近日，《長(zhǎng)沙市新建商品房交房交證實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）日前正式印發(fā)。根據(jù)《方案》，2021年1月1日起，長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)內(nèi)，尚未申請(qǐng)預(yù)售許可的新建商品住宅項(xiàng)目必須實(shí)施交房交證，這意味著交房交證政策將在上述五區(qū)全面推廣實(shí)施。
“交房即交證”，是指開發(fā)建設(shè)單位在辦結(jié)竣工驗(yàn)收備案手續(xù)并交房的同時(shí)，辦理好不動(dòng)產(chǎn)登記證書（即房產(chǎn)證）。
雖然長(zhǎng)沙市給出90天的“辦證”期限，但與以往動(dòng)輒2-3年的周期相比，仍然大大縮短。這不僅給購(gòu)房者的生活帶來(lái)諸多便利，在限購(gòu)、限售等政策多以“交證”為時(shí)間準(zhǔn)則的前提下，新規(guī)也被認(rèn)為大大提高了政策的合理性。
近年來(lái)，江蘇、浙江杭州、山東淄博、廣西賀州等地均有“交房即交證”的嘗試。有專家認(rèn)為，這一制度正在開始“破冰”，此后，“住權(quán)與產(chǎn)權(quán)不同步”的問(wèn)題有望逐漸得到解決。
長(zhǎng)沙的“路徑”
長(zhǎng)沙是最早啟動(dòng)“交房即交證”試點(diǎn)的城市之一。2019年3月28日，長(zhǎng)沙市政府發(fā)布《長(zhǎng)沙市推進(jìn)新建商品房交房交證改革試點(diǎn)工作方案》，規(guī)定在長(zhǎng)沙五區(qū)試點(diǎn)實(shí)施“交房即交證”。2019年11月8日，中建·嘉和城項(xiàng)目的部分業(yè)主成為首批享受“交房交證”政策的市民。
截至2020年上半年，長(zhǎng)沙共完成市本級(jí)“交房即交證”住宅4722戶、商業(yè)161戶。
2020年9月1日，湖南省發(fā)布《關(guān)于開展“交房即交證”改革試點(diǎn)工作的通知（湘自然資發(fā)〔2020〕37號(hào)）》文件，其中提到長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、郴州將成為試點(diǎn)城市，至2020年11月形成“成熟一批、開展一批”的發(fā)展思路，由點(diǎn)到面，推廣至全省。
按照現(xiàn)有規(guī)定，建設(shè)單位在辦結(jié)竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，并出具相關(guān)的材料后，即可達(dá)到交房條件。但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理，必須在完成各種審批程序，同時(shí)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)的前提下進(jìn)行。由于流程復(fù)雜、手續(xù)繁多，加之開發(fā)建設(shè)單位落實(shí)主體責(zé)任不到位等原因，一套商品房從預(yù)售簽約到收房，再到拿證，往往需要3年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。
“長(zhǎng)沙‘交房即交證’改革的思路是將合同約定的交房時(shí)間作為新房交房交證的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，前后分為交房和交證兩個(gè)階段。”長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，所有行政審批手續(xù)、相關(guān)費(fèi)用（含報(bào)建費(fèi)、土地價(jià)款等）及購(gòu)房業(yè)主的契稅、印花稅、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等繳交工作必須在竣工驗(yàn)收備案前完成。
長(zhǎng)沙市同時(shí)將項(xiàng)目辦理房屋竣工驗(yàn)收備案后、不動(dòng)產(chǎn)首次登記之前的流程前置到房屋竣工驗(yàn)收備案前。項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收備案交房后，即具備辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的要件資料，可進(jìn)入交證階段。
在具體實(shí)施上，長(zhǎng)沙將統(tǒng)一竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化驗(yàn)收備案流程，優(yōu)化登記辦證服務(wù)，確保“交房即交證”政策落實(shí)到位。同時(shí)將設(shè)立新建商品房“交房即交證”窗口，實(shí)行一窗受理和限時(shí)辦結(jié)；各審批階段實(shí)行全市統(tǒng)一的“一份辦事指南、一張申請(qǐng)表單、一套申報(bào)材料”，所有資料內(nèi)部流轉(zhuǎn)，提高業(yè)務(wù)辦理效率。
根據(jù)《方案》，長(zhǎng)沙將“交房”到“交證”的最長(zhǎng)周期限定在90天。其中，開發(fā)建設(shè)單位在辦結(jié)竣工驗(yàn)收備案手續(xù)后交房，交房后60天內(nèi)辦理好不動(dòng)產(chǎn)首次登記（棟證），首次登記后30天內(nèi)為資料齊全的業(yè)主辦理好不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記（戶證）。
倒逼市場(chǎng)走向規(guī)范
從交房到交證的“時(shí)間差”，是行業(yè)長(zhǎng)期存在并困擾購(gòu)房者已久的問(wèn)題。從具體操作上，這種情況給購(gòu)房者在落戶、子女入學(xué)、銀行貸款等方面造成了一定困擾。
比如，一些購(gòu)買了熱門學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者，因遲遲無(wú)法拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，就無(wú)法給孩子上戶口，從而耽誤孩子上學(xué)。分析人士普遍認(rèn)為，在多地為吸引人才而出臺(tái)落戶新政的背景下，這種情況顯然會(huì)影響到政策效果。
此外，一些開發(fā)商將項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行獲取貸款，一旦出現(xiàn)債務(wù)違約，房子也有可能被銀行拍賣，從而出現(xiàn)“一房?jī)少u”的情況。在此情況下，由于購(gòu)房者沒(méi)有拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，維權(quán)之路將會(huì)非常艱難。
分析人士認(rèn)為，這種“時(shí)間差”還可能影響樓市調(diào)控的效果。當(dāng)前多地實(shí)施的限購(gòu)、限售等調(diào)控政策，多以“交證”為時(shí)間準(zhǔn)則。“時(shí)間差”的存在，導(dǎo)致購(gòu)房者不得不延長(zhǎng)房屋的持有時(shí)間，從而影響一部分改善型需求的釋放。
“‘住權(quán)與產(chǎn)權(quán)不同步’等問(wèn)題已經(jīng)長(zhǎng)期困擾市場(chǎng)發(fā)展。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示。
2019年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》，提出在2019年底前，流程精簡(jiǎn)優(yōu)化到位，全國(guó)所有市縣一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)間力爭(zhēng)分別壓縮至10個(gè)、5個(gè)工作日以內(nèi)；2020年底前，力爭(zhēng)全部壓縮至5個(gè)工作日以內(nèi)。
這一文件未對(duì)“交房”與“交證”的時(shí)間進(jìn)行統(tǒng)一化管理，但在客觀上促進(jìn)了“交房即交證”的推進(jìn)。
除湖南外，2019年12月，浙江杭州推出商品房“交房即交證”服務(wù)；今年以來(lái)，廣西賀州、山東淄博先后推行“交房即交證”；6月，江蘇宣布將在全省推廣“交房（地）即發(fā)證”的不動(dòng)產(chǎn)登記模式，成為首個(gè)整省推廣“交房（地）即發(fā)證”不動(dòng)產(chǎn)登記模式的省份。
潘浩稱，隨著制度的逐漸“破冰”，預(yù)期“十四五”期間，多地多城市將陸續(xù)出臺(tái)類似辦法，將住權(quán)與產(chǎn)權(quán)的時(shí)限對(duì)齊。
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