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二手房“帶押過(guò)戶”或可節(jié)省1/3交易成本?
2022/9/22 16:29:31    http://www.18kuo.com

    人民銀行廣州分行近期向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式有關(guān)事宜的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),提到這有助于免去提前還貸以注銷抵押登記的“過(guò)橋”環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。

 
    記者從廣州地區(qū)的個(gè)別銀行了解到,目前暫未開(kāi)啟二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù),仍需在交易前結(jié)清貸款?!锻ㄖ芬蔡岬剑膭?lì)轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)登記中心、第三方機(jī)構(gòu)建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系,形成具體操作規(guī)程或者業(yè)務(wù)指南。
 
    《通知》指出,推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式,可在盤(pán)活二手房交易的同時(shí),間接加快新房去化,形成新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)之間的相互促進(jìn),更好地滿足剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
 
    可省1/3交易成本公證處助力交易資金安全
 
    在傳統(tǒng)的二手房交易中,賣家須先結(jié)清房產(chǎn)的剩余貸款后方可過(guò)戶交易,即“先贖樓再過(guò)戶”,存在著多部門(mén)分開(kāi)辦理時(shí)間長(zhǎng)、買(mǎi)賣交易風(fēng)險(xiǎn)高、搭橋資金負(fù)擔(dān)重等問(wèn)題。相比之下,“帶押過(guò)戶”模式有助于縮短交易時(shí)間,可紓解先行還貸或墊付籌措資金的“燃眉之急”。
 
    在二手房“帶押過(guò)戶”模式下,能夠省下多少交易成本?據(jù)深圳市坪山公證處介紹,按目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算,可將交易成本直接降低1/3,而對(duì)于被查封房產(chǎn)的交易,由于贖樓的費(fèi)用更高,降低的比例無(wú)疑更大。
 
    某地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心分析師認(rèn)為,此舉將會(huì)對(duì)地方的二手房交易及房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)產(chǎn)生一定積極影響。尤其對(duì)于二手房交易而言,有助于降低交易成本,即賣方無(wú)須解押及籌措資金,可使用買(mǎi)方的銀行貸款來(lái)還賣方的銀行貸款,有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾。
 
    “目前尚未接到開(kāi)展二手房‘帶押過(guò)戶’的通知,二手房賣家仍需在交易過(guò)戶前還清全部貸款。”廣州地區(qū)某國(guó)有大行個(gè)貸工作人員今日介紹說(shuō)。
 
    業(yè)內(nèi)人士表示,在實(shí)際業(yè)務(wù)過(guò)程中,同一家銀行操作起來(lái)更加便捷高效。針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后,銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn),《通知》建議,可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu),保障資金安全,防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
 
    具體而言,公證處在這一過(guò)程中扮演了資金監(jiān)管的角色。深圳市坪山公證處指出,在交易未完成前,所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管;資金會(huì)先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過(guò)戶手續(xù),確保業(yè)主房產(chǎn)過(guò)戶后可以收到購(gòu)房款;在房產(chǎn)過(guò)戶后公證處再支付資金給業(yè)主,確保買(mǎi)家付錢(qián)后可順利拿到房產(chǎn)。
 
    多地試點(diǎn)進(jìn)行時(shí)更多城市或?qū)⒓尤?/div>
 
    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),推進(jìn)“帶押過(guò)戶”是推動(dòng)二手房交易回升的一劑良藥。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),相關(guān)交易已在昆明、濟(jì)南、深圳、南京、無(wú)錫、蘇州等城市落地。
 
    南京市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)透露,通過(guò)與建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作,全市已完成158套房屋“帶押過(guò)戶”登記工作,交易價(jià)值超5億;深圳市坪山公證處也表示,已為該地十幾套房產(chǎn)交易提供了資金監(jiān)管(擔(dān)保性提存)服務(wù),共涉及4000多萬(wàn)交易資金。
 
    某房產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)表示,此次人民銀行廣州分行發(fā)布《通知》是首個(gè)地方金融部門(mén)公開(kāi)對(duì)帶押過(guò)戶進(jìn)行支持的政策,表明此類制度將更加成熟和規(guī)范,尤其是將“帶押過(guò)戶”可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)警,對(duì)后續(xù)銀行系統(tǒng)開(kāi)展此類業(yè)務(wù)創(chuàng)新具有較好的啟發(fā)意義。
 
    值得注意的是,在已開(kāi)展“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)的地區(qū)中,部分地區(qū)仍停留在小范圍試點(diǎn)階段。以蘇州為例,當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士向財(cái)聯(lián)社記者介紹說(shuō),“目前僅在張家港地區(qū)的建行可以操作,其他地區(qū)還不能辦理”。蘇州另一地區(qū)的股份行個(gè)貸人士也表示,其所在分行暫未開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。
 
    此外,上海地區(qū)某股份行按揭貸款經(jīng)理對(duì)記者表示,據(jù)其了解,所在銀行和幾家國(guó)有大行目前暫未提供二手房“帶押過(guò)戶”服務(wù)。“主要還是考慮到業(yè)務(wù)存在一定風(fēng)險(xiǎn),需要有關(guān)監(jiān)管部門(mén)發(fā)布指導(dǎo)文件”。
 
    業(yè)內(nèi)人士表示,多地開(kāi)展的業(yè)務(wù)試點(diǎn)可為其他地區(qū)提供參考,預(yù)計(jì)未來(lái)或有更多城市加入其中,對(duì)二手房交易給予政策支持。
 
來(lái)源:財(cái)聯(lián)社 
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