2022年8月底，在北京稻香村南味食品店第一營(yíng)業(yè)部原址復(fù)張的北京稻香村特色門店“零號(hào)店”迎來了一周年的店慶，一款中西結(jié)合的“棗花蛋糕”受到了顧客的青睞；“十一”假期里，滄浪亭畔一個(gè)剛剛開業(yè)不久的商業(yè)街區(qū)成為蘇州的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)：在有20多年歷史的蘇州老牌酒店“竹輝飯店”舊址上，竹輝環(huán)宇薈商業(yè)街區(qū)、金普頓酒店煥發(fā)出新的光彩，豆庫(kù)、m stand等知名餐飲品牌吸引了一眾年輕人群。
近年來，城市更新讓許多城市的老片區(qū)煥發(fā)出新的生機(jī)。2021年11月4日，住建部發(fā)布了《開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》，北京、南京、蘇州等21個(gè)城市成為首批城市更新試點(diǎn)，試點(diǎn)時(shí)間為兩年。如今，一半時(shí)間已經(jīng)過去，這些城市交出了怎樣的答卷？
《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其中至少16個(gè)城市出臺(tái)了一項(xiàng)或更多城市更新綱領(lǐng)性文件，并對(duì)城市更新融資方式進(jìn)行了探索。其中，各地都有不同的側(cè)重點(diǎn)。例如，北京強(qiáng)調(diào)減量雙控發(fā)展要求，實(shí)行“留改拆”并舉、以保留利用提升為主；長(zhǎng)三角地區(qū)的南京、銅陵、蘇州等地都啟動(dòng)了多個(gè)類型的試點(diǎn)項(xiàng)目；沈陽(yáng)、唐山、銅陵、蘇州等傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)都嘗試探索老舊、低效工業(yè)區(qū)的更新路徑等。
長(zhǎng)三角推試點(diǎn)、示范區(qū)
在眾多城市中，長(zhǎng)三角地區(qū)的幾座城市在試點(diǎn)城市更新中采取了相似的策略——抓試點(diǎn)。
南京市公布的《南京市城市更新試點(diǎn)實(shí)施方案》要求，劃定居住類地段、生產(chǎn)類建筑、公共類空間、綜合類片區(qū)4種更新類型，著力探索城市更新的工作機(jī)制、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度。以綜合類片區(qū)為例，這類片區(qū)以浦口火車站歷史風(fēng)貌區(qū)、頤和路等項(xiàng)目為試點(diǎn)，加強(qiáng)歷史風(fēng)貌區(qū)或歷史地段保護(hù)傳承和活化利用。
蘇州市的城市更新試點(diǎn)方案則明確以蘇州國(guó)家歷史文化名城保護(hù)區(qū)和蘇州高新區(qū)兩大片區(qū)作為城市更新試點(diǎn)先行先試示范區(qū)域。其中，前者以古城保護(hù)更新為導(dǎo)向，保持古城“水路并行、河街相鄰”的雙棋盤格局和“小橋、流水、人家”的城市風(fēng)貌，在堅(jiān)持整體保護(hù)的基礎(chǔ)上推進(jìn)古城有機(jī)更新；后者以產(chǎn)城融合為目標(biāo)，重點(diǎn)推進(jìn)滸關(guān)工業(yè)園、蘇鋼廠及周邊等片區(qū)的低效用地更新。
安徽銅陵市則圍繞資源枯竭型轉(zhuǎn)型發(fā)展及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶節(jié)點(diǎn)兩大特色做文章，探索在獨(dú)立工礦區(qū)和老舊工業(yè)區(qū)改造等方面城市更新的新方法、新模式、新機(jī)制，確定了獅子山獨(dú)立工礦區(qū)、大通歷史文化名鎮(zhèn)片區(qū)等9個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。
類似銅陵這種在城市更新中探索老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型的地區(qū)也不在少數(shù)，包括東北地區(qū)的沈陽(yáng)、京津冀地區(qū)的唐山等傳統(tǒng)工業(yè)城市，都有類似的嘗試。例如，沈陽(yáng)在城市更新中實(shí)施產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)振興行動(dòng)，重點(diǎn)打造原沈陽(yáng)紅梅味精廠、沈陽(yáng)重型機(jī)械廠、沈陽(yáng)冶金機(jī)械廠、東貿(mào)庫(kù)等老舊廠房的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
北京在“減量”中求發(fā)展
作為試點(diǎn)城市中較為特殊的“減量發(fā)展”的城市，北京走出了一條較為獨(dú)特的路徑：不搞大拆大建，強(qiáng)調(diào)補(bǔ)齊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施的短板。
2022年上半年，打算在北京買房的小汪看上了朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)上世紀(jì)90年代的小區(qū)。盡管房齡較老，但小區(qū)正在進(jìn)行從外到內(nèi)的翻新：外墻重新刷，做保溫；樓道里鋪瓷磚，換防火門；大門門禁換成可視化系統(tǒng)，院里的花園也重新修整。“翻修之后，看著比近十年建的次新房都好。”他告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，最終他選擇買下這個(gè)小區(qū)的一間二手房，與正在進(jìn)行的城市更新不無關(guān)系。
這并不是個(gè)例。在9月底的北京市人大常委會(huì)上，《北京市城市更新條例（草案二次審議稿）》提交二審，其中明確北京市城市更新實(shí)行“留改拆”并舉、以保留利用提升為主的要求。
這意味著，傳統(tǒng)舊城改造“大拆大建”的模式不會(huì)在北京重現(xiàn)。去年8月，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，要求各地嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、增建、搬遷。而對(duì)于北京來說，其控制規(guī)劃里中心城區(qū)“減量”的要求更是非常嚴(yán)格，到2035年首都功能核心區(qū)地上建筑規(guī)模需控制在1.19億平方米左右。因此，此次提交的草案強(qiáng)調(diào)了北京市減量雙控發(fā)展要求，壓實(shí)各區(qū)建筑規(guī)模管控責(zé)任，明確符合規(guī)定條件的新增建筑規(guī)模，計(jì)入各區(qū)建筑管控規(guī)模。
資金從何處來？
自2018年棚改大潮退去后，依靠psl資金進(jìn)行貨幣化安置不再是城市改造的“通途”。同時(shí)，城市更新項(xiàng)目又面臨著政策導(dǎo)向性強(qiáng)、開發(fā)周期長(zhǎng)、實(shí)施難度大等諸多不確定性，如何為城市更新融資成為擺在各個(gè)城市面前的一道難題。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，尤其是在北京這種減量發(fā)展的大政策框架下，長(zhǎng)期拆遷改造、更新和運(yùn)營(yíng)資本金不足、短期回報(bào)較低可能會(huì)影響社會(huì)資本參與城市更新的意愿。
她認(rèn)為，一方面城市更新應(yīng)不僅聚焦于老舊小區(qū)，商業(yè)+住宅的一體化更新才會(huì)讓城市面貌有一個(gè)跨越式的提升；另一方面，管理者可以使用較為靈活的機(jī)制，可以通過容積率或者地塊的置換給予開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商一些短期回報(bào)，這樣有利于吸引更多社會(huì)資本參與。
對(duì)此，試點(diǎn)城市也給出了一些答案。北京、重慶、唐山、沈陽(yáng)、南京、廈門、南昌等多數(shù)城市都提出要設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，只是具體方式有一定區(qū)別：北京要求暢通社會(huì)資本參與路徑，鼓勵(lì)市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)搭建平臺(tái)，加強(qiáng)與社會(huì)資本合作，通過設(shè)立基金、委托經(jīng)營(yíng)、參股投資等方式參與城市更新；南京鼓勵(lì)采取股權(quán)融資、社會(huì)與政府資本合作（ppp）、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（reits）等多種方式吸引金融機(jī)構(gòu)資金、市場(chǎng)主體投資；廈門推動(dòng)專項(xiàng)債券、社會(huì)資本合作（ppp）融資等模式支持城市更新。
目前，重慶采用母子基金架構(gòu)，已經(jīng)籌建了總規(guī)模為1000億元的城市更新基金，試點(diǎn)以外的上海、紹興也都完成了該基金的組建工作。
來源：華夏時(shí)報(bào)