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廣州樓市大規(guī)模促銷 專家稱房貸政策有望松動

2009/2/24 10:07:27    http://www.18kuo.com

? “十一”國慶黃金周是今年以來最大規(guī)模的一次樓市促銷，開發(fā)商們集中力量推新貨，力求贏得市場。面對紛繁復(fù)雜的樓市環(huán)境，現(xiàn)在購房是買在山腰上還是成功抄底？現(xiàn)在是否是合適的購房機(jī)會？為此，本報記者專訪了廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同，他認(rèn)為急需住房又有承受能力的市民不妨看中就出手，但投資性或者購買大戶型豪宅的買家不妨再等一等，看清形勢再買樓。?

????廣州房價可能逐步趨穩(wěn)?

????記者(以下簡稱“記”）：隨著國慶黃金周的到來，廣州樓市進(jìn)入了今年以來最大規(guī)模的促銷檔期，不少樓盤推出大幅度的打折優(yōu)惠，紛紛聲稱自己樓盤的價格是“超筍價”。您認(rèn)為從整體大環(huán)境看，目前是不是買樓的好時機(jī)呢？?

????韓世同(以下簡稱“韓”）：是不是買樓的好時機(jī)，我認(rèn)為要視購房人的情況來作區(qū)分。對急需住房又有承受能力的人來說，目前不失為好時機(jī)；但對于投資性購房或者出于改善住房條件考慮，目前仍不急于買樓的人來說，我覺得現(xiàn)在未必就是購房的最好時機(jī)。?

????其實對于急于買房的人來說，什么時候買房都是好時機(jī)。近期房價相比去年年底有比較明顯的調(diào)整，從局部看，這一波的調(diào)整在有些區(qū)域其實已經(jīng)到位了，對有能力有需要的人來說，只要價格能達(dá)到自己的心理價位，目前確實就是個購房的很好時機(jī)。如果這次國慶降價能夠到位，又保持穩(wěn)定成交量，其實就已經(jīng)很不錯了。要想指望在這個價位基礎(chǔ)上進(jìn)一步拉升，或者是指望成交超過去年同期水平，在目前的態(tài)勢下不太可能。可以說，目前整個廣州的狀況已經(jīng)是全國比較好的。因為廣深率先降價，經(jīng)過一段時間的調(diào)整，如果能保持穩(wěn)定的成交量，后市價格也就有可能逐步趨穩(wěn)。從全國看，目前上海、北京、南京等城市才進(jìn)行第一輪調(diào)整，而我們已經(jīng)經(jīng)過了這一階段。所以說，如果你的住房需求很迫切，像要買樓結(jié)婚啊，剛來廣州需要住房啊等等，看到有價格與自己心理預(yù)期相近的樓盤不妨出手，也可以說是購房的好時機(jī)。?

????當(dāng)然了，這個“能力”是指你能不能承受房子的總價，如果為了買房子讓日子過得緊巴巴的話，這就不是有“能力”了。在目前的市況下，還勒緊腰帶勉為其難買樓，風(fēng)險也就太大了。?

????階段性底部部分人會買樓?

????記：對您剛剛所說的住房需求不是很迫切的人來說，現(xiàn)在不是買樓的好時候，那究竟什么時候買樓會更好點??

????韓:對于現(xiàn)在可買可不買的人來說，我個人認(rèn)為不如再等一段時間，看清市場形勢再出手也不遲，這個時間可能是今年年底，也可能是明年初，甚至明年年中，主要要看市場的變化，看市場調(diào)整是不是已經(jīng)到位，還有國家的從緊政策是否能夠放松。?

????最近很多樓盤打折很可觀，像富力的8.8折，恒大的7.6折等等，我覺得是很到位的，對目標(biāo)客戶，就是有能力想買房的人，已經(jīng)構(gòu)成足夠吸引力，應(yīng)該可以形成一定的成交，但這個成交顯然是剛剛夠吃，和往年是完全不能比的。不排除一些企業(yè)獲得比較好的效果后就封盤，等到將來市場好的時候再賣，但是多數(shù)企業(yè)是剛剛啟動。?

????從市場整體看，開發(fā)商的調(diào)整趕不上買家心理變化得快，相對來講，營銷策略現(xiàn)在還沒有完全適應(yīng)買家的心理變化。我一直認(rèn)為前一輪調(diào)整是比較成功的，那一輪是萬科在前面帶動，其他發(fā)展商跟進(jìn)，形成的一波價格調(diào)整態(tài)勢，如果從去年10月份開始計算，到現(xiàn)在調(diào)整已經(jīng)一年了，價格比較穩(wěn)定了，但是在階段性的底部，不是所有的人都會買樓，會買樓的是一部分人，當(dāng)這部分人已經(jīng)消化得差不多了，如果不進(jìn)行新一輪調(diào)整，成交量將難有新突破，這就是為什么我主張要進(jìn)行新一輪價格調(diào)整的原因。?

????最近我看過一項網(wǎng)上的調(diào)查數(shù)據(jù)，面對“你認(rèn)為當(dāng)前的樓價是否已經(jīng)調(diào)整到出手的心理價位？”的問題，選擇“仍然相差很遠(yuǎn)”的網(wǎng)友接近70%，而選擇“已調(diào)整到出手心理價位”的網(wǎng)友只有5%；而另一項調(diào)查“你是否有在國慶黃金周買房的計劃？”中，60%未買房的網(wǎng)友表示暫時沒有在國慶黃金周買房的計劃，而選擇有買房計劃的網(wǎng)友僅有4%。從這類網(wǎng)上調(diào)查看，顯然有相當(dāng)部分的買家在今年黃金周扔持觀望態(tài)度，他們在等待新一輪的調(diào)整，期待市場進(jìn)一步明朗化。?

????當(dāng)然了，如果你現(xiàn)在急著買房又有能力，還在等的話，你看中的好地段房源、喜歡的戶型就可能沒有了，可能會導(dǎo)致生活質(zhì)量的降低；但如果你現(xiàn)在住得還好，又不急切買房子，只是希望作投資，或者干脆就是投資性買樓的話，顯然目前不是太好的時機(jī)。當(dāng)然我也希望他們?nèi)胧?，買房的人越多越好，市場才有興旺的局面，但買家的判斷各自不一樣，市場存在各種各樣的想法會使市場更豐富，否則一邊倒的話，大家都別買樓了。?

????房產(chǎn)市場對擴(kuò)大內(nèi)需很重要?

????記：我們剛剛說的是一般的情況，對于豪宅項目來說，您覺得現(xiàn)在又是不是買樓的好時機(jī)呢？?

????韓：大家都知道豪宅的買家不是改善住房的換房客就是買樓作投資的投資客，他們實力強(qiáng)，對價格不敏感，買不買樓不完全是房價的問題和能力的問題，他們主要是看經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。對他們來說，大幅降價并非好事，一方面豪宅品質(zhì)難保障，另一方面也會降低豪宅的門檻，不能達(dá)到富豪對“同質(zhì)而居”居住氛圍的要求。這也就是為什么現(xiàn)在有不少豪宅堅持不進(jìn)行大幅降價的原因。?

????另一個值得關(guān)注的問題是，從目前種種跡象看，二次房貸、90/70等政策有可能會放松。我覺得樓市目前已處于明顯的下行通道，政策的松動是必須的，而且非常必要，二次房貸等政策已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前市場的發(fā)展。?

????與去年同期相比，現(xiàn)在國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢已發(fā)生了那么大的變化，從國內(nèi)整體形勢看，擴(kuò)大內(nèi)需很重要，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對擴(kuò)大中國市場的內(nèi)需有幫助，對政府來說，激活樓市的任務(wù)已很緊迫。如可以根據(jù)不同城市的特點采取不同做法，先從二、三線城市或樓價原本就比較平穩(wěn)健康的城市開始松動，然后再慢慢擴(kuò)大到大城市。其實，現(xiàn)在西安、成都、沈陽等城市，“9.27”政策已開始松動，二次房貸在成都已放松，對“大戶型”的定義也擴(kuò)大到220平方米。這些城市的先行做法目前沒有遭到有關(guān)部門的禁止，可以說是默許了。所以說，在年底和明年初，“9.27”政策可能有更大范圍的調(diào)整。這對豪宅買家來說意義非常大，買豪宅的基本是二次或多次置業(yè)者，二次房貸政策的放松意味著他們可以用更少的首付買樓，利率成本更低，交易契稅還可能有所減輕。(來源：新快報）?

????大幅降價物業(yè)品質(zhì)或難保障?

????記：市場總是有升有降有起有落，您覺得買什么樣的房子才能有保障？?

????答：當(dāng)然首先是選擇買實力開發(fā)商、品牌開發(fā)商的房子，其次看房子是不是具有保值性和升值性。?

????要做到保值和升值，首先是能不能擁有稀缺資源，如cbd中心稀缺位置、稀缺景觀、市政配套利好地段等等，還有就是房子本身的品質(zhì)、檔次，小區(qū)及周邊環(huán)境、物業(yè)管理，另外還有社區(qū)居住氛圍、生活模式，能不能“同質(zhì)而居”等等，都很重要。地段、生態(tài)資源、市政配套這些“先天條件”就不用細(xì)說了。對房子本身來說，發(fā)展商是不是能為業(yè)主提供有提升附加值的增值空間，像地下室、多功能空間、花園、陽臺什么的；設(shè)計上是不是能充分體貼到人性化需求，比如裝有電梯的別墅，等等，對房子保值、升值能力都來說，都很重要。?

????至于在市場調(diào)整中，能不能維持房子的品質(zhì)、檔次不變化，發(fā)展商的實力就更為關(guān)鍵。在目前這種市況下，有些發(fā)展商為了促銷大幅度降價了，原來維持的高置業(yè)門檻就容易出現(xiàn)變化，價格賣便宜了，物業(yè)品質(zhì)有可能難以保障，已積累下來的物業(yè)品牌、檔次和業(yè)主質(zhì)素，也可能難以維持原來的高水準(zhǔn)，這對原來的業(yè)主來說，不但意味著物業(yè)貶值，還意味著原來生活模式和社區(qū)氛圍可能受到影響。?

????但有些樓盤選擇不跟風(fēng)降價賣樓，準(zhǔn)備等時機(jī)好了再賣，這可以說是保障了業(yè)主的物業(yè)不貶值，對業(yè)主能負(fù)得起責(zé)任。當(dāng)然能這樣做的開發(fā)商很少。在香港，就有不少豪宅盤的發(fā)展商在淡市時選擇不賣樓，這對實力是很大的考驗，需要強(qiáng)大的資金支撐才行。所以我們說，買房子的時候一定要看清發(fā)展商的實力，選擇實力發(fā)展商才能更有保障。?

????中國10大超級豪宅排行榜?

????1.上海世茂佘山莊園(上海世茂莊園置業(yè)有限公司）?

????2.廣州匯景新城(廣州僑鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）?

????3.廣州金海灣花園(廣州新寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）?

????4.上海檀宮(上海華麗家族(集團(tuán)）有限公司）?

????5.武漢f.天下縱橫(武漢盤龍城置業(yè)有限公司）?

????6.上海紫園(上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司）?

????7.上海綠寶園(上海匯寶房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）?

????8.大連頤合園(大連長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）?

????9.北京玫瑰園(北京玫瑰園別墅有限公司）?

????10.北京東山墅(北京太合嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）