隨著各地針對二手房的“限價”政策頻出，炒房客的投機(jī)空間將大大減少。
政策形成連鎖效應(yīng)
2021年2月8日，深圳公布了全市3595個小區(qū)二手房成交指導(dǎo)價，成為二手房指導(dǎo)價格政策的“首試者”。隨著深圳二手房指導(dǎo)價格政策威力效果初現(xiàn)，成都、西安、上海、無錫、寧波等城市也陸續(xù)跟進(jìn)，出臺了相關(guān)政策。
各地對相關(guān)降溫政策的連續(xù)推出可謂“此起彼伏”，在全國范圍內(nèi)形成了連鎖效應(yīng)。就在西安出臺二手房指導(dǎo)價新政當(dāng)日，成都也公布了二手房指導(dǎo)價第二批住宅小區(qū)。按照成都公布的第二批二手房指導(dǎo)價小區(qū)名單，前后兩批指導(dǎo)價共覆蓋487個小區(qū)，指導(dǎo)價相比掛牌價，普遍打了7-8折。
此外，上海正式開啟二手房掛牌價核驗(yàn)政策，未通過價格核驗(yàn)的二手房源，將無法對外發(fā)布。無錫、寧波、三亞等地也陸續(xù)出臺二手房指導(dǎo)價政策。與上述城市最大不同之處是，寧波5月10日公布的9個熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、112個小區(qū)指導(dǎo)價，均聚焦于學(xué)區(qū)房，實(shí)現(xiàn)了對學(xué)區(qū)房炒作的精準(zhǔn)打擊。
之前，政府針對新房曾推出了“限價令”，隨著此次多個城市二手房納入了房價指導(dǎo)體系，炒房空間將進(jìn)一步被壓縮。
有利于抑制炒房需求
分析師許小樂對中新經(jīng)緯客戶端表示，二手房指導(dǎo)價的調(diào)控手段是深圳調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制。它的本質(zhì)是限貸政策的收緊。二手房指導(dǎo)價低于實(shí)際成交價20%左右，銀行將指導(dǎo)價作為按揭貸款的依據(jù)，相當(dāng)于降低買房人的貸款成數(shù)，提高了購房首付。
一直以來，炒房最重要的武器就是銀行貸款的“杠桿”，此次限制二手房房貸參考指導(dǎo)價，能夠遏制信貸擴(kuò)張，讓炒房客無利可圖，其中的泡沫就能被擠出。
目前，成都、深圳等城市明確了二手房成交參考價將作為貸款發(fā)放重要參考。
許小樂認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價有利于抑制炒房需求，平穩(wěn)市場預(yù)期，對于樓市的調(diào)控效果顯著。按照貝殼研究院后臺數(shù)據(jù)，指導(dǎo)價出臺后深圳二手房近幾個月成交量保持低位，房價停止了上漲。成都、寧波的二手房也出現(xiàn)成交量下降、房價漲幅收窄的走勢，特別是成都首批試點(diǎn)小區(qū)的成交量價下調(diào)幅度要超過未執(zhí)行指導(dǎo)價的小區(qū)。
許小樂預(yù)計，在政策的引導(dǎo)效應(yīng)下，城市的二手房成交量將下降，價格上漲動力減弱。目前，成都第二批小區(qū)達(dá)到286個，覆蓋區(qū)域延伸至近郊區(qū)，預(yù)計調(diào)控效果將進(jìn)一步深化，成交量繼續(xù)減少，價格穩(wěn)中有跌。
政策或?qū)⒋竺娣e推廣
隨著全國多地跟進(jìn)二手房指導(dǎo)價，樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向二手房市場。在業(yè)內(nèi)人士看來，一二線主流城市的二手房已成為市場主導(dǎo)力量，調(diào)控二手房價格更有利于市場穩(wěn)定。
中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰撰文指出，由于二手房過戶指導(dǎo)價調(diào)控效果好，見效快，我們預(yù)計繼深圳、成都、西安等地后，此政策將在全國大中城市推廣。近期房價上漲幅度較多的城市可能率先迎來政策落地。
在陳聰看來，住房市場不是市場自發(fā)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)價格均衡的市場，不可放任房價上漲，政策直接干預(yù)價格，正面作用更多。且從實(shí)踐效果來說，深圳出臺二手房過戶指導(dǎo)價效果良好，各地也開始逐漸推廣。二手房過戶指導(dǎo)價有效避免了房價上漲預(yù)期廣泛傳播，避免信息流轉(zhuǎn)和單邊預(yù)期推動房價大漲。
陳聰同時表示，如果二手房過戶指導(dǎo)價在全國大中城市推廣，地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨兩個截然不同的市場，即限價市場和非限價市場，這也將重塑行業(yè)競爭格局。
來源：中新經(jīng)緯