近日，深圳、廣州兩城的多個(gè)樓盤(pán)審核升級(jí)，客戶樓市“打新”頻頻遭拒，首付款來(lái)源成房企認(rèn)籌、銀行發(fā)放房貸的重要參考指標(biāo)。記者了解到，深圳的新房樓盤(pán)“宏發(fā)萬(wàn)悅山”的不少購(gòu)房者都遭遇了因“首付資金來(lái)源不明”被拒售的尷尬。
業(yè)內(nèi)人士指出，近期，隨著廣深等地對(duì)信用貸款違規(guī)進(jìn)入樓市的監(jiān)管日益趨嚴(yán)，首付款是否來(lái)源于“家庭自有資金”成為了排查的重點(diǎn)。購(gòu)房者通過(guò)違規(guī)挪用信貸資金購(gòu)房，意味著變相突破了房貸首付比例紅線。如果資金大量流入樓市，也將推高資產(chǎn)價(jià)格，不利于樓市的健康發(fā)展。
付資金來(lái)源存瑕疵“網(wǎng)紅樓盤(pán)”變“被拒神盤(pán)”
深圳正處于認(rèn)籌階段的“網(wǎng)紅”新房樓盤(pán)“宏發(fā)萬(wàn)悅山”最近被購(gòu)房者戲稱為“被拒神盤(pán)”。
宏發(fā)萬(wàn)悅山位于深圳熱門(mén)的剛需區(qū)域光明區(qū)，3月16日取得預(yù)售證，備案價(jià)格最低4.61萬(wàn)元／平方米，均價(jià)4.89萬(wàn)元／平方米，不僅與周邊二手房實(shí)際成交價(jià)倒掛，也比此前入市的萬(wàn)科光年四季備案均價(jià)要低。為此，該樓盤(pán)迅速成為了深圳的“網(wǎng)紅”樓盤(pán)。也成為了“打新者”的聚集地。
不過(guò)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，剛剛開(kāi)售不久的“網(wǎng)紅樓盤(pán)”竟然買不到了。原因是難以通過(guò)首付款的來(lái)源審查。財(cái)聯(lián)社記者從多個(gè)參與認(rèn)籌“宏發(fā)萬(wàn)悅山”的購(gòu)房者處了解到，截至目前，多人出現(xiàn)因首付款來(lái)源存疑及銀行流水存疑兩種原因被拒。
據(jù)了解，該樓盤(pán)在首付款來(lái)源認(rèn)定方面，除了直系父母和子女的大額轉(zhuǎn)賬，所有第三方資金轉(zhuǎn)入都被認(rèn)定為“疑似代持”。此外，對(duì)購(gòu)房者首付款來(lái)源的審查還包括銀行流水記錄。
財(cái)聯(lián)社記者從深圳“宏發(fā)萬(wàn)悅山”了解到，購(gòu)房者認(rèn)籌時(shí)需要提供6個(gè)月內(nèi)的銀行流水，且需達(dá)到月供兩倍及以上，該銀行流水還需要減掉應(yīng)償還貸款額。同時(shí)，工資收入證明需與流水相匹配，且要求更為嚴(yán)格，收入僅限“公司代發(fā)工資”，即必須是以公對(duì)私轉(zhuǎn)賬的方式完成。有購(gòu)房者因“銀行流水無(wú)主營(yíng)收入、無(wú)代發(fā)收入”而導(dǎo)致審核未通過(guò)。此外，銀行只審核購(gòu)房者貸款收入證明與流水，并不計(jì)算夫妻相加的數(shù)額。
有業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著曾經(jīng)讓此前“打新”群體屢試不爽的提前半年、通過(guò)私人來(lái)回轉(zhuǎn)賬“養(yǎng)流水”的策略失效。一位購(gòu)房者就因首付款中含有2020年10月和11月由第三方轉(zhuǎn)入資金的記錄而“遭拒”。
被深圳“剛需客”廣為詬病、四處“打新”的本地村民，也因銀行流水中僅有“租金收入”在此次樓盤(pán)認(rèn)籌中受挫。他們被告知：“政策規(guī)定借款人必須有工作收入，租金只是你的輔助收入，若你沒(méi)有工作，不符合房貸政策需求。”
有了工作收入，銀行流水還需要與社保相匹配。有不少購(gòu)房者因“收入證明與社保實(shí)際繳納差距過(guò)大，不符合按揭貸款條件”而被拒。不過(guò)一位購(gòu)房者私下對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，許多私營(yíng)小企業(yè)常常都是按最低基數(shù)繳納社保，無(wú)法與工資收入相匹配。
嚴(yán)查銀行流水還能發(fā)現(xiàn)更多的問(wèn)題。有購(gòu)房者銀行流水中體現(xiàn)出多次購(gòu)房記錄，或?qū)⒈粦岩墒?ldquo;炒房客”，不予準(zhǔn)入；而如果銀行流水中借款記錄較多，購(gòu)房者則會(huì)被疑為從事“民間借貸”而被拒。
為此，宏發(fā)萬(wàn)悅山在四天內(nèi)4次推遲銷售節(jié)點(diǎn)，最新的意向登記保證金凍結(jié)時(shí)間推遲至3月23日-24日。有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，該盤(pán)一再推遲銷售或由于購(gòu)房者資格的相關(guān)審核量太大所致。
首付款資金來(lái)源存疑將被銀行“拒貸”
嚴(yán)查首付款不僅在購(gòu)房者認(rèn)籌環(huán)節(jié)，銀行在審批房貸時(shí)也同樣關(guān)注。
深圳龍崗區(qū)某樓盤(pán)的一名購(gòu)房者向記者介紹，他在2020年底付清了房屋首付款，但因使用的是女友的購(gòu)房名額，首付款由自己的銀行卡一次性打入女友賬戶，銀行工作人員一直提示有疑似代持的風(fēng)險(xiǎn)，直到3月初貸款終于發(fā)放下來(lái)。
同樣的情況也出現(xiàn)在廣州，廣州黃埔區(qū)某熱點(diǎn)樓盤(pán)近日也通知多位認(rèn)籌客戶：“首付款來(lái)源不明，不予辦理按揭貸款。”一名“中招”的購(gòu)房者向記者透露，她在數(shù)月前已繳納了上述熱點(diǎn)樓盤(pán)的首付款，但銀行貸款遲遲未予批準(zhǔn)，近日銷售經(jīng)理通知其“由于首付款來(lái)源于非自有資金，無(wú)法辦理貸款。”
有銀行人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，申請(qǐng)房貸先查首付款來(lái)源已成當(dāng)前銀行的“規(guī)定動(dòng)作”。深圳地區(qū)某銀行信貸部負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，借款人在申請(qǐng)房貸時(shí)，需將消費(fèi)貸全部結(jié)清，同時(shí)銀行將重點(diǎn)審查在3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)了經(jīng)營(yíng)貸的借款人的貸后資金使用情況。
廣州地區(qū)銀行也同樣對(duì)房貸的首付款來(lái)源進(jìn)行重點(diǎn)審查。有銀行工作人員表示，銀行會(huì)查詢房貸借款人在借款前180天內(nèi)的征信記錄。“如果借款人在這期間有消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等的其他貸款記錄，銀行有理由懷疑其房貸首付不源于自有資金，除非借款人能證明這些資金是正規(guī)使用的。”
來(lái)源：財(cái)聯(lián)社