一年前，對房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)的集中供地政策正式推出。以此為節(jié)點(diǎn)，過往那些被地產(chǎn)投拓人熟知的邏輯不斷被重構(gòu)，行業(yè)格局也悄然生變。
2022年，22個(gè)試點(diǎn)城市在集中供地試點(diǎn)第二年，對過往土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整。在競品質(zhì)的基礎(chǔ)上，對房地聯(lián)動價(jià)進(jìn)行調(diào)整，為房企讓利。同時(shí)，多地加大供應(yīng)力度，穩(wěn)定市場預(yù)期。
在近期長三角多個(gè)主要城市土地市場回暖的帶動下，土地市場量價(jià)逐漸回升，市場信心逐步穩(wěn)定，為今年商品新房的銷售復(fù)蘇提供保障。
多城土拍規(guī)則重塑
縱觀各城市首輪土拍政策的變化，可以明顯看到，多地積極調(diào)整土拍規(guī)則，激發(fā)房企拿地?zé)崆橐喑蔀楦鱾€(gè)城市的共識。
時(shí)代周報(bào)記者觀察到，過去半年里，不少主要二線城市都取消了競自持、競配建以及新房銷售限價(jià)的要求，并降低了土地競拍保證金的繳付比例。部分城市保留了競自持、競高品質(zhì)住宅或競建筑方案。
另外，主流的競價(jià)方式基本已調(diào)整為“限價(jià)競拍＋搖號”的方式，土地出讓金繳納時(shí)限延長也成為不少城市調(diào)整土拍規(guī)則的常用方式。
2022年3月7日，成都土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，取消以往的競配建、競自持等規(guī)則，通過“限價(jià)競買＋抽簽競得”的方式降低房企拿地成本，釋放房企利潤空間，也將更多定價(jià)權(quán)交還給了房企。
3月10日，重慶市公共資源交易中心在《國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》指出，該輪拍地僅保留最高限價(jià)和搖號的特殊要求，取消了此前的競自持、競配建、競高品質(zhì)住宅等要求。
不僅如此，重慶首批推出的13個(gè)地塊中，渝北區(qū)兩路組團(tuán)f分區(qū)地塊付款周期分為2期；沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊亦可分2期付款，全部價(jià)款可待簽訂出讓合同后90日內(nèi)付清。
廈門在2022年首輪土拍中，除了繼續(xù)沿用“限房價(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)＋搖號”的競價(jià)方式外，還將部分流拍地塊的出讓條件進(jìn)行調(diào)整，并對付款周期給予了一定程度的放寬。
時(shí)代周報(bào)記者獲悉，2021年第三批次思明區(qū)唯一供應(yīng)且流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在今年重新拍賣，起拍價(jià)下調(diào)，定配建面積由19190㎡下調(diào)至14880㎡。同時(shí)，付款周期也由“5個(gè)工作日內(nèi)繳50％、余款＋利息4個(gè)月內(nèi)付清”調(diào)整為“20日內(nèi)繳50％，余款＋利息12個(gè)月內(nèi)付清”。
長三角表現(xiàn)亮眼
一直是供地大戶的杭州，也在今年首批次供地中亮出新“大招”。
3月23日，杭州公布首批60宗住宅用地信息。和地塊信息一同發(fā)布的，還有最新的“一次性報(bào)價(jià)”競買規(guī)則。
根據(jù)公告信息，當(dāng)競拍地塊達(dá)到10％溢價(jià)后，將直接轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中，若有2個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)，即有效報(bào)價(jià)中金額第二高報(bào)價(jià)為競得價(jià)。
按照杭州土拍新規(guī)，想拿地則不能報(bào)最高價(jià)。根據(jù)細(xì)則，杭州一次性報(bào)價(jià)最低單位為1萬元，且采用線下報(bào)價(jià)方式。如果多家房企報(bào)價(jià)都為次高價(jià)，最后仍然要通過搖號決定地塊歸屬。
上海在6月1日開啟的2022年上海首次集中供地中，為了提振拿地積極性，修改了出讓規(guī)則，通過取消“招掛復(fù)合”的競買方式，放松參拍門檻，并通過降低封凍資金比例緩解房企參拍資金壓力。
從成交結(jié)果看，在土地政策放松明顯的城市，開發(fā)商的拿地?zé)崆橄啾热ツ甑谌味加兴厣?。但在土地政策未有明顯變化的城市，仍然以底價(jià)托底成交為主。
據(jù)某數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，對比主要城市群表現(xiàn)來看，長三角區(qū)域表現(xiàn)仍舊較為突出。以溢價(jià)率指標(biāo)為例，長三角區(qū)域平均溢價(jià)率約5％，明顯高于京津冀和粵港澳。
杭州在2022年首批集中供地中表現(xiàn)亮眼，推出的60宗地中有23宗觸頂成交，部分熱點(diǎn)地塊甚至吸引了30余家房企參拍，最終成交溢價(jià)率達(dá)6.4％，僅次于合肥和廈門。
與此同時(shí)，長三角強(qiáng)三四線城市的土地市場也開始顯現(xiàn)回溫信號。盡管大部分地塊仍是以底價(jià)成交，但如臺州、南通、海寧等城市均出現(xiàn)了百輪競拍的高熱現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度逐漸回漲。
剛剛完成的上海首批次集中供地，36宗涉宅用地全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。其中底價(jià)成交19宗，占比50％；達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)13宗，占比36％，整體結(jié)果符合預(yù)期。
在當(dāng)前大環(huán)境下，可以看到部分城市所釋放出的誠意均得到了應(yīng)有的回應(yīng)。而在長三角多個(gè)主要城市土地市場回暖帶動下，市場成交量價(jià)逐漸回升，有利于推動土拍市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
來源：時(shí)代周報(bào)