東莞、無錫等5個(gè)城市日前相繼發(fā)文，劍指房企多個(gè)“馬甲”拿地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該類政策目的在于規(guī)范行業(yè)和降溫土拍市場(chǎng)。但有機(jī)構(gòu)指出，當(dāng)前樓市量?jī)r(jià)齊升的根本是土地而非房產(chǎn)，預(yù)計(jì)第二批集中土拍的供應(yīng)量有望同比增長(zhǎng)60%以上。
禁止多個(gè)“馬甲”拍地
目前，已有南京、無錫、蘇州、南昌、東莞5個(gè)城市相繼出臺(tái)相關(guān)政策，限制房企多個(gè)“馬甲”搶地。
東莞市自然資源局等7部門6月10日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地招拍掛競(jìng)買資格的通告》，從6月10日起，參與東莞市掛牌出讓商住用地到達(dá)“終次報(bào)價(jià)”的競(jìng)買人必須通過相關(guān)競(jìng)買資格，包括競(jìng)拍企業(yè)實(shí)繳出資額大于0；上一年度參保人數(shù)大于0；連續(xù)報(bào)稅1年以上，納稅額大于0。
同時(shí)提出，競(jìng)得入選人如果被認(rèn)定不符合相關(guān)資格要求，取消其資格，一年內(nèi)不得參與掛牌出讓商住用地交易活動(dòng)，并約談其母公司。若被約談母公司關(guān)聯(lián)企業(yè)在其他宗地競(jìng)拍中有類似情形，該母公司和所有關(guān)聯(lián)企業(yè)一年內(nèi)不得參與東莞市掛牌出讓商住用地交易活動(dòng)。
南昌市6月8日出臺(tái)的文件也提出，嚴(yán)格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競(jìng)買。“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”地塊的競(jìng)買人應(yīng)滿足土地出讓公告中明確的競(jìng)買要求，并在報(bào)名時(shí)書面承諾其關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競(jìng)買。而土地一次性報(bào)價(jià)結(jié)束后，將競(jìng)買人名單對(duì)外公布并接受監(jiān)督，如有關(guān)聯(lián)公司同時(shí)參加一宗地競(jìng)買情況被舉報(bào)或投訴，經(jīng)市場(chǎng)監(jiān)管局查實(shí)后，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。
業(yè)內(nèi)人士稱，在拿地需要“搖號(hào)”的背景下，房企成立“馬甲”公司的目的是提高競(jìng)拍成功率。但該行為會(huì)提升溢價(jià)率、抬高參拍門檻，從而加劇房企之間的分化。
財(cái)政部、自然資源部等部門日前發(fā)文要求將土地使用權(quán)出讓收入等4項(xiàng)非稅收收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。安信證券發(fā)布研報(bào)稱，該政策對(duì)房企而言，拿地環(huán)節(jié)將更透明。征收方式上的改革將使得土地出讓金的收繳更加規(guī)范，房企通過與地方政府協(xié)商爭(zhēng)取土地款返還、延期繳納土地款等將相對(duì)受限。
供地面積或增加
“兩集中”政策出臺(tái)之初，市場(chǎng)的普遍理解是對(duì)土拍溢價(jià)形成抑制從而降溫土拍市場(chǎng)。但就第一批集中供地的情況來看，溢價(jià)率整體雖然下降，但幅度仍相對(duì)較小，房企參與意愿仍高。
國(guó)泰君安認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)較多地使用了金融政策來調(diào)控，但樓市的矛盾不是金融現(xiàn)象，而是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，目前樓市的量?jī)r(jià)齊升是由于供需不匹配所導(dǎo)致的。
國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月百城供地面積同比下降18%，成交面積同比下降22%，但平均溢價(jià)率達(dá)到20%。目前，市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出拿地面積<新開工面積<銷售面積的局面。
該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，7月，第二批集中土拍的供應(yīng)量有望同比增長(zhǎng)60%以上，屆時(shí)地價(jià)上漲有望得到抑制。從供應(yīng)量上來看，按照2020年8.1億平方米的供應(yīng)量計(jì)算，今年需要有10%的增速才可以滿足市場(chǎng)需求?？鄢?個(gè)月已經(jīng)出讓的2.5億平方米，意味著6-12月還需要有6.5億平方米的供應(yīng)量，同比增速達(dá)到64%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜則持有不同觀點(diǎn)。她認(rèn)為，首批集中供地?zé)岫容^高城市后期不排除完善政策來控制市場(chǎng)熱度的可能性，但優(yōu)質(zhì)地塊的參拍熱情或延續(xù)。
從機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來看，整體供應(yīng)量卻有較大增量。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月7日至6月13日，全國(guó)40個(gè)大中城市推地總面積環(huán)比增長(zhǎng)212%。其中，長(zhǎng)春、上海推出的面積量較大。二線城市土地的供應(yīng)量明顯增加，成交均價(jià)較前一周增幅近六成。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市5月供應(yīng)地塊1076宗，同比下降8.11%，環(huán)比增長(zhǎng)5.8%；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積9356.22萬平方米，同比下降19.63%，環(huán)比下降10.43%；推出樓面均價(jià)為4952.93元/平方米，同比增長(zhǎng)23.77%，環(huán)比下降21.78%。1076宗地塊中住宅用地784宗，同比下降2.61%，環(huán)比增長(zhǎng)7.25%。
來源：中國(guó)證券報(bào)