盡管一季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，但由于行業(yè)信心尚未修復(fù)、市場(chǎng)整體購(gòu)買力仍處于歷史相對(duì)低位。
機(jī)構(gòu)研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，4月份top100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額5665.4億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.4％；同比增長(zhǎng)31.6％，增幅較上月進(jìn)一步提升。1-4月累計(jì)業(yè)績(jī)達(dá)20499.2億元，同比增幅自一季度轉(zhuǎn)正之后，也進(jìn)一步提升至9.7％。
另一方面，房企拿地整體仍顯低迷。1-4月僅三成百?gòu)?qiáng)房企拿地，從投資策略上看，拿地主要集中于一二線城市，拿地企業(yè)依舊是央國(guó)企和區(qū)域深耕的民企。
近3成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)
報(bào)告顯示，4月份有近3成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，同時(shí)有近6成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。
值得注意的是，top10梯隊(duì)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占比最高。其中，華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)等房企4月單月業(yè)績(jī)同比增幅均超過(guò)100％。濱江集團(tuán)、中國(guó)鐵建、保利置業(yè)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)4月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也相對(duì)突出。
從銷售門(mén)檻值的變化來(lái)看，百?gòu)?qiáng)格局呈現(xiàn)分化。根據(jù)報(bào)告，1-4月top10房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比顯著增長(zhǎng)38.7％至606.5億元，top20門(mén)檻增長(zhǎng)14.9％至259億元；而top30房企的門(mén)檻則同比明顯降低11.9％至145.1億元。top100房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻也較去年同期微降至35.4億元。
研究中心認(rèn)為，目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤(pán)去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。
只有三成百?gòu)?qiáng)房企還在拿地
根據(jù)研究中心報(bào)告，1-4月新增貨值超過(guò)百億企業(yè)僅17家，較去年同期減少7家，且斷層明顯。新增貨值10強(qiáng)門(mén)檻值為167.1億元，20強(qiáng)門(mén)檻值為94.8，前10強(qiáng)門(mén)檻高出20強(qiáng)門(mén)檻72.3億元，高出30強(qiáng)門(mén)檻更是高達(dá)百億元。
另外，前10強(qiáng)內(nèi)部分化也在持續(xù)加劇。新增貨值top3的華潤(rùn)置地、萬(wàn)科和建發(fā)房產(chǎn)，新增土地貨值分別為603億元、545億元和420.3億元，相比第5-10名，貨值幾乎高出一倍。
此外，貨值top100集中度依舊較高，其中貨值top10房企1-4月新增貨值占百?gòu)?qiáng)比例達(dá)到42％，前30強(qiáng)企業(yè)貨值占比更是接近七成。
從百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地情況來(lái)看，依舊較為謹(jǐn)慎。1-4月份投資百?gòu)?qiáng)的貨值、總價(jià)和建面總量分別為8264億元、3927億元和4173萬(wàn)平方米，分別下滑14％、1％和18％，投資總量仍未追上去年同期。如果與2020年和2021年同期數(shù)據(jù)相比，降幅更是超過(guò)六成，僅三成百?gòu)?qiáng)房企拿地。
從拿地企業(yè)來(lái)看，盡管土拍火熱，但主力仍是規(guī)?；雵?guó)企的，但民企投資的積極性在復(fù)蘇。
報(bào)告顯示，包括華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、保利發(fā)展、招商蛇口和中國(guó)鐵建等企業(yè)拿地金額都超過(guò)了百億元，金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股分等企業(yè)拿地金額也出現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)。民企方面，前4月民企投資金額占銷售百?gòu)?qiáng)比例僅為16％，僅龍湖、濱江、偉星持續(xù)在深耕城市拿地。
不同城市預(yù)期延續(xù)分化行情，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍將加劇
展望后市，機(jī)構(gòu)研究中心分析認(rèn)為，剛需轉(zhuǎn)弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓緊營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)釋放優(yōu)惠，或是地方政府層面有一些利好性政策出臺(tái)，整體成交還可能穩(wěn)中微增，但不同城市預(yù)期延續(xù)分化行情。
對(duì)于土地市場(chǎng)而言，在優(yōu)質(zhì)地塊僧多粥少情況下，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍將加劇。對(duì)此，研究中心指出，以搖號(hào)或競(jìng)品質(zhì)為主的土拍方式，會(huì)影響房企的投資策略，同時(shí)也給中小房企帶來(lái)機(jī)遇。一方面，需要在核心城市補(bǔ)倉(cāng)的央國(guó)企投資周期或?qū)⒈焕L(zhǎng)，而民企整體仍呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，深耕當(dāng)?shù)氐谋就撩衿髣t有“撿漏”機(jī)會(huì)。另一方面，隨著競(jìng)爭(zhēng)提升，房企投資策略也會(huì)從關(guān)注核心區(qū)域、核心地塊延展向城市外圍區(qū)域，帶動(dòng)整體市場(chǎng)熱度提升。
綜合而言，當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度延續(xù)性顯著好于新房市場(chǎng)，雖然整體呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖、城市分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振了市場(chǎng)信心，加塊了投資-銷售的傳導(dǎo)效應(yīng)。預(yù)計(jì)接下來(lái)一二線土拍熱度仍會(huì)慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊依舊是房企補(bǔ)倉(cāng)拿地的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)