房地產(chǎn)行業(yè)再迎利好政策。
11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，旨在明確商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)要求，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)。
《通知》共涉及12條措施，包括對保函的額度和期限、商業(yè)銀行開具置換預(yù)售監(jiān)管資金具備的條件、房地產(chǎn)企業(yè)如何使用保函、商業(yè)銀行如何防范風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容作了明確規(guī)定。
“此次政策是第二支箭、金融16條后的第三項(xiàng)重磅政策。”專家表示，此次政策是預(yù)售資金監(jiān)管方面的明顯放松，對于房企盤活預(yù)售資金和改善流動性具有積極作用。
在銀行保函置換資金方面，《通知》明確，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30％，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70％。
“這說明預(yù)售資金監(jiān)管更加靈活，保函可以置換監(jiān)管賬戶的資金，但有額度限制，留存的資金需要基本確保項(xiàng)目可以竣工交付，剩余資金不足，出函銀行應(yīng)立即墊付。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜稱。
專家表示，根據(jù)項(xiàng)目竣工和房屋銷售款之間的關(guān)系，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10％的規(guī)模，這意味著能為房企增加“房屋銷售款＊10％”的資金額度。
在資金使用方面，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。
專家認(rèn)為，這一點(diǎn)具有突破性和創(chuàng)新性。過去對于銀行保函置換預(yù)售資金的操作，更多是明確要用于工程建設(shè)，而此次增加了新用途即償還債務(wù)，有助于更好化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
《通知》指出，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
“此次政策主要是支持短期有流動性風(fēng)險(xiǎn)、但基本穩(wěn)健的企業(yè)，而一些風(fēng)險(xiǎn)較大的出險(xiǎn)企業(yè)無法享受此類政策。”一位房地產(chǎn)分析師表示。
陳文靜也認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企更受政策支持，短期這部分企業(yè)預(yù)售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業(yè)資金壓力。
此外，《通知》對商業(yè)銀行開具保函提出明確條件限制，評級低或資產(chǎn)規(guī)模小的銀行不得開展業(yè)務(wù)，不得給有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函等，同時(shí)明確商業(yè)銀行要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年以來，針對諸多開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)流動性問題，全國已有超110省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策。
本次三部門出臺的政策是從全國層面對保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的方式提出細(xì)致要求，既允許房企以保函置換部分監(jiān)管資金，提高資金流動性，又要求資金監(jiān)管賬戶留存充足額度，保障項(xiàng)目竣工交付。
“此次政策出臺后，各地有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動性。結(jié)合此前多個(gè)監(jiān)管部門釋放的政策利好，房地產(chǎn)市場信心有望得到進(jìn)一步提振，多個(gè)政策疊加也可以更好地發(fā)揮效果。”陳文靜稱。
來源：財(cái)聯(lián)社