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現(xiàn)在的信貸環(huán)境下 購房置業(yè)謹防三大誤區(qū)

2009/2/24 10:07:13    http://www.18kuo.com

房地產(chǎn)金融調(diào)控和信貸緊縮政策的出臺，不僅僅導(dǎo)致購房人貸款難度加大，而且，伴隨第二次購房貸款資金成本和首付門檻的提高，將更加深刻地影響、改變原有的許多房產(chǎn)置業(yè)理財觀念。

　　[誤區(qū)一]

　　資金稍寬裕就提前還貸

　　很多背負房貸者手頭資金稍有盈余，馬上想到要提前還貸，減少利息負擔(dān)。當然，這在以往信貸環(huán)境寬松且個人較容易獲得貸款、其他投資渠道有限且收益率較低的情形下，也無不妥。反正沒有太好的投資收益機會，還了銀行貸款，節(jié)省了利息支出，要用錢時可以再貸。

　　然而，2008年，隨著房貸新政的嚴格貫徹和從緊貨幣政策的落實，人們會逐漸感覺到從銀行貸款將不再像往年那樣輕而易舉，很多情況下難以獲得優(yōu)惠的貸款利率。

　　建議：結(jié)合家庭今后的置業(yè)規(guī)劃決定是否歸還原有房貸。

　　對于第一套房貸款仍未還清的購房者，目前大多執(zhí)行最優(yōu)惠的中長期房貸利率6.6555%，而今后如再辦理購房貸款時利率則高達8.613%，比前者高出近30%。當下，如以閑置資金盲目歸還原有房貸，節(jié)省的是相對較低的優(yōu)惠利率，而再購房時融資成本則要高出近三成，付出更多。對于今后還有購房需求的家庭，不應(yīng)急于歸還原有房貸，如短期內(nèi)尚未有貸款購房打算，可考慮用閑置資金買一些穩(wěn)健型的理財產(chǎn)品，其預(yù)期收益甚至可以覆蓋優(yōu)惠利率房貸的支出。

　　[誤區(qū)二]

　　“以小換大”、“梯級置業(yè)”

　　對于參加工作不久，經(jīng)濟實力不足的購房者，先付些首付，買套小房子，慢慢還月供，等收入大幅提高后再換購一套大房子，分多次、以梯級形式實現(xiàn)自己的置業(yè)目標，這原本是備受年輕人推崇的一種置業(yè)理財方式，其理念本無可厚非。然而，房貸新政的出臺，使得再次貸款購房者，即便首套住房貸款全部還清，也將承受高于首套房貸近三成的利率水準，這不得不讓許多原本打算通過換購升級的購房者望而卻步。

　　建議：初參加工作短期內(nèi)不購房，隨父母住或暫時租房，努力攢錢掙錢，盡快積累首付，一步到位，多貸款直接購買大房子?；蛘?，單身時貸款購買一套小戶型，準備結(jié)婚前，以“他”或“她”的名義再貸款買套大房子，然后再結(jié)婚。另外，也可以首套小戶型以父母名義購買，盡量不貸款或少貸款，等時機成熟時再以自己名義多貸款、買大戶型。

　　[誤區(qū)三]

　　“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”

　　幾年前，低房價和低利率的市場環(huán)境，使得“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”置業(yè)理念頗為盛行。然而，隨著房價的逐年大幅度攀升，如今，大城市房屋租售比嚴重背離，許多地段的房產(chǎn)出租收益率甚至不及存款利率，單純指望出租獲取收益已不太現(xiàn)實。

　　建議：貸款利率的提高，無疑增加了房產(chǎn)出租投資的收益期望值，尤其是第二套房中長期貸款要承受最少8.613%的利率，以目前的樓市現(xiàn)狀，一般住宅項目很難有這么高的租金收益水平。如果擬購房產(chǎn)未來預(yù)計漲價空間不大的話，則需認真思量此筆投資是否值得。換言之，如沒有太好的買賣盈利預(yù)期或非常迫切的自住需求，則應(yīng)盡量避免盲目貸款購房。