隨著樓市寬松政策逐步發(fā)酵，6月房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，但7月受“停貸”事件及季節(jié)因素等影響，市場(chǎng)信心受挫，商品房銷售再度轉(zhuǎn)冷。
8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，7月全國商品房銷售金額、銷售面積環(huán)比分別下降45.4%、49.1%，降幅較6月分別擴(kuò)大7.4、10.6個(gè)百分點(diǎn)，單月銷售規(guī)模僅高于今年4月。
“盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度保持平穩(wěn)，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。”國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前整體上處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，8月15日央行中期借貸便利(mlf)操作和公開市場(chǎng)逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，五年期以上lpr有望隨之調(diào)整，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期帶來一定提振作用。
銷售回升進(jìn)程受阻
2022年前7月，全國商品房銷售額及面積同比降幅較前6月有所擴(kuò)大。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月，商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%；商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%。
“在寬松政策的持續(xù)助力下，5、6月市場(chǎng)加速修復(fù)，5月單月環(huán)比止跌轉(zhuǎn)升，6月單月銷售環(huán)比繼續(xù)上升，而7月停貸事件在一定程度上加劇市場(chǎng)擔(dān)憂情緒，致使銷售回升進(jìn)程受阻，銷售面積、銷售金額指標(biāo)雙雙回落。”某專家稱
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，7月新房市場(chǎng)銷售下降有兩方面原因，一是部分城市項(xiàng)目停工引發(fā)停貸事件，購房者觀望情緒加劇，入市節(jié)奏放緩；二是房企沖刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開盤量減少，市場(chǎng)銷售季節(jié)性回落。
房價(jià)方面，易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積測(cè)算，前7月全國商品住宅均價(jià)為10036元/平方米，同比跌幅為6.0%。
而從新建商品住宅房價(jià)指數(shù)來看，7月70城新房、二手房價(jià)格上漲城市數(shù)量略有減少，價(jià)格跌幅呈現(xiàn)擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。其中，新建商品住宅上漲城市數(shù)量30個(gè)，較上月減少1城；下跌城市40個(gè)，較上月增加2城；二手住宅房價(jià)上漲城市數(shù)量為19個(gè)，較上月減少2個(gè)；下跌城市51個(gè)，較上月增加3個(gè)。
從城市能級(jí)來看，一線城市仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，新房、二手房價(jià)格環(huán)比均上漲，二三線城市房價(jià)整體呈下降走勢(shì)。
“7月底政治局會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)保交樓，地方也出臺(tái)了保交樓措施，如設(shè)立紓困基金、一對(duì)一幫扶等，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)信心將會(huì)逐步提升，房價(jià)跌幅有望收窄。”一位房地產(chǎn)分析師告訴記者。
房企開工意愿仍未改善
伴隨銷售端活躍度的下降以及市場(chǎng)預(yù)期的走弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；房屋新開工面積76067萬平方米，下降36.1%。
“7月開發(fā)投資增速持續(xù)下降，說明房企端投資信心仍不足，開工意愿仍未改善。”關(guān)榮雪表示。
許小樂也認(rèn)為，7月銷售回款下降疊加房企迎償債高峰，導(dǎo)致房企投資開工動(dòng)力較弱，資金壓力仍未緩解。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。其中，國內(nèi)貸款11030億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長20.7%；定金及預(yù)收款28575億元，下降37.1%；個(gè)人按揭貸款14169億元，下降25.2%。
“在接下來保交樓進(jìn)程中，房企到位資金情況尤為重要，將影響開工、交付節(jié)奏，同時(shí)定金預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款仍占房企到位資金較高比例，因此提高銷售回款仍是關(guān)鍵。”關(guān)榮雪表示。
專家認(rèn)為，如何讓既有政策釋放更大效應(yīng)，以更好改善房企的資金狀況，需要多方繼續(xù)發(fā)力。
“短期來看，各地因城施策力度有望加大，近期北京、上海、廣州微調(diào)相關(guān)政策，蘇州、無錫降低首付比例，廊坊取消限購限售等，預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，隨著各地保交樓相關(guān)舉措加速落地，項(xiàng)目復(fù)工情況或有所改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望邊際修復(fù)。”陳文靜告訴記者。
來源：財(cái)聯(lián)社