房地產(chǎn)的問(wèn)題一直是國(guó)人關(guān)注的熱度話(huà)題，挑動(dòng)著大家敏感的神經(jīng)，行業(yè)「牽一發(fā)而動(dòng)全身」，對(duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō)息息相關(guān)。
隨著2019年7月24日，蘇州出臺(tái)了歷史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策
蘇州的限售政策升級(jí)為全域限售，除蘇州工業(yè)園區(qū)施行限售政策外，姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)等全市范圍新房限售期為3年。二手房限售期為5年。另外，調(diào)控政策對(duì)非本市戶(hù)籍居民家庭需繳納的社保證明由1年升級(jí)為2年。
在此調(diào)控背景下，住宅產(chǎn)品限購(gòu)，一些投資客將目光轉(zhuǎn)到公寓類(lèi)產(chǎn)品上，限購(gòu)一周年之后，公寓房迎來(lái)了怎樣的變化呢！吳江樓市網(wǎng)的小編就蘇州灣這一帶的一些公寓房進(jìn)行了一個(gè)調(diào)查和匯總。
首先給大家簡(jiǎn)要科普下，在大眾的認(rèn)知里，公寓時(shí)常有一些負(fù)面信息，比如你會(huì)看到一些內(nèi)容列舉它的種種缺點(diǎn)，比如產(chǎn)權(quán)年限短，一般只有40年；公寓屬于商用住房，水電費(fèi)等生活成本比普通住宅高；無(wú)法解決戶(hù)口問(wèn)題，沒(méi)有學(xué)區(qū)房；稅費(fèi)高，轉(zhuǎn)手困難。
既然公寓有那么多的缺點(diǎn)，為何開(kāi)發(fā)商還會(huì)建公寓？是不是腦子「瓦特」了，還是說(shuō)很多你了解的是片面的，就像我們說(shuō)的存在即合理。不然那么多關(guān)于公寓的負(fù)面消息，要把人嚇?biāo)懒?，還有誰(shuí)敢來(lái)買(mǎi)，這里先賣(mài)個(gè)關(guān)子，深入和大家分析。
回到公寓本身，公寓是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式。在這個(gè)定義中其實(shí)已經(jīng)明確地產(chǎn)投資這一目的和需求，相較于普通人來(lái)說(shuō)顯然地產(chǎn)投資是不適合的，頂多成為公寓的租用者。
我們?cè)趤?lái)看公寓的幾大分類(lèi)，一般分為三類(lèi)
普通公寓（也有直接叫住宅或排房）
這類(lèi)用地性質(zhì)為住宅，產(chǎn)權(quán)年限為70年，部分50年，這類(lèi)普通公寓的特點(diǎn)是戶(hù)型面積相對(duì)較小，價(jià)格高于區(qū)域整體水平。
商務(wù)公寓
這類(lèi)商務(wù)公寓用地性質(zhì)為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限是根據(jù)用地性質(zhì)定，一般有50年或40年，位置一般在城市的核定地段以及商務(wù)中心區(qū)域，可以居住，可以辦公，不是純粹的寫(xiě)字樓，若只具備寫(xiě)字樓功能，價(jià)格相對(duì)寫(xiě)字樓低，一些城市可注冊(cè)公司。
酒店式公寓
用地性質(zhì)為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限為40，面積較小，裝修檔次較高，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通便利，大多聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌物管公司、專(zhuān)業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專(zhuān)業(yè)、細(xì)致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，相對(duì)物業(yè)管理費(fèi)較高。
這類(lèi)公寓在投資中要遵循一些要點(diǎn)。
回報(bào)屬性
不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里，房產(chǎn)投資不像其它投資那樣，回報(bào)效率高，資金流動(dòng)性強(qiáng)，尤其在「房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的」基調(diào)下，高回報(bào)率的逐漸降低，開(kāi)始回歸從長(zhǎng)期看的趨勢(shì)價(jià)值。
政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展
研究發(fā)地產(chǎn)，我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到一個(gè)詞，那就是「地段」，這里不說(shuō)三遍了，政府規(guī)劃是提升一個(gè)地段的基礎(chǔ)，接著就是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終形成集聚效應(yīng)，迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。反之，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，就不具備競(jìng)爭(zhēng)力。
總的概括來(lái)說(shuō)從區(qū)域、板塊、產(chǎn)業(yè)、人口、地段、價(jià)差等指標(biāo)考慮。
樓市小編探訪(fǎng)了三個(gè)項(xiàng)目地，一起來(lái)看看這些公寓的情況吧。
蘇州灣天鉑
該項(xiàng)目位于蘇州市吳江太湖新城，由紅星地產(chǎn)打造，順便說(shuō)下，紅星商業(yè)是紅星美凱龍旗下的，紅星商業(yè)打造的愛(ài)琴海購(gòu)物公園已入住了北京、上海、天津、蘇州、昆明等40余個(gè)大中型城市，此項(xiàng)目總建筑面積是280000㎡，占地總面積為155000㎡，房屋總計(jì)為2529戶(hù)，小區(qū)物業(yè)是紅星物業(yè)。
目前天鉑推出的主要是一些具有投資價(jià)值的公寓、辦公樓以及商鋪
這部分是由維也納國(guó)際酒店來(lái)托管的，這家是創(chuàng)立于1993年，以打造中高端服務(wù)為目標(biāo)的酒店，引領(lǐng)「舒適典雅、安全環(huán)保、音樂(lè)健康」理念，查了下，正在以每年100-110家分店的速度發(fā)展，作為「輕五星」的領(lǐng)袖品牌，會(huì)有怎樣的表現(xiàn)，只能說(shuō)拭目以待。
整個(gè)樓層的設(shè)計(jì)來(lái)看，1-3層是商業(yè)街，就是購(gòu)物、玩耍嗨皮的地方的。4-8層是商務(wù)辦公，作為一個(gè)區(qū)位因素有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，相關(guān)有需求的企業(yè)或個(gè)人會(huì)符合需求。
最后9-14層也就是維也納國(guó)際酒店了。參觀了一下樣板間，風(fēng)格毫無(wú)疑問(wèn)是以酒店的形式布局的，不過(guò)更加舒適和人性化。
天鉑酒店式公寓
價(jià)格：均價(jià)14000左右，總價(jià)40-60萬(wàn)左右
首付：50% 外加裝修包價(jià)格在37.38萬(wàn)左右,可貸款
戶(hù)型面積：40㎡
層數(shù)： 總高14層 1-3層商業(yè)街 4-8層商務(wù)辦公 9-14層公寓
特點(diǎn)：酒店式托管，維也納國(guó)際酒店委管15年，酒店管理公司全程負(fù)責(zé)裝修、驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)、管理及維護(hù)一體化服務(wù)，每日管家打掃維護(hù)，第8年整體翻新。
年回報(bào)率：5.5%-6%，租金按月支付，每3年租金遞增3%，酒店每年贈(zèng)送業(yè)主免費(fèi)10天入住體驗(yàn)。
裝修狀況：附加裝修包
產(chǎn)權(quán)年限：40年
物業(yè)費(fèi)：5元/㎡·月
金奧諾閣雅社區(qū)
金奧諾閣雅社區(qū)是金大地集團(tuán)為了匹配蘇州灣高階人群美好人居的生活理想，與法國(guó)雅高集團(tuán)攜手打造的滿(mǎn)足高端居住需求的公寓產(chǎn)品。
地址：蘇州市吳江區(qū)開(kāi)平路與水秀街交叉口
價(jià)格：均價(jià)14000左右，總價(jià)73-130萬(wàn)左右
戶(hù)型面積：55㎡，72㎡，93㎡
首付：50%，可貸款
總高：27層 （在售層數(shù)18/19/25層）
特點(diǎn)：自住、運(yùn)營(yíng)
裝修狀況：帶裝修，精裝 一線(xiàn)衛(wèi)浴品牌toto戰(zhàn)略合作，中央空調(diào)采用全球領(lǐng)先的美國(guó)trane中央空調(diào)系統(tǒng)，冰箱、洗衣機(jī)等家電和廚房，均與一線(xiàn)品牌合作
產(chǎn)權(quán)年限：40年
物業(yè)費(fèi)：5元/㎡·月
明珠城青藍(lán)公寓
開(kāi)發(fā)商：蘇州新湖置業(yè)有限公司
物業(yè)管理：上海新湖綠城物業(yè)服務(wù)有限公司
地址：蘇州市吳江區(qū)江陵西路1888號(hào)
價(jià)格：均價(jià)16000左右 總價(jià)60-70萬(wàn)左右
戶(hù)型面積：36-45㎡，一房一價(jià)
首付：50%
層數(shù)：19層 （6-19是公寓）在售層數(shù)6、7、11、14、15層
裝修狀況：帶裝修
產(chǎn)權(quán)：40年
物業(yè)費(fèi)：6.00元/㎡·月
在限購(gòu)以及限貸的政策下，一些資本也要尋找一些出路，出現(xiàn)了一部分人開(kāi)始研究公寓這種商業(yè)資產(chǎn)的投資屬性。
最后，我們回到那個(gè)問(wèn)題，公寓有缺點(diǎn)？為什么開(kāi)發(fā)商還要建？
城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)是先行者，有人居住就要有后端一系列的配套服務(wù)措施，單靠政府做，不行，所以政府在土地拍賣(mài)的時(shí)候給土地設(shè)定一定數(shù)量的商業(yè)指標(biāo)，常見(jiàn)的比例商業(yè)51%，住宅49%。
商業(yè)體諒驚人，消化不了商業(yè)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)商最后發(fā)現(xiàn)，還是建公寓最好的選擇，面積小，兼顧辦公、住宅。相當(dāng)于住房。
所以說(shuō)，一切都是選擇的結(jié)果。
總結(jié)
這三處公寓房雖說(shuō)都集中在蘇州灣，我們都知道無(wú)論是住宅也好，還是投資性房產(chǎn)也罷，我們常常聽(tīng)到最多的話(huà)就是地段，從地理位置來(lái)看，天鉑無(wú)疑是這塊區(qū)域核心的位置，這三處公寓，天鉑的酒店式公寓并且享受為期15年的一個(gè)托管，無(wú)疑是一個(gè)亮點(diǎn)。
從現(xiàn)場(chǎng)了解的一個(gè)情況來(lái)年回報(bào)率在5.5%-6%左右，這是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的收益，如果從趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)此處的發(fā)展形式，以及產(chǎn)業(yè)設(shè)施的配套，有一個(gè)往上走的趨勢(shì)。
其次，金奧諾閣雅社區(qū)，地理位置相近，在定位上差別不大，相較天鉑并無(wú)托管功能，不過(guò)從收益來(lái)看有4%以上的回報(bào)，需求以及之后租金上漲房產(chǎn)升值的保障。
最后是明珠城青藍(lán)公寓項(xiàng)目，地理位置離前兩個(gè)有一段距離，但從從周邊的一個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模來(lái)看，有一個(gè)集聚人的效應(yīng)。周邊的交通優(yōu)勢(shì)也非常明顯，詢(xún)問(wèn)了年投資回報(bào)率得到的答復(fù)是在5%-7%左右。