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從中共中央政治局4月30日召開會議提及“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，從中央到地方都在拓寬思路，積極落實房地產(chǎn)“去庫存”。那么，如何下好盤活存量房產(chǎn)市場這盤棋？

 

在筆者看來，支持存量商品房“去庫存”路徑已明確，在落實過程中，需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、協(xié)同推進，形成“多子聯(lián)動”格局，構(gòu)建以市場化方式消化存量房產(chǎn)的新模式。

 

首先，鼓勵國企“收儲”已建未售新房用作保障性住房，且逐步擴大實施范圍。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計，目前已有約30個城市出臺政策，鼓勵國資平臺通過“收儲”模式盤活存量房產(chǎn)市場。通過“以購代建”消化存量房產(chǎn)，可謂對癥下藥，一方面有利于保障性住房供給, 促進住房資源合理高效利用；另一方面促進房企將回籠資金投入在建工程，為保交房多上一道“保險”。

 

當然，在落實過程中，仍需妥善解決諸多細節(jié)性問題。一是要用好金融支持政策，比如央行設立3000億元保障性住房再貸款，平衡“收儲”參與各方資金和收益需求；二是要“因城因區(qū)”施策，合理評估房產(chǎn)交易價格，比如按照周邊房源進行定價，或者采用成本法確定房源交易單價等；三是做好收購主體對回購房產(chǎn)的處置工作，比如若轉(zhuǎn)化成配售型、配租型保障房或是用作人才公寓，未來可尋求通過發(fā)行公募reits來回籠資金，實現(xiàn)項目的可持續(xù)性運營。

 

其次，加大政策“組合拳”實施力度，進一步打通新房、二手房交易鏈條，激活改善性需求。無論是“去庫存”還是盤活存量房產(chǎn)市場，市場銷售仍是“去庫存”核心渠道，尤其在超大特大城市中，改善性需求仍有待進一步滿足。

 

自5月中旬以來，多地全面放開限購、首套住房貸款首付款比例調(diào)整為最低15%（為歷史上最低首付比例）、二套住房貸款首付款比例調(diào)整為最低25%（為近年來新低）、支持住房“以舊換新”等一系列舉措，正是著眼于降低購房門檻和成本，打破“舊房難賣導致新房難買”的僵局，引導改善性需求入市。為了讓一攬子政策更好落實落細，需多部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、聯(lián)動施策。新房、二手房、保障房、商辦資產(chǎn)和土地市場之間應形成緊密聯(lián)系的“生態(tài)鏈”，以此疏通產(chǎn)業(yè)鏈交易堵點，縮短存量房產(chǎn)去化周期，進而穩(wěn)住資產(chǎn)價格和住房消費預期，為激活樓市流動性創(chuàng)造更好環(huán)境。

 

第三，多措并舉妥善處置已出讓的閑置存量用地。盤活存量土地，是從新房供應源頭“去庫存”的重要措施。一方面，要暫緩庫存較高且新房消化周期過長的城市新增土地供應；另一方面，需以多種市場化方式盤活閑置存量住宅用地。

 

盤活閑置用地大致可從三方面著手：支持企業(yè)更好地適應市場需求進行開發(fā)，比如允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設計要求；鼓勵轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)，比如支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)以收購并購等合作方式盤活存量土地；支持地方國資平臺以合理價格收回土地，這是當前的主流模式，多地已著手處理，回購土地或委托代建企業(yè)建設保障性住房或者人才用房。

 

從房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展來看，需把握和處理好消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的關系。未來，在存量資產(chǎn)的經(jīng)營、盤活、證券化等領域有望孕育出更多新發(fā)展模式，推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

 

來源：證券日報