地產(chǎn)市場(chǎng)再迎重磅利好舉措。
中共中央政治局9月26日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
分析人士認(rèn)為，政治局會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)容和提法較為積極，房地產(chǎn)政策被放在更加重要的位置。
“本次政治局會(huì)議中首次指出‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)’，進(jìn)一步表明當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，房地產(chǎn)市場(chǎng)‘止跌回穩(wěn)’，才能更好為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
“ ‘要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)’的表述，是政治局首次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情做出的明確指示，即止跌回穩(wěn)”。易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該信號(hào)非常明確，就是要求各地做好穩(wěn)市場(chǎng)交易和價(jià)格工作，這意味著四季度各地或出臺(tái)多項(xiàng)重磅利好政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
“市場(chǎng)預(yù)期，一線城市僅留的限購(gòu)政策也可能會(huì)放開，9月24日監(jiān)管層明確的存量房貸利率下調(diào)將加速落地。我們預(yù)計(jì)，后續(xù)住房交易個(gè)人所得稅、增值稅等，存在進(jìn)一步優(yōu)化空間。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
需求側(cè)：北上廣深放開限購(gòu)政策預(yù)期走強(qiáng)
此次政治局會(huì)議提出，“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率”。
公開資料顯示，當(dāng)前仍執(zhí)行限購(gòu)政策的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市、以及天津和海南部分地區(qū)。
對(duì)于備受關(guān)注的一線城市限購(gòu)政策，接下來(lái)是否會(huì)放開？就此問(wèn)題，陳文靜告訴記者，預(yù)計(jì)未來(lái)北、上、深的限購(gòu)政策會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，而廣州等其他地區(qū)限購(gòu)政策有望全面放開。
“一線城市更大力度優(yōu)化限購(gòu)政策，將有助于發(fā)揮大城市帶動(dòng)效應(yīng)，提振市場(chǎng)信心。”陳文靜稱。
而針對(duì)存量房貸利率，央行9月24日宣布，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
“存量房貸利率的調(diào)整，此前央行在新聞發(fā)布會(huì)上已經(jīng)明確提及，因此預(yù)計(jì)很快會(huì)正式啟動(dòng)全國(guó)存量房貸普降的操作。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
陳文靜也認(rèn)為，預(yù)計(jì)各銀行很快會(huì)有實(shí)質(zhì)性舉措落地。
“央行在9.24已經(jīng)釋放多項(xiàng)政策利好，年內(nèi)多次降準(zhǔn)、降息預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)，若這些舉措可以加速落地，將為市場(chǎng)提供更高流動(dòng)性支持，降低資金成本。”一位房地產(chǎn)分析師稱。
供給側(cè)：首提“嚴(yán)控增量”
分析人士指出，本次會(huì)議在房地產(chǎn)供給側(cè)明確了多項(xiàng)舉措。這其中，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，圍繞這一提法，各地將出臺(tái)相關(guān)落地政策。
“嚴(yán)控增量是第一次提出，說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)供給處于相對(duì)過(guò)剩階段，同時(shí)也意味著新房要去庫(kù)存。這預(yù)示著各地將嚴(yán)格控制新增供地和新房供應(yīng)上市，以緩解庫(kù)存壓力，這是提振預(yù)期，促進(jìn)短期止跌企穩(wěn)的工具。”李宇嘉表示。
陳文靜也認(rèn)為，此次表述與之前“消化存量”和“優(yōu)化增量”的提法有所不同，在增量方面更加強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制，這意味著未來(lái)各地土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量等均將結(jié)合城市自身實(shí)際需要來(lái)推進(jìn)，不應(yīng)盲目擴(kuò)大各類住房供給量，市場(chǎng)供應(yīng)將以住房真實(shí)需求為基準(zhǔn)。
據(jù)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，目前各地面臨一定庫(kù)存壓力，當(dāng)前亟需促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
易居研究院全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)百城新建商品住宅成交面積同比下降27%，較7月份18.5%的降幅明顯擴(kuò)大；8月份百城新房去化周期為25.2個(gè)月，已連續(xù)7個(gè)月超過(guò)兩年的去化水平，壓力較大。價(jià)格方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)70城市房?jī)r(jià)指數(shù)方面，8月全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比和同比跌幅均有所擴(kuò)大，環(huán)比、同比降幅分別為0.7%和5.7%。
“按最新會(huì)議精神，各地未來(lái)一方面要加大開發(fā)商去庫(kù)存的力度，加大國(guó)企收購(gòu)存量房力度；另一方面要針對(duì)市場(chǎng)需求，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加受市場(chǎng)歡迎的高品質(zhì)住房。”李宇嘉稱。
事實(shí)上，央行幾日前已宣布，將擴(kuò)大對(duì)保障性住房再貸款央行資金支持比例。
9月24日，央行表示“將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來(lái)的60%提高到100%，增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)”。
分析師認(rèn)為，此舉將對(duì)地方收儲(chǔ)產(chǎn)生一定積極帶動(dòng)作用。
“這將顯著加快各地收購(gòu)存量商品房用作保障房的進(jìn)度，緩解商品房市場(chǎng)庫(kù)存壓力。”東方金誠(chéng)分析師王青表示。
加快推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式
政治局會(huì)議還提出，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。
白名單進(jìn)展方面，國(guó)家金融監(jiān)管總局在9月24日指出，“截至目前，商業(yè)銀行已審批’白名單’項(xiàng)目超過(guò)5700個(gè)，審批通過(guò)融資金額達(dá)到1.43萬(wàn)億元，支持400余萬(wàn)套住房如期交付。在協(xié)調(diào)機(jī)制的帶動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷擴(kuò)大。”
“從監(jiān)管層公布數(shù)據(jù)來(lái)看，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已取得了積極進(jìn)展，未來(lái)有望加大力度、深入推進(jìn)，更好發(fā)揮項(xiàng)目融資白名單的作用，改善企業(yè)資金環(huán)境，保障項(xiàng)目交付，也將進(jìn)一步穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。”陳文靜表示。
而在盤活存量閑置土地方面，此前自然資源部、國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)發(fā)文，提出4個(gè)方面18項(xiàng)舉措妥善處置閑置存量土地。
從地方舉動(dòng)來(lái)看，近期廣州越秀成功退地回收120億元，均以票據(jù)形式補(bǔ)償；武漢今年以來(lái)已有超10宗地塊申請(qǐng)調(diào)規(guī)，申請(qǐng)將商辦用地改為住宅用地。
“央行9.24進(jìn)一步明確，正在研究對(duì)有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地的資金支持政策，且必要時(shí)提供再貸款支持。我們認(rèn)為，未來(lái)會(huì)有更多配套資金進(jìn)入市場(chǎng)，加速閑置土地盤活利用，為企業(yè)提供更多資金支持。”陳文靜稱，未來(lái)預(yù)期會(huì)有更多城市參考廣州、武漢相關(guān)做法推進(jìn)“退地”“調(diào)規(guī)”，而與之配套的政策也有進(jìn)一步優(yōu)化和落地預(yù)期。
此外，政治局會(huì)議明確，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
房地產(chǎn)分析師表示，“抓緊”一詞表明了完善房地產(chǎn)中長(zhǎng)期改革舉措的迫切性，預(yù)計(jì)未來(lái)建立適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的土地、財(cái)稅、金融等制度，完善配套政策也將進(jìn)入加速推進(jìn)階段。
“該提法的核心要點(diǎn)是‘抓緊’，意味著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作會(huì)加快推進(jìn)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從近期的房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作要點(diǎn)來(lái)看，預(yù)計(jì)監(jiān)管層在財(cái)政支持、房屋養(yǎng)老金制度推進(jìn)、高品質(zhì)住房建設(shè)等方面，會(huì)持續(xù)發(fā)力。
“整體來(lái)看，財(cái)政貨幣政策加力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，有望穩(wěn)定居民收入，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)各項(xiàng)政策舉措若能加快細(xì)化落地，或?qū)⒚黠@修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)。”陳文靜表示。
來(lái)源：財(cái)聯(lián)社