12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。
21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，會議主要從全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展；穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題；加大城市治理力度，推進韌性城市建設；實施鄉(xiāng)村建設行動，提升鄉(xiāng)村建設水平；加快發(fā)展“中國建造”，推動建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；持續(xù)推進改革創(chuàng)新，加強法規(guī)標準體系建設；加強黨的全面領導，打造高素質(zhì)干部隊伍等8個方面，布置了2021年的住房和城鄉(xiāng)建設工作。
其中，此次會議中，城市更新行動被放在首位以及調(diào)控工作安排未提及“三穩(wěn)”等諸多要點值得關(guān)注。
“促內(nèi)需”政策放在首位
在今年的住建工作會議上，被放在首位的工作是“全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展”的相關(guān)工作內(nèi)容。
城市更新是擴大內(nèi)需的重要抓手。此前，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽在“十四五”規(guī)劃《建議》的解讀文章中也提到，實施城市更新行動，是堅定實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，構(gòu)建新發(fā)展格局的重要路徑，“謀劃推進一系列城市建設領域民生工程和發(fā)展工程，有利于充分釋放我國發(fā)展的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟增長點，培育發(fā)展新動能，暢通國內(nèi)大循環(huán)，促進我國經(jīng)濟長期持續(xù)健康發(fā)展。”
雖然2020年房地產(chǎn)投資依舊保持著較高位的增長，但主要是土地購置費拉動，在真正拉動內(nèi)需的建安投資上，則表現(xiàn)疲軟。同時，一些先行指標也顯示，明年的房地產(chǎn)投資存在下滑可能。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前11月商品房新開工面積同比下降2.0%，但遲遲未能轉(zhuǎn)正。土地購置面積上，前11月則同比下降5.2%，降幅持續(xù)擴大。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌則告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，一方面，在今年的中央經(jīng)濟工作會議上，強調(diào)了“堅持擴大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點”，住建工作會議的相關(guān)布置也是遵循中央會議精神。另一方面，2017年以來，房地產(chǎn)銷售面積連續(xù)四年維持每年17億平米左右的高位，增量龐大。從土地資源的合理開發(fā)來講，未來很難繼續(xù)維持這樣的高速發(fā)展，因此，將發(fā)展的矛頭轉(zhuǎn)向存量，也成為了必然的選擇。而將過去單純聚焦于住房問題的棚改、老舊小區(qū)改造上升到系統(tǒng)關(guān)注整個城市運營發(fā)展效率的城市更新活動，也是將促內(nèi)需從關(guān)注住房，上升到更多、更大的角度。
長效機制逐步落地
本次住建工作會議上，“促內(nèi)需”的城市更新行動被列為首要工作，2018、2019連續(xù)兩年成為住建工作會議“頭條”的調(diào)控政策則退居次席。
住建工作會議提出，要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
多位受訪人士均向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等機制”，是結(jié)合了市場化和行政化調(diào)控，結(jié)合了事前、事后調(diào)控的長效化的調(diào)控機制的組成部分。
對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，2020年即便疫情對經(jīng)濟發(fā)展造成影響，房地產(chǎn)調(diào)控未見放松，反而局部市場的升溫引發(fā)下半年“一城一策”的密集出臺，據(jù)統(tǒng)計，有超過20城出臺限購、限貸及限售等政策作出調(diào)整。
不過，多位受訪人士都強調(diào)，“長效機制”的逐步落地并不意味著短期調(diào)控會立刻退出，這需要一個漫長的過程。顧云昌則指出，不管是今年中央經(jīng)濟工作會議在房地產(chǎn)部分提到的“因地制宜、多策并舉”，還是此次住建工作會議提及的“強化城市主體責任”，都是由地方政府主導的短期調(diào)控，并且短時間內(nèi)很難退出。
另外，此次住建會議在這段表述中，引人注意的是，此前多次被重點強調(diào)的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”要求，并沒有在工作安排中被提及。
對此，許小樂認為，“三穩(wěn)”，實際上已經(jīng)是長效機制建立所必需的常態(tài)化目標，在今年房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)的背景下，不再需要過度強調(diào)。不過，也有分析人士認為，沒有提及“三穩(wěn)”，有利于地方政府采取更多樣化的政策組合。
與中央經(jīng)濟工作會議相似的是，此次住建工作會議再度強調(diào)了整頓租賃市場秩序，“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。”
這顯然與2020年多個長租公寓爆雷有關(guān)，多位分析人士均認為，租賃市場的政策調(diào)整將會在2021年成為重點。
顧云昌則認為，與住房市場體系和保障體系建設相適應的，租賃政策的調(diào)整，也分為政府主導的政策性租賃住房的政策調(diào)整，和租賃市場政策調(diào)整。其中，針對公租房等政策性租賃住房，需要解決的是“精準”問題，政策界限、目標人群和投入產(chǎn)出要劃清楚；而租賃市場，要解決的則是“規(guī)范”問題。
其中，針對頻頻“爆雷”的租賃市場，許小樂指出，租賃的問題主要在三方面，一是需求端租客權(quán)利得不到保障；二是大城市租賃房源供給不足；三是租賃市場發(fā)展不規(guī)范。所以，“十四五”期間應當出臺一系列政策，突破這三個大的問題。比如，租賃立法，落實租客的基本權(quán)利，包括不能隨意漲租金、不能隨意趕租客，租客能夠公平地享受基本公共服務。從供給端，專門劃撥出租賃土地供應計劃，降低土地成本，提升租金回報率。為鼓勵房企開發(fā)持有運營租賃住房，會在融資、稅收等方面給予企業(yè)政策支持，住房資產(chǎn)證券化加速推出。
來源：21世紀經(jīng)濟報道