6月20日，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（lpr）出爐，一年期lpr下調(diào)至3.55%，此前為3.65%；五年期lpr下調(diào)至4.2%，此前為4.3%。
值得關(guān)注的是，此次調(diào)整一年期lpr以及五年期lpr均降低了10個(gè)基點(diǎn)。這是今年五年期lpr第一次調(diào)整，而上次下調(diào)時(shí)間是在2022年8月。
如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次lpr下降10個(gè)基點(diǎn)，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬(wàn)元。目前，全國(guó)統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.1%，此次5年期lpr下調(diào)10bp后，統(tǒng)一房貸利率下限有望突破4%關(guān)口。
受訪專家認(rèn)為，房地產(chǎn)需求對(duì)于利率仍然十分敏感，必要的降息有可能對(duì)需求有托底作用。“本次降息可能只是政策組合拳的開(kāi)始，地產(chǎn)或延續(xù)遵循以降成本的方式刺激地產(chǎn)需求復(fù)蘇的政策路徑。在此背景下，地產(chǎn)差異化信貸政策發(fā)力空間良好，需求疲軟的低能級(jí)城市政策有望繼續(xù)發(fā)力，高能級(jí)城市信貸寬松力度或?qū)⒓哟蟆?rdquo;天風(fēng)證券分析師劉清海表示。
其認(rèn)為，未來(lái)高能級(jí)城市，可能會(huì)出臺(tái)首二套利率加點(diǎn)幅度下調(diào)；城市內(nèi)部限購(gòu)與非限購(gòu)區(qū)域首付比例區(qū)分；二套房首付比例下調(diào)；特定區(qū)域限購(gòu)松綁；認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化等政策。
中原地產(chǎn)張大偉：全國(guó)首套房貸平均利率歷史首次降低到4%以下
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是lpr連續(xù)9個(gè)月不動(dòng)后的第一次調(diào)整。在中長(zhǎng)期貸款需求更需提振的局面下，壓降長(zhǎng)端lpr利率將有效降低居民和企業(yè)的融資成本，改善其加杠桿的意愿。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在lpr降低10個(gè)基點(diǎn)后，全國(guó)首套房貸平均利率將歷史首次降低到4%以下。
房貸利率采用lpr定價(jià)模式始于2019年10月，采用lpr定價(jià)模式之后，房貸利率會(huì)隨著市場(chǎng)貸款利率水平的波動(dòng)而波動(dòng)，如果lpr下降了，對(duì)應(yīng)的房貸利息也會(huì)跟著下降。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，存量購(gòu)房者要到2024年1月才能開(kāi)始減少利息，如果是新購(gòu)房者，立刻就能享受到降息的利好。
本次降息對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，給降低增量和存量房貸利率打開(kāi)空間。配合限售放松、非限購(gòu)區(qū)域首付比例調(diào)整、公積金寬松等等穩(wěn)樓市組合拳，預(yù)計(jì)將對(duì)房地產(chǎn)形成一定程度的托底作用，但影響相對(duì)有限。
整體看，本次降息依然難以導(dǎo)致樓市企穩(wěn)。目前穩(wěn)樓市政策力度應(yīng)該繼續(xù)升級(jí)，當(dāng)下樓市面臨的問(wèn)題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問(wèn)題，需要出臺(tái)更多更積極的穩(wěn)樓市政策，只有真正降低了購(gòu)房者的成本，市場(chǎng)才有望穩(wěn)定。
中指研究院陳文靜：降息后首二套房貸利率均降至歷史低位
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次降息后，5年期以上lpr降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上lpr以來(lái)最低水平。伴隨著5年期以上lpr下調(diào)，當(dāng)前購(gòu)買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上lpr-20個(gè)基點(diǎn)）、4.8%（5年期以上lpr+60個(gè)基點(diǎn)），已降至歷史低位。
本次降息一方面有利于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，有利于促進(jìn)居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，進(jìn)而為住房需求釋放帶來(lái)支撐；另一方面，5年期以上lpr降息也體現(xiàn)出監(jiān)管部門(mén)對(duì)于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。
2023年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)指出新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降3個(gè)月的城市，可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)形勢(shì)，自主下調(diào)或取消首套住房商貸利率下限。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)已有超40城，降低首套房貸利率下限至4%以下。
此次降息釋放了積極信號(hào)，也預(yù)示著“加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)”措施在加快落地。隨著市場(chǎng)下行壓力不斷加大，房地產(chǎn)政策優(yōu)化預(yù)期也在逐步增強(qiáng)。
從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門(mén)或通過(guò)降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過(guò)一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進(jìn)行調(diào)整。若更多實(shí)質(zhì)性政策落地，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，下半年市場(chǎng)有望溫和修復(fù)。
易居嚴(yán)躍進(jìn)：房貸政策將進(jìn)一步松動(dòng)
易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次全國(guó)5年期及以上 lpr再次下調(diào)，即在原有4.3%的基礎(chǔ)上下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)各地銀行房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，這也意味著新一輪寬松的房貸政策也會(huì)開(kāi)啟。
此次下調(diào)積極響應(yīng)了最近國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的精神，是一攬子提振計(jì)劃的首張牌，也意味著經(jīng)濟(jì)提振的序幕已經(jīng)開(kāi)啟，具有風(fēng)向標(biāo)意義。
6月16日國(guó)常會(huì)提及“一批政策措施” 導(dǎo)向，明確擴(kuò)大有效需求、提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)等重要任務(wù)。
鑒于房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的密切關(guān)系，房貸政策必然會(huì)有進(jìn)一步松動(dòng)的可能。因此，房貸利率下調(diào)也將成為6月下旬以及7月各城市提振樓市的重要舉措。
若把2020年以來(lái)lpr持續(xù)下降及房貸利率下限突破等因素進(jìn)行累加考慮，實(shí)際上最近四年月供負(fù)擔(dān)減輕了近10%，這為住房消費(fèi)提振創(chuàng)造了非常好的金融環(huán)境。
當(dāng)前首套房的房貸利率比二套房要低很多，從有效提振市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的降低將更具積極的意義。各類購(gòu)房者若可以享受到首套房的貸款資格，則可以比較明顯地降低貸款成本和購(gòu)房成本，自然也將利好三季度購(gòu)房市場(chǎng)的活躍。
天風(fēng)證券劉清海：未來(lái)可能出臺(tái)下調(diào)二套房貸利率政策
天風(fēng)證券分析師劉清海表示，對(duì)比前兩次降息窗口期，lpr均在完成首次降息后半年左右繼續(xù)調(diào)降兩次，考慮當(dāng)前經(jīng)濟(jì)偏弱、需求不足，我們認(rèn)為貨幣政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松直至引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期回穩(wěn)，后續(xù)不排除進(jìn)一步降準(zhǔn)、降息的可能。
從全國(guó)水平看，貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年5月，貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，環(huán)比降低1bp，繼續(xù)突破2014以來(lái)的歷史新低；二套主流房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平，同樣處于歷史底部。
對(duì)比歷史周期，截至2023年5月，全國(guó)首套房貸利率較此前高點(diǎn)（2021年10月）降幅已達(dá)173bp，此前14-16年下調(diào)周期中，首套貸款利率最大下行258bp。而二套利率自2022年9月起便維持4.91%，已長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月保持不變，故我們認(rèn)為，“支持改善型住房需求”基調(diào)下，未來(lái)針對(duì)二套房貸利率下調(diào)政策出臺(tái)的可能性正不斷提升。
本次lpr調(diào)降短期內(nèi)或同樣能起到能緩解市場(chǎng)信心不足的作用，但地產(chǎn)板塊的行情拉動(dòng)可能相對(duì)有限，要達(dá)到提振經(jīng)濟(jì)、扭轉(zhuǎn)預(yù)期的效果則仍需等待后續(xù)組合式配套措施支持出臺(tái)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：預(yù)計(jì)此次降息以后 提前還貸趨勢(shì)會(huì)延續(xù)
對(duì)房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。從去年以來(lái)5年期lpr下降的效應(yīng)來(lái)看，降息對(duì)帶動(dòng)商品房銷售有一定作用。
但是，由于居民對(duì)收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求增加，而新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力會(huì)比較大，因此降息對(duì)促進(jìn)商品房市場(chǎng)企穩(wěn)的彈性有所下降，每月月供節(jié)約幾十元或者上百元解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。
隨著存款利率不停下降，活期存款的利率聊勝于無(wú)，定期存款的利率下降幅度更大。另外，新增按揭貸款的利率在下降，保本理財(cái)、保險(xiǎn)等產(chǎn)品的收益率也在往下走。
這樣的結(jié)果就意味著，存量房貸的利率更高了。因此，預(yù)計(jì)此次降息以后，提前還貸的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)下去。四月份以來(lái)新增存款規(guī)模往下走，很大程度上與提前還貸有極大的關(guān)系。
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