近日，58同城、安居客發(fā)布《2023年上半年全國租賃市場報告》顯示，2023年上半年租賃市場呈現(xiàn)出全面復(fù)蘇狀態(tài)。其中，30個城市租賃價格指數(shù)呈現(xiàn)環(huán)比上漲，22個城市租賃價格同比指數(shù)顯著上漲；從城市價格表現(xiàn)來看，核心二線城市及省會城市的價格表現(xiàn)相對更佳。同時，政策持續(xù)發(fā)力，完善住房保障體系，各地保障性租賃住房推進(jìn)加快，進(jìn)入多渠道籌集的全面供應(yīng)落地階段，保障性租賃住房將成為市場主要增量。
上半年租賃市場復(fù)蘇回升
2023年上半年，疫情形勢好轉(zhuǎn)疊加住房保障政策持續(xù)發(fā)力，租賃市場逐步復(fù)蘇。上半年安居客全國40城租賃價格指數(shù)顯示，租賃市場普遍呈現(xiàn)出復(fù)蘇狀態(tài)。其中，30個城市租賃價格環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)上漲，22個城市租賃價格同比指數(shù)顯著上漲；租賃價格環(huán)比及同比均呈現(xiàn)上漲的城市達(dá)到20個，多數(shù)城市租賃市場呈現(xiàn)出較好的復(fù)蘇趨勢。從環(huán)比價格指數(shù)表現(xiàn)來看，13個城市上半年的租賃價格環(huán)比漲幅超過3%，僅4個城市環(huán)比價格跌幅超過2%。
從城市價格表現(xiàn)來看，各城市間的分化差異顯著。統(tǒng)計顯示，一線城市中，北京的租賃價格環(huán)比及同比均呈現(xiàn)上漲，上海、深圳和廣州較去年下半年租賃價格環(huán)比均呈現(xiàn)小幅下跌。多數(shù)二線城市租賃價格呈現(xiàn)顯著回升，如成都、長沙、武漢、福州、濟(jì)南、太原、烏魯木齊、合肥等城市價格表現(xiàn)相對較好。整體來看，2023年上半年市場普遍迎來復(fù)蘇之勢。
一線城市在經(jīng)濟(jì)和就業(yè)保障下，租賃市場整體韌性較強(qiáng)。二線城市在疫情反復(fù)影響的過程中，租賃市場的平衡受損，疫情后出行及消費(fèi)復(fù)蘇的下沉，帶動市場需求恢復(fù)更佳。此外，由于二線城市租金水平相對較低，疫情后修復(fù)上漲的波動幅度相對更顯著。
2月及5、6月市場迎供需兩旺
今年上半年，全國40城租賃市場供需基本處于同向波動，整體供需表現(xiàn)強(qiáng)于去年下半年。報告顯示，2月在春節(jié)后復(fù)產(chǎn)復(fù)工熱帶動下，租賃市場迎來供需兩旺的“小陽春”行情。步入二季度后，隨著市場供需在一季度的集中性釋放，租賃供需趨于回落。5月和6月，租賃市場步入傳統(tǒng)的夏季畢業(yè)求職旺季。
統(tǒng)計顯示，截至6月，上半年全國40城租賃市場價格供需仍主要集中在501~3000元/月/套的價格區(qū)間。這一區(qū)間的供應(yīng)占比約65.8%，對應(yīng)的需求占比約82.5%。其中，501~2000元/月/套的價格需求占比達(dá)到了66.8%，而供應(yīng)占比約47%。5000元/月/套以上價格的房源供應(yīng)占比約16%，但對應(yīng)的需求占比僅為5.4%。
今年上半年，重點10城租賃市場整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)復(fù)蘇的態(tài)勢。報告顯示，重點二線城市的價格表現(xiàn)強(qiáng)于一線城市，部分二線城市租賃價格指數(shù)保持了較好的回升趨勢，如成都、南京、武漢等城市上半年月度環(huán)比價格指數(shù)均呈現(xiàn)小幅溫和上升的趨勢。同時，步入5月夏季畢業(yè)季之后，租賃市場步入旺季，北京、深圳及西安連續(xù)兩個月的環(huán)比價格指數(shù)呈現(xiàn)回升。
各地加速籌備保障性租賃住房
保障性住房作為國家推出的一項惠民政策，各地都在加速備戰(zhàn)。根據(jù)住建部的規(guī)劃，“十四五”時期，全國初步計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房約900萬套（間）。截至目前，23省及89城已發(fā)布“十四五”保障性租賃住房籌集目標(biāo)，總量約791.3萬套。其中，73城公布2023年保障性租賃住房籌集目標(biāo)，總量約156.5萬套，約占“十四五”時期總規(guī)劃的17.4%。結(jié)合2022年各省市籌集目標(biāo)來看，目前保障性租賃住房整體推進(jìn)程度或已超過40%。因此，從今年開始各省市保障性租賃住房即將進(jìn)入全面供應(yīng)落地階段。
從“十四五”時期城市保障性租賃住房規(guī)劃目標(biāo)來看，人口規(guī)模較大的一二線城市是保障性租賃住房的供應(yīng)主力區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，一線城市在整體規(guī)劃規(guī)模中占比約26.5%，二線城市占比約57.4%。同時，二線城市之間的差異較大，強(qiáng)二線省會城市規(guī)劃規(guī)模在15萬套以上。今年，一二線城市保障性租賃住房籌集量占已公布城市籌集目標(biāo)總量的75.2%，核心9城2023年保障性租賃住房籌集目標(biāo)超過5萬套（間）。深圳、廣州今年的籌集目標(biāo)較高，達(dá)到10萬套（間）以上。
分城市來看，北京“十四五”期間，保障性住房供應(yīng)占新增住房供應(yīng)的比例達(dá)到52%。其中，保障性租賃住房規(guī)劃量最高，新增40萬套（間），占新增住房供應(yīng)比例達(dá)到40%。根據(jù)北京已披露保障性租賃住房項目情況，主要以集體經(jīng)營性建設(shè)用地新建為主，而公寓型產(chǎn)品最多。目前，已披露項目供應(yīng)集中于需求旺盛區(qū)域，如朝陽、豐臺、大興和通州。同時，項目開發(fā)主體中，國企和集體所有制企業(yè)的項目占比約80%，參與民企主要為聚焦租賃業(yè)務(wù)的龍湖、城家。
上海在“四位一體”租購并舉住房制度體系下，“十四五”期間，保障性租賃住房規(guī)劃新增47萬套（間），占新增住房供應(yīng)比例達(dá)到42.7%，主要通過r4租賃用地供應(yīng)，目前累計供應(yīng)超1000萬方。r4租賃用地供應(yīng)分布主要向人口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)傾斜，浦東和閔行占比約47.8%，主要分布在產(chǎn)業(yè)集聚板塊，如周康、三林、朱家角、張江、松江新城、臨港新城等。通過央企、國企主導(dǎo)，以r4租賃用地打造全新的集中式純租賃社區(qū)。去年年底，華潤有巢reit成功發(fā)行，成為國內(nèi)首支成功上市的央企保障性租賃住房reits產(chǎn)品，華潤有巢泗涇項目、有巢東部經(jīng)開區(qū)項目即底層資產(chǎn)，是上海首批（r4用地）集中式租賃社區(qū)項目之一。
“十四五”期間，深圳將新增保障性租賃住房60萬套（間），在整體住房供應(yīng)中占比約55%。由于深圳新增土地供應(yīng)量有限，2017-2023年，公租房、保障性租賃住房、全年期自持租賃住房及只租不售型人才住房等各類租賃用地累計供應(yīng)僅257.4萬方，而保障性租賃住房占比僅僅12%。因此，通過存量轉(zhuǎn)化，城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升是深圳保障性住房建設(shè)籌集的重要渠道之一。
報告顯示，“十四五”期間，廣州保障性住房供應(yīng)占新增住房供應(yīng)比例達(dá)到50%。其中，保障性租賃住房規(guī)劃供應(yīng)60萬套，每年供應(yīng)目標(biāo)基本在10萬套以上，規(guī)模與新建商品住房供應(yīng)相當(dāng)。在保障性租賃住房籌集方面，廣州主要通過城市更新來騰挪城市空間，以“舊”換“新”。根據(jù)披露信息，“十四五”期間，廣州保障性住房籌建渠道以主要以城市更新為主，占比達(dá)到52%。其中，保障性租賃住房通過城市更新配置的比例達(dá)到57%，而存量房源轉(zhuǎn)化整租運(yùn)營也是主要方式之一。
來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)