5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。4月份70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從統(tǒng)計(jì)局公布的4月房?jī)r(jià)來看，從政策面到市場(chǎng)面的傳導(dǎo)還在持續(xù)，4月房地產(chǎn)市場(chǎng)總體面還未呈現(xiàn)全面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，不少城市房?jī)r(jià)下行的壓力持續(xù)存在，市場(chǎng)信心依然處于筑底回升階段。在4月底中央政治局會(huì)議精神指導(dǎo)下，5月調(diào)控放松的節(jié)奏明顯加快，放松的城市數(shù)據(jù)不斷增多，加之房貸利率政策的調(diào)控，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)總體熱度會(huì)進(jìn)一步提升，政策效力的體現(xiàn)預(yù)計(jì)在6月會(huì)比較明顯。
具體來看，4月70城新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)2015年12月以來的首次同比下跌，二手房?jī)r(jià)格同比跌幅擴(kuò)大，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增強(qiáng)。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，二三線城市房?jī)r(jià)下跌壓力超過一線城市，特別是三線城市新房?jī)r(jià)格下跌幅度較大。主要是三線城市基本面較弱，人口支撐不足，市場(chǎng)下行期預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)象更顯著。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，4月70城新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)77個(gè)月以來首次同比下跌。房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，充分說明房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行較大的壓力，各類穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的工作需要加快推進(jìn)，否則房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)降溫，對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定確實(shí)有沖擊。
今年以來，多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策放松但市場(chǎng)反饋較弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月貝殼50城二手房成交套數(shù)環(huán)比下降超過20%，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示4月全國(guó)新建商品住宅銷售面積環(huán)比下降超四成。許小樂認(rèn)為，市場(chǎng)交易下降會(huì)帶來價(jià)格下跌壓力。出現(xiàn)這種局面的根本原因是市場(chǎng)預(yù)期較弱。疫情反復(fù)疊加地緣沖突加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，市場(chǎng)信心恢復(fù)受阻。
此外，從4月份一二三線城市的新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.2%、-0.1%和-0.6%，同比漲幅則為3.9%、1.0%和-1.5%。二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為0.4%、-0.3%和-0.3%。同比漲幅則為2.4%、-1.0%和-2.5%。
對(duì)此，張波表示，從一線城市的市場(chǎng)來看，復(fù)蘇的力度相對(duì)較大，尤其是北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲0.7%，二手房環(huán)比上漲0.6%，熱度提升明顯。深圳和廣州二手房也都有0.5%的上漲。上海受疫情影響，市場(chǎng)效果基本處于暫停狀態(tài)。一線城市是本輪市場(chǎng)復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”，自去年房貸政策適度調(diào)整后，市場(chǎng)就已提前進(jìn)入到復(fù)蘇階段，北京則是在今年前幾月表現(xiàn)更為明顯。預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)提升的效果會(huì)持續(xù)顯現(xiàn)，但受大環(huán)境影響，預(yù)計(jì)后續(xù)不太會(huì)出現(xiàn)整體市場(chǎng)過熱狀態(tài)，但部分區(qū)域和板塊的熱度過快提升依然值得關(guān)注。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，一二三線城市都呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢(shì)，其中三線城市壓力最大。當(dāng)前需要對(duì)三四線城市積極繼續(xù)各類購(gòu)房政策放松，尤其是要在剛需和改善型購(gòu)房方面給予積極和到位的政策。
張波也表示，從目前調(diào)控放松的力度來看，三四線城市明顯更大，無論是取消限購(gòu)、降低首付還是公積金政策調(diào)控都有涉及，但從市場(chǎng)表現(xiàn)來看依然難言樂觀，一二手房房?jī)r(jià)下行的壓力明顯偏大，預(yù)計(jì)后續(xù)還將會(huì)出臺(tái)更多政策以拉動(dòng)市場(chǎng)，但部分基本面不良的城市進(jìn)入一段房?jī)r(jià)下行期可能無法避免。
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來全國(guó)已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月以來政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大。展望后市，許小樂表示，近期央行下調(diào)首套房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)，結(jié)合前期部分城市已取消認(rèn)房認(rèn)貸，換房需求按首套的貸款執(zhí)行，本次利率下限降低有利于降低剛需和改善性需求購(gòu)房成本，這有望改善市場(chǎng)交易，加快房?jī)r(jià)筑底修復(fù)。
值得關(guān)注的是，為防止價(jià)格下跌預(yù)期強(qiáng)化而引發(fā)需求收縮，當(dāng)前扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵。未來政策包括通過財(cái)政補(bǔ)貼、減稅等政策增加居民收入，降低已購(gòu)房群體償債負(fù)擔(dān)，降低租房群體租金支付負(fù)擔(dān)，維持正常的消費(fèi)開支等很重要；此外供給端的落地政策也很迫切，如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購(gòu)融資，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等，許小樂稱。
來源：央廣網(wǎng)