“如果不了解這個(gè)小區(qū)，不了解這套房源，再便宜我也不敢買。”一位剛剛參與法拍房拍賣的購房者日前對中國證券報(bào)記者表示，“一般來說，法拍房一拍價(jià)格是市場價(jià)的80%，如果了解房源后覺得沒有問題，以起拍價(jià)成交確實(shí)是撿到了便宜。但如果不了解法拍房的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，遇到有財(cái)產(chǎn)糾紛、產(chǎn)權(quán)不明的情況，資金安全性是得不到保障的。”
從機(jī)構(gòu)發(fā)布的法拍房成交量看，近期隨著信貸邊際放松，北京等地區(qū)的法拍房成交量出現(xiàn)明顯回暖。同時(shí)，限購地區(qū)法拍房的折扣力度相對較大。
低價(jià)有原因
“我拍下的房子就在我現(xiàn)在房子的對面小區(qū)。參拍之前，我既看了拍賣平臺(tái)披露的內(nèi)容，也到小區(qū)實(shí)地看了房子，還找鄰居、中介了解了一番，才敢參拍。”成功參與法拍房拍賣的王平（化名）對中國證券報(bào)記者表示。
據(jù)王平介紹，自己之所以參與法拍房競拍，一方面是自己有購房需求，另一方面是看到法拍房確實(shí)比市場價(jià)便宜。“買第二套房子是給父母養(yǎng)老住的，這套房子主要是離家近。我是在了解了法拍房的特殊點(diǎn)及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)后決定參拍的。由于房子關(guān)注的人較少，實(shí)際成交價(jià)就是起拍價(jià)——市場價(jià)的8折。”
“一般來說，法拍程序是最快的成交渠道，正常買賣程序變現(xiàn)速度比不上法拍程序。通過法拍流程，成交價(jià)格比較低，獲得流動(dòng)性的概率更大。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林對中國證券報(bào)記者表示，“還有一種情況是被執(zhí)行人存在僥幸心理，認(rèn)為房產(chǎn)不會(huì)被強(qiáng)制執(zhí)行，來不及變現(xiàn)還債，被強(qiáng)制拍賣。按照拍賣理論，遞增叫價(jià)拍賣是可以最大化達(dá)成房屋的成交，法拍是可以最快達(dá)到理想成交價(jià)的方式。”
針對法拍房價(jià)格通常低于市場價(jià)的原因，盤和林表示，一是法拍房的起拍價(jià)較低，這是為了吸引買方，盡快促成交易，但競價(jià)往往會(huì)讓法拍房更加貼近市場價(jià)格；二是部分法拍房存在產(chǎn)權(quán)瑕疵，比如房屋質(zhì)量問題、規(guī)劃用地限制等。三是敢于參與法拍房的買家非常有限，房屋有地域?qū)傩?，法拍房可能在某些區(qū)域缺乏買房人，從而多次流拍降價(jià)。而一些熱點(diǎn)地區(qū)的法拍房，實(shí)際成交價(jià)并不一定便宜。
多方面避“雷區(qū)”
針對參與法拍房可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對中國證券報(bào)記者表示，法拍房存在較多的潛在風(fēng)險(xiǎn)，一方面，房產(chǎn)的占有使用等可能有問題，比如雖然通過競拍拿下了房屋的所有權(quán)，但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權(quán)人或者家人掌握，不配合交房，導(dǎo)致買了房子卻無法實(shí)際使用。另一方面，有的法拍房產(chǎn)權(quán)可能有問題。為了盡快變現(xiàn)，拍賣方可能不會(huì)對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行周密調(diào)查或詳細(xì)要求，而產(chǎn)權(quán)本身有問題的房子，買主拿到以后可能面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)變更的風(fēng)險(xiǎn)。
“對于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院、不同地域的法院實(shí)施的，可能有協(xié)同不一致問題。拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產(chǎn)權(quán)證。有的可能拖欠大量的稅費(fèi)，比如房產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)、使用過程中產(chǎn)生的暖氣費(fèi)物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)等，會(huì)產(chǎn)生新的麻煩和成本。有的房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)有問題，如果沒有提前看房，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，將來交房后會(huì)產(chǎn)生不必要的麻煩，且難以追究責(zé)任。有的房子有戶口掛在上面，成交后可能面臨戶口無法遷出的問題，即使后面打官司也很難遷走。尤其是學(xué)區(qū)房，更要注意。”王玉臣對中國證券報(bào)記者表示。
針對上述風(fēng)險(xiǎn)，王玉臣特別提醒，對掛牌的房產(chǎn)信息一定要仔細(xì)查看，千萬不要只關(guān)注位置和房價(jià)，尤其是要關(guān)注“特別提醒”的內(nèi)容。此外，購房者還要和負(fù)責(zé)拍賣的法官和人員充分溝通，盡可能多了解房子的相關(guān)信息，包括但不限于產(chǎn)權(quán)、抵押、查封等情況，必要的時(shí)候還要去產(chǎn)權(quán)登記部門核實(shí)一下。一定要現(xiàn)場查看房子的現(xiàn)狀，看周邊的物業(yè)情況，看房屋是否存在質(zhì)量問題，是否有人居住，是否是兇宅等。同時(shí)，務(wù)必關(guān)注房屋的使用繳費(fèi)等問題，比如找物業(yè)公司核實(shí)暖氣費(fèi)、水電費(fèi)等繳納情況。
對于戶口問題，要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)是否有戶口掛在上面。有些學(xué)區(qū)房是和戶口密切相關(guān)的，如果買房是為了投資，有戶口和沒戶口價(jià)格差別較大。
成交量環(huán)比上漲
“特別要注意當(dāng)?shù)氐南拶徴撸醋约菏欠窬哂匈彿抠Y格。”王玉臣對中國證券報(bào)記者表示。
日前，最高法發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，自2022年1月1日起施行。根據(jù)規(guī)定，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。
中國證券報(bào)記者了解到，由于存量房體量大、交易流程較為成熟，一線城市法拍房成交量整體位于高位。
瀚海法拍網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周（12月13日至12月19日），全國重點(diǎn)監(jiān)測城市法拍房成交量環(huán)比上漲24.36%，套均5.2人參拍，成交折扣為7.8折，連續(xù)18周在8折以下。
“法拍房一般比正常的商品房便宜，因?yàn)橐慌牡钠鹋膬r(jià)往往是市場價(jià)的八折，有的還可能更低。但法院也會(huì)規(guī)定折扣下限，因?yàn)榉ㄅ姆恳惨哒＠U稅程序，征稅標(biāo)準(zhǔn)不可以過低。過于低的折扣，可能走的不是法院流程。”多位法拍房參與者對中國證券報(bào)記者表示。
來源：中國證券報(bào)