“算了一個五年的賬，現(xiàn)在提前還款50萬元，我的月供就能降低將近一半，為此我還向父母借了一些錢，但沒想到這個計劃被打亂了。”小胡（化名）向中國房地產(chǎn)報記者表示，因為現(xiàn)在去銀行申請?zhí)崆斑€貸的人太多，自己現(xiàn)在還在排隊等消息。
跟小胡有同樣想法的人不在少數(shù)。春節(jié)假期過后，各地都出現(xiàn)了一波“提前還貸潮”。2月以來，“提前還貸”更是成為網(wǎng)絡(luò)熱詞。不過，隨著計劃提前還房貸的人越來越多，這項業(yè)務(wù)辦理難度也在加大。
不少申請人發(fā)現(xiàn)，銀行的線上預(yù)約額度有限，一放開就迅速約滿，有的銀行已經(jīng)關(guān)閉了線上通道，線下預(yù)約也需排隊等待，等待時間平均1個月以上，長的甚至可達(dá)半年之久。“提前還貸比借錢難”“提前還房貸要排到4月”等詞條也頻繁沖上熱搜，引發(fā)討論。
多城市提前還貸排隊時間超1個月
從2022年下半年起，不少人有了提前還房貸的計劃，小胡也是其中之一。
2022年10月，小胡通過線上預(yù)約辦完提前還房貸，耗時半個月。近期他想再集中還一次，但申請的時候發(fā)現(xiàn)手機(jī)銀行app關(guān)閉了申請?zhí)崆斑€貸的功能。
“我給銀行人員打了電話咨詢，被告知現(xiàn)在提前還房貸的人太多，app不能申請了，去柜臺預(yù)約辦理時間說不準(zhǔn)，扣款周期在兩到三個月不等。”
目前，提前還房貸需排隊的現(xiàn)象確實存在。中國房地產(chǎn)報記者以購房者身份咨詢了多地多家銀行，均被告知目前預(yù)約提前還貸的客戶較多，辦理周期拉長。
上海某國有大行一支行人員表示，現(xiàn)在提前還房貸基本需要提前一個月甚至更久預(yù)約，需要客戶選擇一個約定日期，后續(xù)會按照約定日期扣款，扣款后還需要兩周到三周時間可以完成解押，整個流程下來基本要兩三個月甚至半年。
根據(jù)網(wǎng)上媒體統(tǒng)計信息顯示，目前，不少城市提前還房貸都需要排隊，北京排隊時間為1至2個月，上海排隊時間2至3個月，廣州和深圳排隊時間均在1個月以上，南京排隊時間在1個月到6個月不等，而成都則普遍需要排隊等待3個月。
實際上，不僅僅是一二線城市提前還房貸現(xiàn)象日益凸顯，在一些三四線城市，這種現(xiàn)象也屢見不鮮。
“今年年初以來（提前還房貸的人）非常多。”一位在三線城市工作的中國銀行人員表示，其所在城市提前還房貸的人一直都有，但房貸新政出臺后，不分地域，全國的房貸利率都在下降，咨詢和辦理提前還貸的人就開始多了起來。在他看來，房貸利率下調(diào)是刺激人們提前還房貸的重要因素。
1月5日，央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地房貸利率開始密集下調(diào)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，各地積極跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率下限，超20城降低利率至4％以下。其中，鄭州部分銀行首套房貸利率宣布下調(diào)，最低降至3.8％。四大國有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7％執(zhí)行。
隨著多地房貸政策調(diào)整，新增貸款利率與存量貸款利率的息差加大，意欲通過提前還款降低貸款成本的購房者也日益增多。有機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，超六成人會選擇提前還房貸，這說明購房者對提前還房貸的訴求較大。
一位網(wǎng)友算了一筆賬。如果200萬元貸款，以30年等額本息還款，5.75％房貸利率下的利息總額是2201724.57元，每月還款11671.46元，4.1％房貸利率下的利息總額是1479028.27元，每月還款9663.97元，月還款差額高達(dá)2007.49元，也難怪人們手里“有點錢就想去還貸”。
提前還貸需衡量兩個方面
由于當(dāng)下較難找到合適穩(wěn)妥的投資渠道跑贏存量房房貸利率的投資渠道，所以許多人更傾向提前還貸。
央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果也表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占比超六成，傾向于“更多投資”的居民占比約15％，比上季減少約3.7個百分點。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2022年到現(xiàn)在，盡管房貸利率下降了1個百分點左右，但對老百姓而言，利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分在5％左右。特別是2016年至2021年，商品房市場在高位運行，房貸利率普遍在5％以上，而現(xiàn)在存款和保本理財?shù)睦?，普遍低?％。
“在老百姓眼里，過去銀行理財一直是沒有風(fēng)險的，但現(xiàn)在也大面積破凈，出現(xiàn)負(fù)收益。相對收益更高的資管產(chǎn)品，虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn)。沒有比較就沒有傷害，如此一看，房貸利率就很高了。”李宇嘉解釋道。
對于提前還房貸掀起高潮，李宇嘉認(rèn)為還有一個驅(qū)動因素是，老百姓對房價的預(yù)期不太樂觀。多數(shù)購房者承擔(dān)了很高利率（至少高于理財利率）來借銀行的錢，買了一項價格下跌的資產(chǎn)，而且這個資產(chǎn)未來可能還會降價。由此，持有房貸不劃算。
另外就是不少人對就業(yè)前景缺乏信心，對未來的預(yù)期呈現(xiàn)不確定性，因此居民普遍性的償還債務(wù)而非增加購房貸款。
但是，提前還房貸并非適合所有人。如果等額本息的方式已還期數(shù)超過貸款周期二分之一，等額本金的方式已還期數(shù)超過貸款周期的三分之一，則不建議提前還款。
一些業(yè)內(nèi)人士分析稱，提前還房貸一般需要衡量兩個方面，一是手頭資金是否足夠周轉(zhuǎn)，不少人掏空所有資金提前還房貸，進(jìn)而影響了正常的工作、生意和生活，反而得不償失；二是要考慮資金在手里能不能創(chuàng)造高于房貸利率的穩(wěn)定投資收益，如果資金在手上如果不能長期穩(wěn)定產(chǎn)生高于房貸利率的收益，提前還貸降負(fù)債不失為合理使用資金的方法。
對銀行而言，居民大范圍提前還貸也并非好事。有專家在接受媒體采訪時談到，從銀行利益增收層面出發(fā)，房貸會帶來利息收入，且考慮按揭貸款新舊承接難度，銀行更加重視個人按揭等優(yōu)質(zhì)貸款，以此規(guī)避壞賬風(fēng)險。
《證券時報》評論則認(rèn)為，如果短期內(nèi)兌現(xiàn)大量提前還貸業(yè)務(wù)，可能會影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定性，從而增加運行風(fēng)險，波及整個銀行業(yè)甚至金融業(yè)安全，金融風(fēng)險因具有傳染性最終可能會轉(zhuǎn)嫁到個人、企業(yè)等微觀主體身上。
廣東合邦律師事務(wù)所楊登基律師在接受其他媒體采訪時表示，如果居民決定提前還貸，則應(yīng)注意以下幾點：一是需看清楚《個人按揭貸款合同》中約定的提前還貸違約金條款約定。如違約金約定過高（可對比其它同類銀行提前還貸違約金約定），借貸人可提出異議并要求以銀行實際損失結(jié)算違約金；二是如條款限制借貸人提前還貸或不能提前還貸，因暫沒有法律規(guī)定借貸人不能提前還貸，則借貸人可以該格式條款限制借貸人合法權(quán)益為由，主張該條款無效，進(jìn)而要求提前還貸；三是如借貸人遇到手機(jī)app無法辦理提前還貸或銀行以需排隊等理由拖延辦理提前還貸，借貸人有權(quán)向銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)等提出反饋意見，并保留提出異議的證據(jù)。
此外，有些借貸人試圖通過“消費貸”或“經(jīng)營貸”置換房貸，因“消費貸”等期限較短，且根據(jù)法律政策等規(guī)定不得投向房地產(chǎn)等領(lǐng)域，一旦違反貸款合同約定用途，銀行等有權(quán)提前收回貸款，此時借貸人將可能面臨額外法律風(fēng)險。（應(yīng)受訪對象要求，文中“小胡”為化名）
來源：中國房地產(chǎn)報