11 月 11 日，網(wǎng)傳人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了一份《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、支持個(gè)人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等。
此外，通知還規(guī)定，要保持債券融資和信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，支持開發(fā)性政策性銀行提供 " 保交樓 " 專項(xiàng)借款，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持，積極探索市場(chǎng)化支持方，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排，階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策，優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)，拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。
對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，通知將帶來以下影響：
1、地產(chǎn)融資繼續(xù)緊縮，金融扶持政策效應(yīng)較弱。
地產(chǎn)過去上行，加杠桿推動(dòng)力度大。但進(jìn)入下半場(chǎng)，減杠桿要慢一點(diǎn)，否則會(huì)造成極大的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)經(jīng)濟(jì)、居民資產(chǎn)收縮的沖擊。但從 10 月份數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)融資緊縮趨勢(shì)明顯。10 月居民戶貸款減少 180 億，是今年自 2、4 月后又一次負(fù)增長，同比減少 4827 億元，體現(xiàn)居民融資需求弱化。10 月份企（事）業(yè)單位中長期貸款增加 2433 億元，9 月增幅 6540 億元，企業(yè)部門中長期貸款新增規(guī)模也邊際縮小。這其中，金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)的收縮很明顯。這意味著，盡管近期出臺(tái)了大量寬松政策以扶持企業(yè)合理融資、并購和保交樓，刺激居民住房消費(fèi)融資，但政策效果并不明顯。
2、行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性陷阱，去杠桿加速導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散、市場(chǎng)失靈，需要有為政策。
目前，地產(chǎn)量價(jià)下行，風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，預(yù)期悲觀，形成了負(fù)反饋循環(huán)，導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了失靈式下行，各方都在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，" 金融加杠桿 " 逆轉(zhuǎn)為 " 金融減杠桿 "，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性陷阱，去杠桿加速不僅導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)（如碧桂園、龍湖、金地、旭輝等），甚至是平臺(tái)和國企擴(kuò)散，也開始向民生和社會(huì)保障、金融領(lǐng)域擴(kuò)散，與疫情沖擊居民收入和企業(yè)運(yùn)營疊加，對(duì)合理的經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政穩(wěn)定、投資增長等造成超出預(yù)期的沖擊。市場(chǎng)失靈的情況下，需要有為政府及時(shí)介入。
3、該文總體基調(diào)是穩(wěn)定房地產(chǎn)的各項(xiàng)融資。
該文體現(xiàn)了管理層從信貸、信托、資產(chǎn)管理、債券等全渠道穩(wěn)定地產(chǎn)融資，從開發(fā)貸、按揭貸、并購貸、保交樓、破產(chǎn)重整、貸款展期、租賃融資等涉及房地產(chǎn)的方方面面融資，目前融資急迫的領(lǐng)域等，明確政策扶持內(nèi)容。根本上講，就是希望穩(wěn)妥推進(jìn)去杠桿的進(jìn)程、降低風(fēng)險(xiǎn)處置的影響，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，特別是保障民生不受沖擊，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)。因此，該文發(fā)布后，有望糾偏過度信貸緊縮，緩減流動(dòng)性陷阱
4、加大政策扶持力度，部分政策調(diào)整和糾偏。
一是，對(duì)專項(xiàng)借款下提供的配套融資支持，另設(shè)子科目管理，貫徹后進(jìn)先出的邏輯，貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類，形成不良的，已盡責(zé)的可免則。專項(xiàng)借款本來是國資背書的引子資金，希望能以此吸引商業(yè)金融進(jìn)入，但效果不如人意，主要是進(jìn)入機(jī)構(gòu)對(duì)產(chǎn)生不良的擔(dān)心。該政策多方面的創(chuàng)新，一方面對(duì)不良的容忍度提升，打消顧慮；另一方面保障貸款的權(quán)益。
二是，夯實(shí)債券融資的第二支箭。11 月 8 日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)已放出了 " 第二支箭 "，擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，以支持包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，總支持規(guī)模大約 2500 個(gè)億。緊接著，10 日官宣首單融資落地，200 億儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行花落龍湖。根據(jù) 254 號(hào)文，只要是財(cái)務(wù)總體健康，短期面臨困難的企業(yè)，都享受債券增信支持，且有困難償還的，明確了可以展期，有國資背景的企業(yè)做增信，債券購置，相當(dāng)于信用注入、定向現(xiàn)金流注入，市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心可以打消。
三是，股權(quán)收購的第三支箭或?qū)l(fā)出。明確了地方政府在屬地責(zé)任的情況下，協(xié)同銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、資管公司、三方機(jī)構(gòu)等一起來推進(jìn)項(xiàng)目收并購。這意味著，股權(quán)收購的第三支箭或?qū)l(fā)出。出險(xiǎn)項(xiàng)目收并購在 2021 年 12 月提出，效果并不見好，具體成功案例少，多是合作開發(fā)項(xiàng)目方收并購。此次發(fā)文，目的就是在政策上做出創(chuàng)新，提高金融機(jī)構(gòu)收并購的信心。
當(dāng)然，除了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和不良的容忍，展期、免責(zé)的之外，也需要地方政府積極協(xié)調(diào)，更需要金融機(jī)構(gòu)地風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的預(yù)期能緩解，還需要資產(chǎn)價(jià)格無序下跌能止住，才能調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)出手收并購項(xiàng)目。
四是，貸款集中度過渡期延長，為金融機(jī)構(gòu)投放資金、收并購、購置債券等創(chuàng)造空間。
總的看，該文是對(duì)近期金融扶持地產(chǎn)穩(wěn)定一系列政策的總結(jié)，也體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)金融的態(tài)度，即穩(wěn)定杠桿和融資，避免因失靈和去杠桿提速導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，重點(diǎn)也挺突出，即保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置、金融消費(fèi)權(quán)益，同時(shí)也希望向新市民、租賃等新的地產(chǎn)融資方向轉(zhuǎn)型。不過，很多政策之前都有涉及和提及，更關(guān)鍵的是需求端能穩(wěn)定下來，恢復(fù)企業(yè)自身造血的功能，這樣才能創(chuàng)造外部融資穩(wěn)定的基礎(chǔ)。做到這一點(diǎn)，需要資產(chǎn)價(jià)格下跌能止住，疫情防控對(duì)居民未來的擔(dān)憂能緩解等等。好的跡象是，后者發(fā)生積極變化，但由于過去漲得太快，基本面突變，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格無法在短期內(nèi)緩解，這是政策見效的最大阻礙。由此，預(yù)計(jì)整體下行仍將繼續(xù)，但跌幅將開始慢慢收窄。
來源：和訊網(wǎng)