一個城市的樓市均價有著很大的不確定性。隨著一個城市房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域范圍的逐步擴(kuò)大，目前業(yè)內(nèi)已經(jīng)很少用均價來對樓市做出判斷。因?yàn)榫鶅r所組成的因素并不穩(wěn)定。假如北京2月房屋銷售均價為1.5萬元/平米，那么首先要將北京所有區(qū)縣在售樓盤2月份的交易價格統(tǒng)一起來進(jìn)行計算，在這個均價中，就有可能包括銷售價格超過30000元/平米的高檔住宅，也有銷售價格7000元/平米的郊區(qū)住宅。如果2月份銷售的大都為高檔住宅，那么2月份的均價就上去了，如果2月份開盤銷售的主要為郊區(qū)住宅，那么2月的均價就下來了。目前業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成的共識是：單月均價變化來說明樓市變化具有很大的偶然性。即使用均價來判斷樓市的走勢，也至少應(yīng)該用一年內(nèi)的均價變化來說明情況。

　　均價變化在一定程度也能反映出樓市的價格變化，但其不確定因素太多，因此根據(jù)此數(shù)據(jù)做出正確判斷很難。在目前全國樓市交易普遍不景氣的時候，對樓市數(shù)據(jù)做出判斷就更需要客觀真實(shí)，這樣才能為購房者的選擇做好理論依據(jù)，如果完全憑借均價的變化，甚至?xí)霈F(xiàn)判斷的偏差。比如今年2月份北京入市交易的主要為郊區(qū)的樓盤，那么這個均價指導(dǎo)下的房價就是偏低的，如果購房者以此為依據(jù)做出樓市價格下降的判斷，就可能耽誤其購買。因此樓市均價上漲或下降并不可怕，只有單盤或小范圍區(qū)域價格發(fā)生了明顯變化，才是對市場最為直觀的反映。