銷售下滑、盈利虧損，是大多數(shù)房企2024上半年的真實寫照。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，已發(fā)布2024上半年業(yè)績預告的72家a股上市房企中，歸屬母公司凈利潤為虧損的房企達47家，占比超過6成，預計虧損額為274.78億元～348.85億元。其中，21家房企發(fā)出首次虧損預警，包括萬科、金地集團、st迪馬、北辰實業(yè)、大悅城、榮盛發(fā)展、深振業(yè)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、棲霞建設等。
72家上市房企中，僅25家房企預計盈利，2024上半年歸屬母公司凈利潤共計94.9億元～100.3億元，這其中的75.08億元盈利都來自保利發(fā)展。也就是說，除保利發(fā)展外，其他24家房企都處于微利狀態(tài)，有些僅盈利幾百萬元，距離盈虧線也就一步之遙。
25家盈利房企中，又有15家發(fā)出“預減”公告。由此，72家上市房企2024上半年歸屬母公司凈利潤預計為-174.5億元～-253.9億元，整體處于大虧損狀態(tài)。
一個值得注意的現(xiàn)象是，隨著市場持續(xù)調(diào)整，經(jīng)營風險已經(jīng)從民營企業(yè)擴展到國有企業(yè)，從中型房企延伸至龍頭企業(yè)。據(jù)記者統(tǒng)計，2024上半年預計虧損金額超過10億元的房企有9家，其中不乏央企、國企，如首開股份、金融街、華僑城、中交地產(chǎn)等。
銷售業(yè)績下滑、計提減值損失、土地過熱時拿地導致土地成本過高、以低于賬面值的價格甩賣大宗資產(chǎn)，成為房企們繞不過去的盈利掣肘。
保利盈利最多萬科虧損最多
目前來看，2024上半年盈利最多的是保利發(fā)展，它也是銷售榜的榜首“大哥”。
據(jù)保利發(fā)展預告，2024上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1392.69億元，同比增長1.64％；歸屬母公司凈利潤75.08億元，同比下滑38.57％。
對于凈利潤下滑，保利發(fā)展方面表示，受市場下行及價格承壓影響，項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，導致凈利潤大幅減少。這也說明，樓市大調(diào)整下，所有房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和盈利性都在變差，沒有誰是例外。
在這波業(yè)績下滑的房企中，虧損最多的是萬科。作為行業(yè)領軍企業(yè)，萬科預計上半年虧損70億元～90億元，盈利額同比下降171％～191％，這也是萬科上市30多年來首次出現(xiàn)中報虧損。
萬科表示，虧損原因在于房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降，公司對部分項目計提了減值，部分非主業(yè)財務投資出現(xiàn)虧損以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權交易價格低于賬面值。
同樣錄得“首虧”的頭部房企還有金地集團，預計2024上半年虧損30億元至36億元。金地集團在業(yè)績預告中表示，主要原因在于近年來銷售規(guī)模的下降，所導致的本期可結(jié)轉(zhuǎn)面積較上年同期減少，結(jié)算量、利潤率有所下行，再加上計提減值的損失。
已經(jīng)出險4年的華夏幸福，盈利狀況仍在惡化。2024上半年，華夏幸福預計凈虧損45億元～50億元，比去年同期12.67億元的凈虧損額進一步擴大。同時，華夏幸福的股價已臨近1元／股，接近退市“生死線”。
華夏幸福方面解釋稱，2024上半年房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項目較少，公司結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，從而導致凈利潤下降。隨著公司債務重組工作的持續(xù)推進，整體資金成本維持在較低水平，但債務存量金額仍然較大。接下來，“將持續(xù)推進金融債務重組協(xié)議的簽訂，以進一步減輕公司財務費用壓力；始終以‘保交房’為第一要務，聚焦業(yè)務開展，堅定‘全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務商’戰(zhàn)略方向，推動公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。”
2024上半年，金科股份歸屬上市公司股東凈利潤為-15億元～-25億元。對此，金科股份表示，一是受行業(yè)環(huán)境和公司自身經(jīng)營狀況影響，房地產(chǎn)項目交付量減少，整體結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，從而導致利潤下降；二是公司存量房地產(chǎn)開發(fā)項目因逐步竣工等因素導致符合利息資本化的項目以及對應的金額減少，相關有息負債利息費用化增加；三是公司繼續(xù)計提相應違約金等損失。
國有房企中，首開股份和金融街虧損最多。據(jù)首開股份公告，預計2024上半年凈虧損19億元～24億元，去年同期凈虧損19.06億元，虧損主要原因是本期房屋集中交付較少，營業(yè)收入和結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率同比下降。
金融街預計2024上半年凈虧損18.21億元～21.86億元，凈利潤同比下降150％～200％。金融街表示，報告期內(nèi)，公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務隨行就市，采取包括調(diào)整銷售價格在內(nèi)的多種銷售策略，促進項目銷售去化，開發(fā)銷售業(yè)務毛利率有所下滑，并隨項目結(jié)算出現(xiàn)虧損。
此外，華僑城a、中交地產(chǎn)、st迪馬均出現(xiàn)了較大額度虧損，虧損額都在10億元左右，其中，st迪馬為首次虧損。
這些房企扭虧為盈
值得注意的是，在大多數(shù)房企面臨虧損或業(yè)績下滑的形勢下，一部分房企通過積極應對，比如出售資產(chǎn)，實現(xiàn)扭虧為盈，度過了最艱難的時刻。
記者注意到，今年上半年有8家房企實現(xiàn)扭虧為盈，包括南國置業(yè)、華麗家族、深深房a、財信發(fā)展、亞通股份、三湘印象、新華聯(lián)、中國武夷。
其中，中國武夷預計凈利潤為1.7億元～2.2億元。公司業(yè)績扭虧為盈主要因為，北京武夷花園南區(qū)西地塊住宅項目可結(jié)轉(zhuǎn)收入和實現(xiàn)利潤同比增加。
2024上半年，新華聯(lián)實現(xiàn)凈利潤3900萬元～5800萬元。公司對此解釋是，本期地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年有所增加，地產(chǎn)項目毛利有所增加。
南國置業(yè)將2024上半年3000萬元盈利解釋為：公司出售3家子公司股權，轉(zhuǎn)讓收益共計5.37億元。華麗家族的解釋為：實施了更為嚴格的成本控制措施，降本增效。
72家上市房企中，僅有2家企業(yè)盈利“預增”，分別是st數(shù)源和春蘭股份，但盈利原因均與經(jīng)營性收入無關。而且，這兩家企業(yè)的營業(yè)收入構成中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務只占半數(shù)。
其中，春蘭股份2024上半年實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤為1.08億元～1.22億元，同比增加7535.21萬元～8954.34萬元，同比增幅為233.54％～277.52％。盈利增加的主要原因卻是，公司投資的國家能源集團泰州發(fā)電有限公司今年6月份召開股東大會通過2023年度利潤分配方案，公司確認此項投資收益約1.12億元。
2023年度，春蘭股份的營業(yè)收入構成為：房地產(chǎn)業(yè)占比51.86％，制造業(yè)占比21.95％。
而st數(shù)源2024上半年歸屬上市公司股東凈利潤7280萬元～1.09億元，同比增長73.58％～160.37％。業(yè)績變動原因主要系本期收回部分單項計提減值準備的應收款項所致。在2023年st數(shù)源的營業(yè)收入構成中，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)占比50.28％，園區(qū)產(chǎn)業(yè)類占比25.99％，通信及相關設備制造業(yè)占比20.06％。
業(yè)內(nèi)人士稱，目前房地產(chǎn)市場的困境不僅是企業(yè)內(nèi)部問題，也是社會經(jīng)濟現(xiàn)象的一部分。居民消費信心不足、市場預期低迷、宏觀經(jīng)濟壓力等多重因素，都在影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
2024下半年以來，政策利好仍在不斷釋放，且力度更大，市場信心有望回升。華泰證券研報稱，盡管行業(yè)在筑底中，房企整體業(yè)績在年內(nèi)較難看到拐點。但值得注意的是，一線城市二手房的成交量自2024年3月以來站上“榮枯線”，北京上海二手房價格也在6月出現(xiàn)止跌信號。接下來，高能級區(qū)域市場有望率先迎來正向的量價循環(huán)，專注于核心區(qū)域的稟賦型房企則能夠更大程度受益于這些城市先行復蘇。
來源：中國房地產(chǎn)報