隨著京滬同一日放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，一線城市迎來(lái)新一波樓市松綁。
12月14日，北京、上海接連出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，包括降首付、降利率，以及優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。而深圳曾于11月22日出臺(tái)政策，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并降低了二套房首付比例。
“本次京滬樓市政策不僅優(yōu)化力度較大，而且涉及面廣，從降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻方面全面發(fā)力，除限購(gòu)政策外，政策基本一步到位。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
那么一線城市中，誰(shuí)的松綁力度最大？
哪一城優(yōu)化力度最大？
“北上廣深四個(gè)一線城市目前的政策松綁存在一定差異，而對(duì)于四個(gè)城市政策松綁力度進(jìn)行對(duì)比，可從首付比例、房貸利率、普宅標(biāo)準(zhǔn)以及放松限購(gòu)政策四個(gè)維度來(lái)看。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示。
首先，在首付比例方面，目前來(lái)看，一線城市已全面優(yōu)化信貸政策，首套商貸首付比例均調(diào)整為30％。但在二手房首付比例方面，廣深的放松力度更大。
據(jù)悉，二套房首付方面，京滬實(shí)行差異化信貸政策，核心區(qū)和非核心區(qū)二套房首付比例有所區(qū)別。其中，北京購(gòu)買城六區(qū)外住房二套首付比例為40％，購(gòu)買城六區(qū)內(nèi)住房為50％；上海在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)二套房首付比例40％，其它區(qū)域?yàn)?0％。
而廣深不區(qū)分區(qū)域，直接將二套房首付比例，統(tǒng)一調(diào)整至最低40％，政策更加寬松。
“這與廣深樓市經(jīng)歷了深度調(diào)整相關(guān)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)本身更需要大力度的政策進(jìn)行拉動(dòng)有關(guān)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴記者。
其次，在房貸利率方面，上海、廣州、深圳放松力度略高于北京，其中上海本次首套房最高下調(diào)了45bp、二套房最高下調(diào)了85bp。
目前，廣州、深圳首套房利率下限降低至4.1％，二套利率下限降低至4.5％。上海首套房利率下限為4.1％；二套利率下限主城區(qū)為4.5％，非主城區(qū)房貸利率4.4％。而北京首套房貸利率城六區(qū)內(nèi)降至4.3％，城六區(qū)外降至4.2％；二套房貸利率城六區(qū)內(nèi)降至4.8％，城六區(qū)外降至4.75％。
可以看出，北京的房貸利率雖然也進(jìn)行了大幅下調(diào)，但仍較其他三個(gè)一線城市高出10-20個(gè)基點(diǎn)。
其三，放松普宅標(biāo)準(zhǔn)方面，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，“目前僅有北上深3城官宣放寬了普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其中京滬的放松力度較大，深圳僅刪去了總價(jià)要求。”
最后，放松限購(gòu)方面，則是廣州政策力度最大。截至目前僅廣州進(jìn)行了限購(gòu)政策的局部松綁，上海、深圳僅對(duì)個(gè)別區(qū)域及特定人員放松限購(gòu)，北京則并未松動(dòng)。
“廣州是一線城市中，唯一對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行較大力度放松的城市。這與廣州市場(chǎng)情況有關(guān)，從供需關(guān)系和房?jī)r(jià)等多維度來(lái)看，廣州和強(qiáng)二線樓市更具有相似性。“張波稱。
因此，多位專家認(rèn)為，綜合來(lái)看，相比其他幾個(gè)一線城市，廣州本輪松綁力度更強(qiáng)。
限購(gòu)會(huì)不會(huì)松動(dòng)？
目前，京滬地區(qū)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“下調(diào)首付比例”、“調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)”政策工具箱中的三項(xiàng)，均已悉數(shù)出臺(tái)。
但在備受關(guān)注的限購(gòu)政策方面，除廣州外，其它三個(gè)一線城市并未有大幅松動(dòng)。專家認(rèn)為，保留限購(gòu)政策，或是一線城市最后一道防線。
“目前一線城市限購(gòu)政策的放松仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度，這在一定程度上說(shuō)明，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策端將延續(xù)寬松基調(diào)，但放松力度將呈現(xiàn)循序漸進(jìn)特征。”關(guān)榮雪告訴記者。
“限購(gòu)的放松，是一線城市中政策影響深度最大的措施。與以往其它政策起到加快購(gòu)房者入市腳步的作用不同，限購(gòu)這一工具的作用主要體現(xiàn)在擴(kuò)大需求數(shù)量，因此出臺(tái)會(huì)更為謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)該項(xiàng)措施要根據(jù)市場(chǎng)情況，結(jié)合明年一季度市場(chǎng)變化，再?zèng)Q定是否出臺(tái)。即使放松限購(gòu)，也會(huì)偏于謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)會(huì)先從外圍區(qū)域適度放開。”張波表示。
分析人士認(rèn)為，京滬最新三項(xiàng)政策的效力將很快顯現(xiàn)。政策將提高購(gòu)房群體入市意愿，明顯提升一線城市樓市春節(jié)前成交熱度，并有望帶動(dòng)成交量?jī)r(jià)雙雙上揚(yáng)，預(yù)計(jì)春節(jié)前不會(huì)再有大政策落地。
“近期京滬優(yōu)化政策后，短期或以落實(shí)為主。未來(lái)若市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，一線城市政策仍有優(yōu)化空間，如根據(jù)市場(chǎng)情況因區(qū)施策優(yōu)化限購(gòu)政策，取消郊區(qū)限購(gòu)、降低社保年限要求、增加特定人群購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化離婚購(gòu)房以及特定需求購(gòu)房限制等，均存在一定空間。”陳文靜稱。
張波也表示，接下來(lái)也有可能零星去除原先“打補(bǔ)丁”類政策，例如上海的“離婚追溯”、“三價(jià)就低”、“限制企業(yè)購(gòu)房”等。“這類原先控制投機(jī)購(gòu)房的政策，在當(dāng)下市場(chǎng)形勢(shì)下也無(wú)實(shí)際存在的意義，但此類政策的去除，未必會(huì)對(duì)拉升樓市形成明顯影響。”
值得關(guān)注的是，今年以來(lái)，多地出臺(tái)“以舊換新”相關(guān)舉措。陳文靜認(rèn)為，不排除一線城市圍繞“以舊換新”出臺(tái)配套政策，促進(jìn)置換需求釋放。
來(lái)源：財(cái)聯(lián)社