12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，會(huì)議主要從全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展；穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題；加大城市治理力度，推進(jìn)韌性城市建設(shè)；實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)，提升鄉(xiāng)村建設(shè)水平；加快發(fā)展“中國建造”，推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；持續(xù)推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)；加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，打造高素質(zhì)干部隊(duì)伍等8個(gè)方面，布置了2021年的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作。
其中，此次會(huì)議中，城市更新行動(dòng)被放在首位以及調(diào)控工作安排未提及“三穩(wěn)”等諸多要點(diǎn)值得關(guān)注。
“促內(nèi)需”政策放在首位
在今年的住建工作會(huì)議上，被放在首位的工作是“全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展”的相關(guān)工作內(nèi)容。
城市更新是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在“十四五”規(guī)劃《建議》的解讀文章中也提到，實(shí)施城市更新行動(dòng)，是堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，構(gòu)建新發(fā)展格局的重要路徑，“謀劃推進(jìn)一系列城市建設(shè)領(lǐng)域民生工程和發(fā)展工程，有利于充分釋放我國發(fā)展的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，培育發(fā)展新動(dòng)能，暢通國內(nèi)大循環(huán)，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)健康發(fā)展。”
雖然2020年房地產(chǎn)投資依舊保持著較高位的增長，但主要是土地購置費(fèi)拉動(dòng)，在真正拉動(dòng)內(nèi)需的建安投資上，則表現(xiàn)疲軟。同時(shí)，一些先行指標(biāo)也顯示，明年的房地產(chǎn)投資存在下滑可能。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11月商品房新開工面積同比下降2.0%，但遲遲未能轉(zhuǎn)正。土地購置面積上，前11月則同比下降5.2%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。
全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，一方面，在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)”，住建工作會(huì)議的相關(guān)布置也是遵循中央會(huì)議精神。另一方面，2017年以來，房地產(chǎn)銷售面積連續(xù)四年維持每年17億平米左右的高位，增量龐大。從土地資源的合理開發(fā)來講，未來很難繼續(xù)維持這樣的高速發(fā)展，因此，將發(fā)展的矛頭轉(zhuǎn)向存量，也成為了必然的選擇。而將過去單純聚焦于住房問題的棚改、老舊小區(qū)改造上升到系統(tǒng)關(guān)注整個(gè)城市運(yùn)營發(fā)展效率的城市更新活動(dòng)，也是將促內(nèi)需從關(guān)注住房，上升到更多、更大的角度。
長效機(jī)制逐步落地
本次住建工作會(huì)議上，“促內(nèi)需”的城市更新行動(dòng)被列為首要工作，2018、2019連續(xù)兩年成為住建工作會(huì)議“頭條”的調(diào)控政策則退居次席。
住建工作會(huì)議提出，要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制”，是結(jié)合了市場(chǎng)化和行政化調(diào)控，結(jié)合了事前、事后調(diào)控的長效化的調(diào)控機(jī)制的組成部分。
對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，2020年即便疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響，房地產(chǎn)調(diào)控未見放松，反而局部市場(chǎng)的升溫引發(fā)下半年“一城一策”的密集出臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，有超過20城出臺(tái)限購、限貸及限售等政策作出調(diào)整。
不過，多位受訪人士都強(qiáng)調(diào)，“長效機(jī)制”的逐步落地并不意味著短期調(diào)控會(huì)立刻退出，這需要一個(gè)漫長的過程。顧云昌則指出，不管是今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在房地產(chǎn)部分提到的“因地制宜、多策并舉”，還是此次住建工作會(huì)議提及的“強(qiáng)化城市主體責(zé)任”，都是由地方政府主導(dǎo)的短期調(diào)控，并且短時(shí)間內(nèi)很難退出。
另外，此次住建會(huì)議在這段表述中，引人注意的是，此前多次被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，并沒有在工作安排中被提及。
對(duì)此，許小樂認(rèn)為，“三穩(wěn)”，實(shí)際上已經(jīng)是長效機(jī)制建立所必需的常態(tài)化目標(biāo)，在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)的背景下，不再需要過度強(qiáng)調(diào)。不過，也有分析人士認(rèn)為，沒有提及“三穩(wěn)”，有利于地方政府采取更多樣化的政策組合。
與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議相似的是，此次住建工作會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)了整頓租賃市場(chǎng)秩序，“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。”
這顯然與2020年多個(gè)長租公寓爆雷有關(guān)，多位分析人士均認(rèn)為，租賃市場(chǎng)的政策調(diào)整將會(huì)在2021年成為重點(diǎn)。
顧云昌則認(rèn)為，與住房市場(chǎng)體系和保障體系建設(shè)相適應(yīng)的，租賃政策的調(diào)整，也分為政府主導(dǎo)的政策性租賃住房的政策調(diào)整，和租賃市場(chǎng)政策調(diào)整。其中，針對(duì)公租房等政策性租賃住房，需要解決的是“精準(zhǔn)”問題，政策界限、目標(biāo)人群和投入產(chǎn)出要?jiǎng)澢宄?；而租賃市場(chǎng)，要解決的則是“規(guī)范”問題。
其中，針對(duì)頻頻“爆雷”的租賃市場(chǎng)，許小樂指出，租賃的問題主要在三方面，一是需求端租客權(quán)利得不到保障；二是大城市租賃房源供給不足；三是租賃市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范。所以，“十四五”期間應(yīng)當(dāng)出臺(tái)一系列政策，突破這三個(gè)大的問題。比如，租賃立法，落實(shí)租客的基本權(quán)利，包括不能隨意漲租金、不能隨意趕租客，租客能夠公平地享受基本公共服務(wù)。從供給端，專門劃撥出租賃土地供應(yīng)計(jì)劃，降低土地成本，提升租金回報(bào)率。為鼓勵(lì)房企開發(fā)持有運(yùn)營租賃住房，會(huì)在融資、稅收等方面給予企業(yè)政策支持，住房資產(chǎn)證券化加速推出。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道