樓市持續(xù)筑底，即使是傳統(tǒng)旺季的10月也未能迎來奇跡。
11月1日，10月份全國房企銷售排行榜發(fā)布。從top100房企的10月單月銷售規(guī)模看，環(huán)比降低了2.6％，同比降幅相比9月份擴(kuò)大3個百分點至28.4％。
從累計業(yè)績來看，top100房企1月～10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44％的水平。有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前百強(qiáng)房企操盤金額同比降幅仍超4成，盡管降幅連續(xù)5個月收窄，但收窄幅度均未超過2個百分點，房企業(yè)績修復(fù)依舊乏力。
值得一提的是，今年以來，房地產(chǎn)相關(guān)政策已經(jīng)在做相當(dāng)大程度的調(diào)整，力求刺激樓市的活躍度，但收效并不明顯。與此同時，更多的房企開始出現(xiàn)資金鏈緊張的困局，使得樓市成交進(jìn)一步受到不利影響。
市場出現(xiàn)分化局面
樓市成交數(shù)據(jù)下滑不是近期剛發(fā)生的，因此相關(guān)刺激政策此前已經(jīng)落地。
最近兩個月以來，全國有超160個地區(qū)出臺政策超230條，政策主要涉及優(yōu)化限購、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限等方面，部分城市將住房政策與生育、養(yǎng)老、租賃等相結(jié)合，持續(xù)完善政策工具箱。
不過，政策刺激似乎并未帶來多么明顯的樓市恢復(fù)效應(yīng)。
整個10月份，top100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6％，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴(kuò)大3個百分點至28.4％。累計業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1月～10月銷售操盤金額的同比降幅達(dá)44％。
樓市成交額下滑的同時，也帶來房價的下跌。據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，今年10月，百城新建住宅平均價格為16199元／平方米，環(huán)比下跌0.01％，連續(xù)4個月環(huán)比下跌，但跌幅較9月收窄0.01個百分點。同期，百城二手住宅平均價格為15945元／平方米，環(huán)比下跌0.16％，連續(xù)6個月環(huán)比下跌。
值得注意的是，在整體普跌的市場環(huán)境下已經(jīng)有部分企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)逆勢上揚(yáng)。2022年10月單月，業(yè)績環(huán)比增長和環(huán)比降低的百強(qiáng)房企分別占到近半數(shù)。
其中，top50房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅18家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，且環(huán)比降幅多在30％以內(nèi)。同時，10月中海、建發(fā)、華發(fā)的表現(xiàn)相對突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于30％。
不少國企開發(fā)商拋出多項營銷活動并加快去化，助力單月銷售額增長回正是一大原因。比如，招商蛇口9月銷售額當(dāng)月同比增長50.1％，10月銷售額當(dāng)月同比增長51.8％；華潤置地9月銷售額當(dāng)月同比增長40.6％，10月銷售額當(dāng)月同比增長36.6％，均實現(xiàn)連續(xù)兩個月的同比增長。
面對當(dāng)前無法回避的房地產(chǎn)頹勢，有專家認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)正視市場的壓力、積極研究新的營銷策略和打法，尤其是要對所在城市的購房政策應(yīng)該有充足的認(rèn)識和理解，只有這樣，才能增強(qiáng)對目前特殊市場的應(yīng)對能力和駕馭能力。他認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)主動在保交樓方面加大工作力度，這是恢復(fù)購房者信心的重要部分。
融資環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步改善
作為房企現(xiàn)金流的重要來源，持續(xù)低迷的銷售業(yè)績使得更多房企資金鏈的正常運(yùn)行受到威脅。
10月31日，綠地控股公告稱，將對旗下2022年～2024年到期的9只美元債就展期事項發(fā)起同意征求。其中，2023年6月到期6.65％美元債展期一年，其余債券均展期兩年，展期期間票息不變。
此外，11月1日，曾多次獲得融資部門支持發(fā)行相關(guān)債券的旭輝控股集團(tuán)也宣布，暫停支付境外債本息約4.14億美元；同日，上坤地產(chǎn)也發(fā)布內(nèi)幕消息稱，公司未能豁免或延長契約所規(guī)定的強(qiáng)制贖回義務(wù)，導(dǎo)致產(chǎn)生票據(jù)條款項下的違約事件，該不付款事件導(dǎo)致公司2023年到期的13.5％優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約。
隨著更多企業(yè)被迫加入出險房企的行列，交織著政策、企業(yè)、融資、土地等多重問題的房地產(chǎn)市場將面臨更多的不確定性因素。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一方面，近期由于房企債務(wù)風(fēng)險不斷爆發(fā)，范圍擴(kuò)大，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了恐慌性的風(fēng)險擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)了針對民企的信用緊縮，導(dǎo)致民企資金鏈緊張，不得不降價促銷，且不拿地、不開工，反過來引發(fā)了行業(yè)全鏈條的收縮。
另一方面，房企暴雷、降價促銷和資金鏈緊張，也引發(fā)了居民不敢買民企的房子。因此，民企地產(chǎn)市場危機(jī)頻現(xiàn)，包括拿地、開工、交付、融資等等，已經(jīng)到不可不救的地步了。
李宇嘉表示，近期，包括專項借款、紓困基金，a股融資，以及債券融資等，都開始好轉(zhuǎn)。特別是基于企業(yè)整體信用的債券融資，將給保交樓、債務(wù)償還帶來源頭活水。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來看，市場恢復(fù)節(jié)奏仍取決于宏觀基本面修復(fù)程度、疫情防控效果和政策端優(yōu)化力度等方面，若宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)、相關(guān)政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業(yè)情緒有望逐步修復(fù)，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)；若短期多地疫情反復(fù)態(tài)勢延續(xù)，嚴(yán)格的疫情防控舉措下，預(yù)計房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的時間還將繼續(xù)延后。
一位業(yè)內(nèi)人士在受訪時稱，目前，恢復(fù)樓市已不僅是政策調(diào)整方面的問題，而且是要著眼于更大的維度，在保證行業(yè)存續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上考慮如何轉(zhuǎn)型，新的邏輯要顛覆過往的行業(yè)玩法和游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)行業(yè)做出大的調(diào)整。
來源：中國房地產(chǎn)報