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    下半年的土地市場，可謂熱鬧非凡。對于今年房地產(chǎn)市場的“熱搜”常客杭州來說，繼年內(nèi)數(shù)次加碼樓市調(diào)控措施后，8月18日，杭州市規(guī)劃和自然資源局的一紙公告，又一次將其送上榜單。

 

    該公告稱，7月30日杭州發(fā)布的《杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》明確，其出讓的31宗住宅用地終止掛牌，這些地塊將于8月31日前重新公告。至此，今年下半年以來，已有深圳、天津、青島、惠州、濟南、蘇州等城市相繼叫?；蛑兄沟诙型恋嘏馁u。而這些城市的土拍計劃“生變”，無疑與土拍規(guī)則完善有關。

 

    記者注意到，繼8月11日青島發(fā)布公告稱第二批集中供地因故終止后，8月18日，青島第二批集中供地已再次掛牌出讓。但除了出讓地塊有所減少外，其競拍規(guī)則亦有所改變。主要來說，其改變聚焦于競買資格，競買資金，控溢價、競品質以及懲罰規(guī)則等方面。包括同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買，高新區(qū)的溢價率限制在15%以內(nèi)，對違規(guī)房企設置3年禁拍懲罰等。

 

    而回到杭州來看，相比其第一批集中供地出讓規(guī)則，7月30日杭州發(fā)布的第二批住宅用地集中出讓公告，也已在競價規(guī)則方面進行了適當調(diào)整。具體來看，一是競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買；二是溢價率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%；三是出讓地塊達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

 

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在《證券日報》記者采訪時表示，從目前已知的多個城市修改的土地競拍規(guī)則看，重點無疑落在深化“房地聯(lián)動”調(diào)控機制上，即地價本身和房價之間的傳導性，以及在保障項目品質的同時，如何給房企留出合理利潤空間。

 

    結合首批22個城市的集中土拍結果看，克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，“兩集中”政策下，各地市場表現(xiàn)不一，但熱度分化成為常態(tài)。具體表現(xiàn)為，一是高溢價地塊頻頻涌現(xiàn)。22宗地成交溢價率超過50%，占成交地塊的48%；二是地價水平仍在穩(wěn)步上漲。與2020年全年涉宅地價格相比，22個重點城市中僅有福州、蘇州、廣州、長春等少數(shù)城市成交地價不及去年水平，其余城市地價上漲表現(xiàn)依舊突出；三是熱點城市盈利空間繼續(xù)收窄。

 

    “從今年的土地市場看，由于大部分城市此輪市場熱度上升主要由地市拉動，且部分重點城市首輪集中供地熱度不降反升，這在進一步推高地價和房企成本的同時，也不利于房價水平的穩(wěn)定。”克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里在接受《證券日報》采訪時表示，在此背景下，土地市場已成為各城市跟進調(diào)控的主要方向。從目前部分城市已公布的集中土拍規(guī)則調(diào)整看，預計“控實際地價”將成為熱點城市接下來在土地側調(diào)控的主力方向。而隨著后續(xù)實際地價漲幅的放緩，購房群體預期也將有所降低，進而傳導至樓市、降低房地產(chǎn)市場熱度，使得房價走勢進一步穩(wěn)定。

 

    而具體到企業(yè)層面來看，馬千里認為，隨著土地側調(diào)控由“控地價”向“控實際地價”轉變，這也意味著后續(xù)熱點城市實際地價將會保持平穩(wěn)，并在一定程度上有望降低房企拿地成本，使得之前其以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定的釋放。而在融資受限、現(xiàn)金流承壓的影響下，房企勢必會將資金壓在盈利空間充裕、土地素質較好的優(yōu)質用地上。這也意味著，未來土地競拍熱度將進一步分化。

 

    張波也表示，可以預期的是，為了控房價，未來房企在集中供地城市的拿地成本有望進一步降低，但對于參拍的房企資格門檻將更高，對其自有資金審核力度也將更為嚴格。具體到土地市場，兩極分化趨勢也將更加明顯。

 

（編輯 崔漫 上官夢露）

 

來源: 證券日報