福州永泰日前發(fā)布一則土拍公告稱，將在8月5日一宗地塊的競拍中實施現(xiàn)房銷售。“現(xiàn)房銷售”瞬間沖上了熱搜榜。
實際上，除福州永泰外，已經(jīng)有不少城市在土拍時明確要求現(xiàn)房銷售這一模式。早在2020年，海南便在全省范圍內(nèi)推行現(xiàn)房銷售模式。
現(xiàn)房銷售是否會成為將來行業(yè)發(fā)展的趨勢？經(jīng)濟導(dǎo)報記者連日來對行業(yè)進行調(diào)查獲悉，現(xiàn)房銷售深受購房者的喜愛，因為可以有效避免預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險、消費風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險。但是，現(xiàn)房銷售是對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)銷售模式的改變，在沒有對現(xiàn)房銷售和期房銷售進行客觀全面分析的情況下，這種模式的推行不應(yīng)搞“一刀切”。“由預(yù)售制轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售制肯定是一個趨勢，但同樣將是一個長期的改變過程。”房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇群在接受經(jīng)濟導(dǎo)報采訪時表示。
多地試點
據(jù)福州市永泰縣政府官網(wǎng)15日披露的一則公告，永泰縣自然資源和規(guī)劃局決定以拍賣方式出讓縣轄區(qū)一幅國有建設(shè)用地使用權(quán)。對于拍賣方式及競價辦法，公告指出，本次國有土地使用權(quán)出讓采用公開拍賣方式。同時該宗地采用“限地價、搖號”方式出讓，按照溢價率20%設(shè)置最高限制價格，宗地最高限制價為4800萬元。
尤為引人關(guān)注的是，公告在建設(shè)要求中明確提出，要實行“現(xiàn)房銷售”模式。規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。
蘇群告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，土地出讓環(huán)節(jié)便與現(xiàn)房綁定，其實此前已在多個城市有過嘗試，但大多都集中在一些熱點城市。
如2016年，深圳推出首宗現(xiàn)房銷售試點地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進行預(yù)售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)房形式對外銷售。
同年，杭州、南京、蘇州等城市土地拍賣時，都提出了現(xiàn)房銷售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊。蘇州從2016年9月至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。2019年7月31日，成都的兩塊土地成功拍賣，在拍賣指標中明確要求，“100%現(xiàn)房銷售”。
2020年3月，海南出臺《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。海南也被認為是唯一實現(xiàn)全省商品住房均現(xiàn)房銷售的省份。
除上述城市外，山東也在《山東住建事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中明確提出，從嚴掌控新建商品房預(yù)售許可條件，逐步提高預(yù)售條件，鼓勵有條件的地方或項目推行現(xiàn)房銷售。
購房者期待現(xiàn)房銷售
“如果真的有現(xiàn)房銷售，對我們購房者來說，那真是太好了。”濟南市民肖明芹說道。
作為一名準購房者，肖明芹手中握著200多萬元的拆遷款不知該如何選擇。“很想買新房，但只能通過看沙盤，聽銷售人員的推銷來作決定。”肖明芹說道，“200多萬元畢竟不是小數(shù)，不敢隨便就這樣花出去。”
實際上，肖明芹的這種擔(dān)心不無道理。根據(jù)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，人們買房并支付購房款后，可能需要兩三年的時間才能交付房屋，這么長時間的等待對購房者來說也是一種心理挑戰(zhàn)。購房人已經(jīng)預(yù)交了大部分甚至全部房款，有些開發(fā)商卻為了節(jié)省成本而導(dǎo)致房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，還有的推遲交房甚至攜款“消失”。
“原本交房是件高興的事情，沒想到生了一肚子氣。”市民曹磊磊說道。據(jù)介紹，2018年，他在濟南的一樓盤花費近200萬元購買了一套住宅，2020年收房的時候發(fā)現(xiàn)各種問題。“沙盤和廣告上的一些規(guī)劃設(shè)計都改變了，塑膠地變成了水泥地，大廳使用的材料也更換了，反正就是變動的比較大。”曹磊磊說道。
有同樣遭遇的還有濟南市民高娜。
“我現(xiàn)在基本上是一個月去一趟工地，看看房子進展如何。”高娜說道，“就擔(dān)心這段時間出啥狀況，只要房子能收了就行，千萬別爛尾，到時候房財兩空。”
在她看來，現(xiàn)房銷售是看得見、摸得著的，能切身考察樓盤的真實情況，給人一種安全感。“此外，現(xiàn)房可以即買即住，不用像期房那樣等待一兩年甚至更長時間。”
在蘇群看來，如果實行現(xiàn)房銷售，這就讓購房者吃上了定心丸。畢竟在預(yù)售制下，不少購房者在買房時“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。“同樣，現(xiàn)房銷售將督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加注重產(chǎn)品設(shè)計、公建配套、房屋質(zhì)量等因素，從而通過提高產(chǎn)品品質(zhì)來吸引更多的購房者，而不再是給購房者‘畫餅’。”
短期或難實現(xiàn)
濟南一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目經(jīng)理馮澤瑞告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，現(xiàn)房銷售制度提高了項目開發(fā)門檻，也提高了自身的資金成本。“現(xiàn)房銷售對于企業(yè)的財務(wù)能力以及產(chǎn)品品質(zhì)要求非常高。”
在他看來，現(xiàn)房銷售會讓企業(yè)的資金壓力很大。目前，期房銷售資金是開發(fā)企業(yè)回籠資金的主要渠道。眼下，在樓市成交不佳、企業(yè)融資困難的情況下，再延長開發(fā)企業(yè)的銷售回款周期，企業(yè)受到的影響會很大，中小型房企可能更加難以應(yīng)對這一變化。“現(xiàn)房銷售政策推行后，商品房不得預(yù)售，則資金回籠時間會延后兩年左右。房地產(chǎn)項目融資周期如果延長兩年，那投資總額會因為財務(wù)成本提升而提升，幅度估計在15%左右。”
另外一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目經(jīng)理姜維給經(jīng)濟導(dǎo)報記者算了一筆賬：同樣一筆資金，在預(yù)售制度下，可以開發(fā)3-4個項目，而在現(xiàn)房銷售制度下只能開發(fā)1個項目，這對于一些中小房企來說是極其不利的。
“目前尚不是大規(guī)模推廣現(xiàn)售模式的最佳時機，更應(yīng)著眼于優(yōu)化房地產(chǎn)預(yù)售模式以及穩(wěn)妥推進現(xiàn)房銷售模式。”蘇群分析道，“突然取消預(yù)售制可能會導(dǎo)致市場供應(yīng)出現(xiàn)斷檔，甚至有可能會造成一段時間內(nèi)房價飆升。”
“雖然大規(guī)模推行現(xiàn)房銷售不合適，但試點推進可以嘗試，各地也可以在后續(xù)個別地塊推出此類創(chuàng)新，在轉(zhuǎn)換的創(chuàng)新路上形成更多的有益思考。”蘇群認為，“可以考慮讓一些有政府背景的開發(fā)商進行試點，同時給出相應(yīng)的政策推動。等時機成熟，再逐漸大面積推廣。”
來源：經(jīng)濟導(dǎo)報